話題緣起

　　11月27日，由金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)兩輪驅(qū)動的迪拜世界陷入了近600億美元外債的泥潭。全球股市為之“傾倒”數(shù)日。

　　迪拜，這個用世界各國的資本在沙漠上堆積起來的“經(jīng)濟(jì)奇跡”，在金融危機(jī)一周年之后，在各方認(rèn)為全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇回升的態(tài)勢下，竟無力地倒在沙灘上，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景也被蒙上陰影。而那些以舉債度日的危險做法再次引起各方的警惕。我們必須清醒地看到，迪拜危機(jī)的發(fā)生，根本上而言是房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫雙重打擊的結(jié)果。近10年來，迪拜的房地產(chǎn)吸引了包括歐美、亞洲娛樂圈、體育界明星、富商在內(nèi)的大量投資，以溫州炒房團(tuán)為首的中國商人也參與其中。地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為迪拜的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　而在中國，經(jīng)過最近10年的發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也已成為各地的產(chǎn)柱產(chǎn)業(yè)，更是中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主力軍。房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位過重，會不會出現(xiàn)像迪拜危機(jī)這樣的房地產(chǎn)泡沫，中國應(yīng)該從中吸取什么教訓(xùn)？我們邀請了4位專家，對此做分析。

　　兩泡沫同時破

　　NBD：“迪拜奇跡”為何會突然演變成一次危機(jī)，這次危機(jī)的實質(zhì)是什么？

　　何志成：迪拜危機(jī)是由于金融泡沫和房地產(chǎn)泡沫的同時破裂所造成的。這其中就是過分追求高風(fēng)險投資和產(chǎn)業(yè)資本過分集中于房地產(chǎn)，一旦房價下跌，泡沫破滅就引發(fā)了危機(jī)。

　　陳國強(qiáng)：在迪拜危機(jī)中，有兩點值得注意：第一點是這次危機(jī)源自一家公司——迪拜世界公司的債務(wù)危機(jī)，這個公司是一家半國有半市場性質(zhì)的企業(yè)，從某種程度上，是政府在為它的融資做擔(dān)保。同時，在當(dāng)?shù)厥袌錾希�它所占的市場份額是相當(dāng)大的，雖然我國也有不少壟斷性企業(yè)，但從這個意義上講，跟迪拜世界公司不是一個重量級的。

　　第二點，在迪拜的經(jīng)濟(jì)增長模式中，房地產(chǎn)開發(fā)是外在形式，卻是這個城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)的重要載體。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，迪拜吸引了來自全球的熱錢，資金來源十分廣泛。所以，一旦這家公司出現(xiàn)問題，不僅會使整個迪拜經(jīng)濟(jì)元氣大傷，也會像“多米諾骨牌效應(yīng)”一樣，波及到其他國家和地區(qū)。

　　NBD：中國的房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的作用也十分重要，相比之下，中國的經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場發(fā)展模式與迪拜的有什么不同？

　　牛鳳瑞：兩者的經(jīng)濟(jì)增長模式是不同的：迪拜是在沙漠上建設(shè)綠洲，人為建造城市，屬于石油替代性經(jīng)濟(jì)；中國經(jīng)濟(jì)則伴隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程，內(nèi)在動力十分強(qiáng)大，這決定了中國經(jīng)濟(jì)的相對安全性。

　　陳國強(qiáng)：迪拜的房地產(chǎn)市場很單一，基本上可以說就是一家公司在起決定性作用。中國房地產(chǎn)市場有很強(qiáng)的區(qū)域性，一線城市與二三線城市、東部地區(qū)與中西部地區(qū)的市場表現(xiàn)差異很大，所以我們在市場調(diào)控時通常也很謹(jǐn)慎，需要考慮到各地的不同情況。

　　同時，與迪拜世界公司不同，中國房地產(chǎn)市場的資金主要來自于國內(nèi)銀行貸款，相對穩(wěn)定。這決定了一旦市場出現(xiàn)問題，它波及的范圍比較小。

　　改革土地財政

　　NBD：迪拜是靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)，中國房地產(chǎn)行業(yè)同樣也對經(jīng)濟(jì)增長有較大的拉動作用，從迪拜危機(jī)中，我們應(yīng)該借鑒什么？

　　張之驤：這次危機(jī)有很突出的一點，是在順經(jīng)濟(jì)周期時，利率低，流動性多，會出現(xiàn)很多泡沫，體現(xiàn)在房地產(chǎn)，也體現(xiàn)在股市。那么，貨幣當(dāng)局應(yīng)該掌握好宏觀政策，其中資金流動的次數(shù)反映出的經(jīng)濟(jì)總量非常重要，還要考慮到外部資金流入起到推波助瀾的作用。

　　從國際層面來講，國際貨幣基金組織及各個經(jīng)濟(jì)體，對主要儲備貨幣的發(fā)行、匯率的走勢都要有冷靜的分析。

　　而經(jīng)濟(jì)體本身，投資大戶都是機(jī)構(gòu)投資者，他們不能完全順著經(jīng)濟(jì)周期去做，不然可能相當(dāng)被動。這次危機(jī)中，他們應(yīng)該負(fù)相當(dāng)大的責(zé)任，危機(jī)的買單者也應(yīng)該是他們。

　　而我們目前的投資產(chǎn)品很少，利率被管制，銀行幾乎只靠利差盈利，自從政府刺激政策出來之后，很多資金又轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)。

　　牛鳳瑞：我們在分析中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場過程中，有一種傾向，就是過度解讀國外經(jīng)濟(jì)變動對中國的影響，似乎其他國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的問題，中國就一定會遇到，其他國家房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，中國也一定會出現(xiàn)。

　　我認(rèn)為，迪拜危機(jī)不會對中國產(chǎn)生太大的影響，中國也不會發(fā)生類似的危機(jī)，但有兩個問題值得我們警惕：一是我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展更多依賴政策調(diào)控，我們要注意調(diào)控政策的科學(xué)性，使政策能夠尊重市場規(guī)律，適應(yīng)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求；二是我國的市場經(jīng)濟(jì)體制還不夠完善，產(chǎn)品質(zhì)量問題、捂盤囤地問題、市場秩序問題等都存在，需要進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。

　　陳國強(qiáng)：如果一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過分依賴某個產(chǎn)業(yè)，那么這種發(fā)展模式很容易出問題。中國不可能發(fā)生類似的危機(jī)，但從迪拜危機(jī)中，我們可以借鑒的是應(yīng)該培育更多的經(jīng)濟(jì)支柱，使拉動經(jīng)濟(jì)增長的動力更加多元。

　　在我國很多地方，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，“土地財政”也成為當(dāng)?shù)刎斦�收入的重要部分，這種現(xiàn)象不僅催生了房地產(chǎn)市場的大量問題，也不利于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，亟須改變。