近期,隨著樓市的升溫,全國各大城市都不時傳出爛尾盤活的消息。不少爛尾多年的項目卻批量盤活,經(jīng)過開發(fā)商重新包裝后成為市場中的搶手貨。如北京最大爛尾樓朝陽首府預(yù)售價格達3.5萬元/平方米；廣州爛尾樓翻新項目“萬菱匯”公寓報出了令人咋舌的“均價2.8萬/平方米,最貴5萬元/平方米”的價格。業(yè)內(nèi)人士指出,翻新爛尾樓成為搶手貨,一方面說明樓市不斷升溫使得盤活爛尾樓存在大量利潤空間,另一方面也提醒我們要警惕樓市泡沫高漲。

　　◎現(xiàn)象 長期無人問津如今成搶手貨 翻新爛尾樓售價令人咋舌

　　近日,北京最大的爛尾樓朝陽首府宣布將于年底上市,預(yù)期售價高達3.5萬元/平方米；北京最老的爛尾樓京泰自主城也趕在年底前兜售,這個產(chǎn)權(quán)年限最長不超過38年的樓盤預(yù)期售價將超過2萬元/平方米。

　　不但是住宅爛尾樓水漲船高,商業(yè)及旅游爛尾樓項目也趁機入市。前不久,天友集團宣布將斥資10億元在豐臺區(qū)打造北京“龍門陣”文化創(chuàng)意旅游區(qū)項目,2011年4月,荒廢十余年的“世界風(fēng)情園”將變身國內(nèi)最大水上樂園。

　　在廣州,知名爛尾樓新中國大廈近日再次發(fā)出拍賣公告,稱將于12月16日拍賣,起拍價高達13.5億多元,比今年8月公告的價格高了2億多元。不久前,位于天河路上的爛尾樓翻新項目“萬菱匯”公寓也報出了“均價2.8萬/平方米,最貴5萬元/平方米”的價格,令市場對爛尾樓翻新后的價值刮目相看。

　　據(jù)了解,目前廣州在冊的57個爛尾樓已有九成被盤活,廣州也將力爭在2010年亞運會前將爛尾項目全部復(fù)活。

　　不僅是北京和廣州,今年以來,全國各大城市都不時傳出爛尾樓盤活的消息。如今年8月18日,SOHO中國與摩根士丹利簽訂收購協(xié)議,SOHO中國以24.5億元的價格收購上海東海廣場一期,該項目從1994年立項起被頻繁倒賣,歷經(jīng)上海社�；�金、安聯(lián)投資等多個東家,始終未能建成,被稱為“上海第一爛尾樓”；9月,成都市停工辦宣布,成都市清理出的73個爛尾樓性質(zhì)的停工工程預(yù)計將于年內(nèi)全部妥善處置；被稱為武漢“最大爛尾樓”的光谷中心花園本月上旬也將更名為光谷國際廣場,以時尚型購物中心亮相。

　　從城市面貌的角度來看,將城市“盲腸”———爛尾樓盤活無疑是利好消息。但長期無人問津的爛尾樓突然批量盤活,其背后的動因為何,而這又對樓市將產(chǎn)生什么影響呢?

　　◎動因 樓價地價飛漲 爛尾樓成了“短平快”盈利捷徑

　　所謂爛尾樓,主要指那些已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù),項目開工后,因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛,停工一年以上的房地產(chǎn)項目。此外,也包括一部分因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛、工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項目。“現(xiàn)在的爛尾樓,大部分是1993年房地產(chǎn)局部過熱或1997年亞洲金融風(fēng)暴的產(chǎn)物,是房地產(chǎn)經(jīng)濟增長過快和房地產(chǎn)市場發(fā)展初期不夠成熟、理性所付出的高昂代價。”曾參與盤活多處爛尾樓的北京四方達房地產(chǎn)公司總經(jīng)理楊少鋒介紹。

　　除了樓市的升溫是爛尾樓重生的最重要因素,在楊少鋒看來,“現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆和土地價格飛速上漲、拿地越發(fā)困難是爛尾樓重新?lián)屖值闹匾�原因�！蓖恋刈鳛椴豢稍偕�的稀缺資源,偏緊的土地供應(yīng)政策讓很多開發(fā)商不得不重新開始審視爛尾樓的價值,而爛尾樓最初開發(fā)時地價比現(xiàn)在要低很多,而且經(jīng)過長期擱置,出售方的心理預(yù)期并不是很高,投資商往往可以用較低的資金拿下,而獲得后期較高的利潤。

　　中原地產(chǎn)胡廣東介紹,以廣州近期盤活出售的幾個爛尾樓項目,如中誠廣場、荔尚國際、敏捷國際公寓等等,都是位于市中心地段,開發(fā)商進行改頭換面或局部改造后,市場反應(yīng)頗好,利潤空間也很大。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計,像北京朝陽首府這樣項目,開發(fā)商接手后的利潤甚至可以超過300%。

　　此外,爛尾樓一直是城市建設(shè)中的一個難點,因此爛尾樓的改造有望得到政府一定的政策扶持,并會主動提供幫助縮短審批時間。而由于盤活爛尾樓的開發(fā)周期很短,省去了不少審批手續(xù),往往只要半年左右就能回籠現(xiàn)金,這對開發(fā)商而言,無疑是“短、平、快”的盈利捷徑。

　　◎預(yù)警 爛尾樓消滅時往往是泡沫高漲期

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,爛尾樓成了搶手貨還和眼下樓市出現(xiàn)的不理性購房相關(guān)。“這些買天價爛尾樓的購房人其實應(yīng)該想到,很多爛尾樓項目本身就是樓市過熱的產(chǎn)物,是盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結(jié)果。如果眼下因為樓市過熱而不理性購房,今后難保你自己購的房不出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。”

　　著名經(jīng)濟評論人葉檀也對此表示了一定的憂慮。她分析,爛尾樓是一個經(jīng)濟現(xiàn)象,每次大批爛尾樓產(chǎn)生的時候,其實是資產(chǎn)泡沫、包括房地產(chǎn)泡沫開始破滅的時候。而每次消滅爛尾樓的時候就是整個房地產(chǎn)業(yè)開始高漲、進入上升周期的時候�，F(xiàn)存的爛尾樓分布很廣,而且爛尾樓周期特別長,有的甚至是上世紀(jì)90年代殘留下來的。這就說明,目前的這一輪房地產(chǎn)周期它的泡沫已經(jīng)超過了1993年和2003年以后的泡沫,它在消滅爛尾樓的同時如果我們的泡沫無法支撐將會帶來更多的爛尾樓。

　　不過,中原地產(chǎn)胡廣東認(rèn)為不需要對此過度擔(dān)心。他分析,目前爛尾樓得以大量盤活,并受到投資者青睞,很大程度上還是因為樓市整體向好,房產(chǎn)升值動力足。“尤其是這些爛尾樓大多位于市中心地段,地塊位置好,受歡迎也在情理之中”。