6 經(jīng)適房止虧

　　有關(guān)部門負(fù)責(zé)人11月份在市人大會議上透露，回龍觀、翠城、朝陽新城等經(jīng)濟(jì)適用住房項目因時間跨度長、征地拆遷費用和材料價格提高等因素造成建設(shè)成本和銷售價格倒掛，導(dǎo)致項目虧損。市政府已決定通過將項目中的一部分調(diào)整為商品房等方式解決虧損問題。這則經(jīng)適房止虧方案公布的報道引發(fā)了輿論的軒然大波。質(zhì)疑集中在三方面，一是企業(yè)虧損說來就來，為何不進(jìn)行審計公示。二是經(jīng)適房房源本來就少，此舉火上澆油。三是止虧為何非得選擇這種方式。好在政府部門及時表態(tài)，此事經(jīng)過了嚴(yán)格的審計和批復(fù)手續(xù)，將通過新建經(jīng)適房彌補(bǔ)“房源損失”，且新建經(jīng)適房不會涉及此類問題。

　　點評：這次事件說明經(jīng)適房的開發(fā)管理需要進(jìn)一步完善。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為更合理的程序應(yīng)是：政府經(jīng)嚴(yán)格審計，根據(jù)開發(fā)企業(yè)成本的上浮，在保證企業(yè)合理利潤、強(qiáng)化開發(fā)速度和數(shù)量監(jiān)管的前提下，每一至兩年重新估算各個區(qū)域經(jīng)適房的指導(dǎo)價格，公示后公布。對于尚未建設(shè)的經(jīng)適房改為商品房，須進(jìn)行規(guī)劃變更，補(bǔ)交土地出讓金，重新辦理審批手續(xù)。對于已建成經(jīng)適房而造成虧損的企業(yè)，經(jīng)嚴(yán)格審計，確認(rèn)開發(fā)商沒有違規(guī)虛報行為，在保證企業(yè)建設(shè)經(jīng)適房積極性前提下，用其他方式在其他項目上予以適當(dāng)補(bǔ)償，對經(jīng)營不善作虧的行為依法懲處。

　　7 恐慌需求

　　今年前11個月，北京二手房的成交量近乎前三年總和，突破22萬套。同期，開發(fā)商銷售樓盤的速度之快連自己也沒有想到，但使其大舉拿地意外獲得充裕資金。房屋成交量日均突破千套、房價飛漲的背后，業(yè)內(nèi)人稱是“恐慌性需求”在支撐市場。對7折優(yōu)惠利率取消的恐慌導(dǎo)致了需求暴漲；擔(dān)憂利率增加的購買支出；擔(dān)憂房源價格繼續(xù)飛漲；擔(dān)憂營業(yè)稅優(yōu)惠取消交易費用增加；擔(dān)憂現(xiàn)在不買只能去燕郊置業(yè)。這些都使得2009年的市場需求中明顯出現(xiàn)了不理性購買的情況。

　　恐慌性購房是在透支未來市場真實需求。“市場上集中出現(xiàn)‘恐慌性購房需求’是極為可怕的一件事情，他們與投資購房人群一起炒高了北京房價，并且房價越漲，購買熱情越高，目前這兩部分需求已經(jīng)占到了超過一半的份額�！睂�業(yè)人士表示，目前的樓市就像2007年的股市，當(dāng)全民炒股出現(xiàn)時，離崩盤也就不遠(yuǎn)了，而且樓市租售比節(jié)節(jié)高攀，也就預(yù)示房價中存在泡沫�！叭绻�泡沫越來越大，直至破裂，對于任何一個買了房的人來說都是致命打擊�！�

　　點評：如果樓市等同于股市，那獲利的機(jī)會往往是多數(shù)人出貨的時候你進(jìn)貨，多數(shù)人進(jìn)貨的時候你出貨，畢竟能賺到錢的人總占少數(shù)。

　　8 瘋狂搶購

　　近日，北京科技大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授趙曉在公開場合稱：“今年30%的貨幣供應(yīng)中的大部分進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域，‘制造’了2009年的樓市瘋狂�！边@種瘋狂，從開發(fā)商巨資搶拍土地，延伸為消費者貸款爭搶房源；從開發(fā)商賣房一天售罄，到買房人群爭一套二手房……樓市處處彌漫著“搶購潮”。

　　目前，為了保證自身利益的最大化，位于大興的一項目還未開盤就對購房人進(jìn)行了“三、六、九等”的劃分，聲稱選房最先考慮的是全款客戶，然后是首付50%的客戶，最后是50%以下的客戶。即使這樣，排隊買房者還是絡(luò)繹不絕。據(jù)了解，進(jìn)入下半年，北京上市的二手房房源中有八成業(yè)主直接提價4%以上。不僅如此，成交過程中繼續(xù)加價的也比比皆是。甚至部分業(yè)主為了促進(jìn)成交，直接將市場價提高5萬以上掛牌，給購房者留下1萬至2萬的議價空間。即使這樣，出一套好房源不到一天的時間就可以賣掉。一般房源的掛牌時間也不超過一周。而至今沒有買到房的人，還對剛淘到房子的人羨慕不已。

　　點評：樓市景象讓人看到的是開發(fā)商瘋了，買房人、賣房人甚至連中介都瘋了，但不知道這是否是在上演樓市最后的瘋狂？

　　9 年關(guān)暴漲

　　2009年是不平常的一年，在這一年中北京的樓市發(fā)生了翻天覆地的變化。在成交量暴漲的同時，房價也在供不應(yīng)求和投資投機(jī)炒房中一漲再漲，五環(huán)早早打破萬元門檻，諸如拉維小鎮(zhèn)、天時名苑等雖然遠(yuǎn)在五環(huán)外，但是萬元以上的價格仍然受到大眾追捧，一房難求。而改善型住房更是在下半年開始供不應(yīng)求，尤其是京西地區(qū)，擁有得天獨厚的優(yōu)勢下，大成郡、西山華府等高端項目瘋狂熱銷�？梢哉f，在這一年中，房子是所有人眼紅的東西。尤其到了年末，購房人趕搭政策優(yōu)惠末班車出手的結(jié)果，導(dǎo)致新房、二手房房價節(jié)節(jié)高升，成交量也出現(xiàn)翻倍增長。

　　今年房價增長幅度創(chuàng)下了歷史最高水平。專家認(rèn)為，房價過快上漲并不是件好事。政府的表態(tài)也傳遞了政府鼓勵自住型和改善型購房需求，抑制投資投機(jī)型購房需求的政策信號，如將“營業(yè)稅‘2變5’政策”，政府從抑制房價上漲轉(zhuǎn)變成遏制的態(tài)度，這樣的做法似乎都在預(yù)示著明年市場的變天，都是希望在穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場和相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，抑制過高的房價，努力消除泡沫，讓市場逐漸回歸理性。

　　點評：看來，明年的房地產(chǎn)市場將難再現(xiàn)2009年風(fēng)起云涌的驚心動魄了，希望明年的樓市將迎來一個平穩(wěn)健康的發(fā)展道路。(記者 張曉莉 楊舒萌 王麗婭)