北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)近日發(fā)表觀點(diǎn)，認(rèn)為明年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定供不應(yīng)求，“今年房地產(chǎn)投資的比例占全社會(huì)固定資產(chǎn)的20%左右，而以往是30%左右，今年少多了，這就意味著明年上半年要沒(méi)房子賣(mài)了，供不應(yīng)求的現(xiàn)象明顯�！�

　　明年樓市依然會(huì)供不應(yīng)求嗎？這是否意味著房?jī)r(jià)還得往上漲？南京的情況究竟怎樣呢？針對(duì)任志強(qiáng)的觀點(diǎn)，本期的《頭腦風(fēng)暴》邀請(qǐng)了恒成置業(yè)副總經(jīng)理徐磊和新聯(lián)廣房地產(chǎn)銷(xiāo)售有限公司策劃總監(jiān)汪煜兩位嘉賓共同討論。

　　供不應(yīng)求是有道理的

　　徐磊 恒成置業(yè)副總經(jīng)理

　　房地產(chǎn)作為國(guó)家和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱帶動(dòng)了一大批關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的拉動(dòng)作用不言而喻，而就目前的形式看，雖然短期內(nèi)某些區(qū)域仍會(huì)有些波動(dòng)，但持續(xù)走高的大勢(shì)不可改變。具體到明年的樓市，像2009年這樣房?jī)r(jià)、成交量等各項(xiàng)數(shù)據(jù)大幅度提升等強(qiáng)勁的回暖態(tài)勢(shì)或?qū)⒆兊谩皽睾汀痹S多，但仍會(huì)保持上行趨勢(shì)。

　　近階段政府所拍賣(mài)的地塊中樓面地價(jià)相較去年都有大幅度提升，成本的上升伴著“利潤(rùn)最大化”的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，這些首先就為后市房?jī)r(jià)的高漲埋下了伏筆，而即使現(xiàn)在房?jī)r(jià)相對(duì)較低的項(xiàng)目也會(huì)迅速提價(jià)，反過(guò)來(lái)給了“地王”以定價(jià)的信心，互相拉動(dòng)。

　　江寧今年銷(xiāo)售成績(jī)不錯(cuò)，但從總體發(fā)展來(lái)看，江寧和全市其他區(qū)域相比還是“一步一個(gè)腳印”，相對(duì)平穩(wěn)的。具體從小片區(qū)來(lái)說(shuō)，九龍湖的萬(wàn)科金域藍(lán)灣項(xiàng)目明年如果銷(xiāo)售勢(shì)必會(huì)有一個(gè)標(biāo)桿的作用，品牌效應(yīng)的拉動(dòng)將對(duì)周邊甚至更遠(yuǎn)地區(qū)產(chǎn)生極大的影響，當(dāng)然這首先表現(xiàn)在人們的心理預(yù)期上。而岔路口區(qū)域目前可開(kāi)發(fā)的住宅土地已經(jīng)很少，由于靠近鐵路南站，再加上地鐵南延、寧溧路的快速化改造等利好，這里將更好地“銜接”城中和江寧、主城和未來(lái)的南部新城等片區(qū)，成為集商業(yè)、辦公、物流、居住等為一體的綜合區(qū)域。

　　不同區(qū)域表現(xiàn)各不同

　　汪煜 新聯(lián)廣房地產(chǎn)銷(xiāo)售有限公司策劃總監(jiān)

　　下半年各開(kāi)發(fā)公司開(kāi)工量的增加、政府推地速度的加快等等因素會(huì)大大緩解目前存在的一些區(qū)域的“房荒”問(wèn)題，但具體是否仍會(huì)供不應(yīng)求就應(yīng)當(dāng)視相關(guān)區(qū)位而定。明年上半年樓市至少會(huì)維持現(xiàn)狀，通脹預(yù)期在近階段會(huì)一直存在，不過(guò)由于價(jià)格已在高位，更多可能會(huì)出現(xiàn)量跌價(jià)升的局面。

　　央企近期拿地“創(chuàng)造”出了多個(gè)“地王”，個(gè)人覺(jué)得并不一定是壞事。首先這些地塊多為儲(chǔ)備用地，真正形成上市規(guī)模需要3-5年的時(shí)間。而且具有國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)并不會(huì)表現(xiàn)得如一般公司那樣迫切追逐最大的利潤(rùn)空間，多數(shù)以走量為主，這些企業(yè)會(huì)比較注重在樓市中發(fā)揮更大的影響力，創(chuàng)造好的產(chǎn)品。這部分項(xiàng)目可以說(shuō)是政府純粹以政策調(diào)控市場(chǎng)的補(bǔ)充，對(duì)整個(gè)區(qū)域樓市的健康、繁榮、穩(wěn)定發(fā)展都有重要意義。

　　個(gè)人覺(jué)得明年南京樓市“一小時(shí)都市圈”內(nèi)的郊區(qū)樓盤(pán)將吸引更多購(gòu)房者的“眼球”。如以北京溫榆河別墅板塊為目標(biāo)的溧水板塊為例，寧杭二期的通車(chē)、傳統(tǒng)的山水資源優(yōu)勢(shì)等將使這里的別墅板塊大放異彩，我們所代理的世紀(jì)天城別墅項(xiàng)目現(xiàn)在每天都有十幾組的來(lái)訪量，巨大的投資市場(chǎng)使購(gòu)房者看到了價(jià)值上升的空間，而此類(lèi)高端物業(yè)產(chǎn)品在2009年的熱銷(xiāo)也將給購(gòu)房者更強(qiáng)的信心。

　　其他 觀點(diǎn)

　　資產(chǎn)泡沫下房?jī)r(jià)仍將上漲

　　我國(guó)下一階段仍將選用城市化來(lái)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，目前只能讓貨幣進(jìn)行資產(chǎn)化，所以在這個(gè)過(guò)程中貨幣驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幾乎難以避免地帶來(lái)資產(chǎn)泡沫，這樣的資產(chǎn)泡沫表明房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，從2009年1月起算，五年內(nèi)房?jī)r(jià)可能將翻一番。

　　——國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 金巖石

　　房地產(chǎn)政策需要重大調(diào)整

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨著一個(gè)重大問(wèn)題，即房地產(chǎn)政策的選擇。雖然我國(guó)城市化統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很高，但實(shí)際上是“城市擴(kuò)大，市民增加有限”的狀況。同時(shí)，在市民增加很有限的時(shí)候，大城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲得很驚人。“這就使得尚處于初期的加速期的我國(guó)城市化進(jìn)程出現(xiàn)了嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)。”

　　——著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 華生

　　明年房地產(chǎn)仍景氣

　　預(yù)計(jì)2010年對(duì)房地產(chǎn)而言，是僅次于2009年、但比2007年好的景氣年份，會(huì)有相對(duì)溫和調(diào)整，但房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)的拉動(dòng)作用是持平略有回落。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三個(gè)因素很重要，即貨幣化、城市化和人口化，對(duì)個(gè)人來(lái)講，對(duì)樓市的態(tài)度夸張一點(diǎn)應(yīng)為“買(mǎi)入買(mǎi)入再買(mǎi)入”。

　　——北師大金融研究中心主任 鐘偉