過去的兩周內(nèi)，調(diào)控政策密集出臺。從二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消到國務(wù)院常務(wù)會議高調(diào)討論遏制部分城市房價過快上漲，再到五部委限制囤地炒地政策出臺，政策趨緊的信號明顯。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，政策拐點(diǎn)提前到來，明年一季度，房價上漲趨勢將被遏制。不過，由于中國仍然處于城市化進(jìn)程初期，居民住房改善需求空間巨大，依然看好房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展。

　　政策拐點(diǎn)提前來臨

　　過去的兩周內(nèi)，調(diào)控政策密集出臺，從二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消到國務(wù)院常務(wù)會議提出遏制部分城市房價過快上漲，再到五部委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》出臺，政策趨緊的信號明顯。中投證券的報(bào)告稱，政策收緊時間早于市場預(yù)期。

　　中信建投認(rèn)為，2010年上半年，由于對于宏觀經(jīng)濟(jì)向好的趨勢需要進(jìn)一步確認(rèn)，不會出現(xiàn)大的針對房地產(chǎn)行業(yè)的利空政策，目前的政策以維持穩(wěn)定為主，由于新開工面積處于逐步回升的階段，自2009年下半年開始有較多的新盤供應(yīng)市場，但是仍然處于行業(yè)平均值以下，遠(yuǎn)未達(dá)到供大于求的狀態(tài)，因此房價存在進(jìn)一步上漲的空間。

　　中投證券同時表示，基于以往政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果來看，在政策出臺的初期，市場會出現(xiàn)明顯的調(diào)整，調(diào)整時間可能是1-2個季度，但隨后又恢復(fù)上漲狀態(tài)。在中國經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)依然薄弱，政府對房地產(chǎn)投資依然倚重的背景下，如果市場出現(xiàn)較長時間的低迷也不排除會再度出現(xiàn)刺激政策。

　　行業(yè)低估值提供安全邊界

　　中金公司的研究報(bào)告稱，歷2009年一年市場繁榮后，地產(chǎn)公司的盈利、銷售均超過了2007年，資產(chǎn)負(fù)債表狀況也好于2007年，但目前的估值水平大致處于2007年年初水平，并沒有反映出目前地產(chǎn)公司更好的盈利狀況或流動性。中金公司認(rèn)為，良好的基本面支撐，2010年業(yè)績的高確定性將為地產(chǎn)股提供較大的安全邊際。

　　W ind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，滬深兩市91家房地產(chǎn)上市公司(剔除ST公司)2009年前3季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1416.8億，同比增長25.4%；歸屬母公司股東的凈利潤總額200億，同比增長23.44%�？傮w看來，房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)收入和凈利潤增長速度均好于上市公司整體水平。

　　中金判斷，短期內(nèi)地產(chǎn)股的走勢會受制于政策預(yù)期而難有表現(xiàn)，但整體板塊向下的風(fēng)險有限，歷史經(jīng)驗(yàn)看，短期調(diào)整不會超過20%，建議逢低吸納龍頭地產(chǎn)公司并中長期持有。

　　城市化進(jìn)程保證長期利好

　　根據(jù)聯(lián)合國人口發(fā)展報(bào)告的預(yù)測，中國的城市化率在2030年達(dá)到60%，那么在未來20年應(yīng)該被城市化的真實(shí)人口數(shù)量應(yīng)約為5億，保守估計(jì)應(yīng)在3-5億之間，這說明未來我們將面臨規(guī)模十分龐大的城市化空間(聯(lián)合國人口發(fā)展報(bào)告，2009)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，中國的經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，從增長動力上分析，其中一個十分重要的動力來源，來自于快速推進(jìn)的城市化。

　　中投證券的研究報(bào)告稱，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)依然薄弱，外圍經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，居民收入增長需要時間，行業(yè)政策環(huán)境趨緊的高房價背景下，主要城市的購房意愿將被削弱。不過，雖然短期內(nèi)板塊估值上行壓力較大，但依然看好行業(yè)中長期的發(fā)展。

　　(本版稿件由本報(bào)記者劉振冬 王濤)