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被稱為“中東王冠上的明珠”迪拜,因房地產(chǎn)業(yè)資金鏈斷裂而引爆債務(wù)危機震驚全球。此間專家表示,中國房地產(chǎn)業(yè)與迪拜房地產(chǎn)業(yè)有很大不同。迪拜地產(chǎn)“神話”的破滅給中國提出預(yù)警,未來應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險,盡快擺脫經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,在大力刺激經(jīng)濟復(fù)蘇的同時,要警惕風(fēng)險的過度上升可能會威脅經(jīng)濟復(fù)蘇的進程。
過去幾年,缺乏油氣資源的迪拜走高端地產(chǎn)開發(fā)路線,在全球市場大舉借債,投入巨資興建高檔、奢華樓盤,在海灣地區(qū)異軍突起,吸引了全球投資者,甚至成為世界經(jīng)濟發(fā)展的一個“神話”。然而,金融危機的爆發(fā)使迪拜看似充裕的現(xiàn)金流驟然收緊,投資者撤資、消費者購買力下降,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下滑,債務(wù)到期無力償還,最終釀成危機。
迪拜“奇跡”不再,震動了世界,也引起中國的高度關(guān)注。不少中國的專家、學(xué)者指出,雖然迪拜的房地產(chǎn)市場不能同中國相提并論,但迪拜經(jīng)濟高度集中在房地產(chǎn)業(yè),大量借助外來資金開發(fā)房地產(chǎn)暗藏的風(fēng)險給中國敲響了警鐘。
上海易居房地產(chǎn)研究部部長楊紅旭認為,中國目前的房地產(chǎn)行業(yè)與迪拜房地產(chǎn)行業(yè)都存在發(fā)展過熱、基礎(chǔ)建設(shè)過快,投資投機需求旺盛的現(xiàn)象,但二者有根本不同。
楊紅旭認為,迪拜房地產(chǎn)業(yè)已脫離自身的經(jīng)濟支持,舉債融資,熱錢入市,項目建成后本地?zé)o法消化;而中國房地產(chǎn)企業(yè)基本上還是通過銀行貸款和上市公司發(fā)債融資,基本上沒有熱錢。另外,中國購房需求仍是以自住為主,雖有投資投機需求,但不是主流。
迪拜這種大資金、大建設(shè)、大投資的模式所帶來的后果及危害給中國房地產(chǎn)市場的警示在于必須防范泡沫風(fēng)險,一旦投資投機需求推高價格,致使市場泡沫破裂,將會出現(xiàn)十分嚴(yán)重的后果。
中國國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長余斌表示,中國房地產(chǎn)業(yè)占到GDP的6.6%和投資的1/4,直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達60個,已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的主要命脈,一旦中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動,現(xiàn)階段依靠房地產(chǎn)發(fā)展生產(chǎn)的幾十個行業(yè)都將受到巨大損失。中國作為金融危機中經(jīng)濟表現(xiàn)突出的主要新興經(jīng)濟體,更不能忽視房地產(chǎn)業(yè)的泡沫風(fēng)險。
統(tǒng)計顯示,今年前10月,中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.9%,較前9個月17.7%的增幅明顯加速。由于信貸風(fēng)險和房地產(chǎn)泡沫直接相連,在今年信貸爆發(fā)性增長的情況下,未來銀行的信貸風(fēng)險正在加大,房價下調(diào)將直接帶來信貸質(zhì)量的下降。中國人民大學(xué)金融與證券研究所副所長趙錫軍認為,應(yīng)高度重視銀行業(yè)的風(fēng)險管理,增強金融機構(gòu)識別、控制風(fēng)險的能力。
趙錫軍表示,風(fēng)險過度集中在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在許多經(jīng)濟體中有所表現(xiàn),中國經(jīng)濟增長模式亦亟待轉(zhuǎn)變,在加快進行國家投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時,也要防止房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)和金融體系。中國應(yīng)該從銀行風(fēng)險、行業(yè)集中度風(fēng)險、熱錢等方面關(guān)注和防范房地產(chǎn)業(yè)的泡沫風(fēng)險。
不少分析人士認為,在房地產(chǎn)賣方市場的情形下,簡單地提高征收開發(fā)環(huán)節(jié)稅,只會推高房價和增加購房者的成本。中國的宏觀調(diào)控部門應(yīng)該通過“組合拳”的方式抑制房價泡沫的進一步推升。如果僅實施單一的措施,反而會延長泡沫期,加劇人們的價格上漲預(yù)期。因此,一些專家建議可盡快啟動征收物業(yè)稅試點,抑制投機性購房,利用稅收方式提高“囤地”“捂盤”者的成本。
也有專家建議,政府應(yīng)該加大保障性住房、廉租房的供給,以平抑市場中地產(chǎn)商的“捂盤”“抬價”行為,降低市場預(yù)期,同時收緊二套房貸,抑制投機性需求、防范信貸風(fēng)險。
由于近期人民幣升值預(yù)期再起,加之此次迪拜債務(wù)危機的避險因素,國際熱錢可能再度將目標(biāo)對準(zhǔn)中國。趙錫軍表示,應(yīng)該緊密跟蹤熱錢動向,避免熱錢涌入中國、吹大房地產(chǎn)泡沫。
記者 王悅欣
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