重點(diǎn)提示：

　　·由次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)已經(jīng)結(jié)束，不存在次貸危機(jī)的第二波。

　　·人民幣在美元不斷走軟的壓力之下將在明年升值3%—5%左右

　　·國(guó)際原油價(jià)格在2010年將突破100美元每桶

　　四天前，在清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)第八屆年會(huì)上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究中心研究員鐘偉放言：未來5-8年后，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)將翻一番，這還是保守的估計(jì)。屆時(shí)，城市的中產(chǎn)階級(jí)將被徹底剝離出主力購(gòu)房人群。觀點(diǎn)一出，全場(chǎng)嘩然。一位來自四川的開發(fā)商隨即表示：“如果真是這樣，那房地產(chǎn)的投資回報(bào)率太可怕了”。

　　然而，鐘偉的言論是否是為了嘩眾取寵？一向言論謹(jǐn)慎的鐘偉，這一觀點(diǎn)又有什么具說服力的依據(jù)？

　　次貸危機(jī)已經(jīng)結(jié)束 全球經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)復(fù)蘇

　　“全球經(jīng)濟(jì)，基本趨勢(shì)是擺脫危機(jī)，弱勢(shì)復(fù)蘇�！辩妭�對(duì)全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)如此分析。他認(rèn)為從原油價(jià)格、有色金屬、房地產(chǎn)、股票市場(chǎng)到大宗商品，都表現(xiàn)了復(fù)蘇跡象。因此，全球資金流向不再是次貸危機(jī)中的避險(xiǎn)。但是，由于全球范圍內(nèi)實(shí)體近來還沒有廣泛復(fù)蘇，這些資金仍然沒有大規(guī)模進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，接下來就是投資時(shí)代。

　　從全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇來看，由次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)已經(jīng)結(jié)束，不存在次貸危機(jī)的第二波。目前來看，“美國(guó)經(jīng)濟(jì)所處的狀態(tài)是擺脫病危，尚未康復(fù)。擺脫病危的意思就是說次貸危機(jī)作為金融危機(jī)已經(jīng)結(jié)束；尚未康復(fù)的意思也就是即便美國(guó)經(jīng)濟(jì)在今年第三季度開始到明年全年都能維持5%以上的增加，但是這和美國(guó)1995年以來到現(xiàn)在增長(zhǎng)3.5%左右的水平還是差距比較遠(yuǎn)的。因此我們對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)基本判斷是已經(jīng)復(fù)蘇，但是還是很微弱的。”美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后，歐洲、日本經(jīng)濟(jì)將在2010年復(fù)蘇，人民幣在美元不斷走軟的壓力之下將在明年升值3%—5%左右，2010年全球資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)高歌猛進(jìn)。“國(guó)際原油價(jià)格在2010年，突破100美元每桶并不是一件很困難的事情�！辩妭ケ硎�。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)V形反彈 通貨膨脹不會(huì)出現(xiàn)

　　對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇走勢(shì)，有“L型”、“W型”、“U型“和“V型”之說。而鐘偉堅(jiān)定地認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)只可能出現(xiàn)V型復(fù)蘇，這個(gè)V型將貫穿于2009年和2010年全年。從2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率來看，一二三四季度分別是6%、8%、9%和10%。鐘偉在會(huì)上預(yù)測(cè)，“2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率分別是：一季度略高于11%，二季度略低于11%，三季度9%、四季度8%�！币虼�，2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐級(jí)走高，2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐級(jí)走低。但這并不意味著2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)走得不好。明年全年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)率大約在10%。“2009年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)典型的預(yù)期特征是投資和消費(fèi)強(qiáng)勁，但通貨仍然緊縮�！�

　　中國(guó)4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)復(fù)興計(jì)劃和10大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃，即便沒有地方政府加碼，大約相當(dāng)于2008年GDP11%。奧巴馬推出了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的整個(gè)投資額，大概是7800億美金，相當(dāng)于美國(guó)GDP6%左右。然而，中國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒有遭遇到美國(guó)那么大的危機(jī)，只是一個(gè)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，突然餓著了，產(chǎn)能過剩了，然后中國(guó)政府打了兩支強(qiáng)心針，第二支還留著，今明兩年分別投資2萬(wàn)億，相當(dāng)于GDP的6%，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)肯定是V型！

　　在央行執(zhí)行寬松貨幣政策的環(huán)境之下，今年全年的新增信貸規(guī)模約10萬(wàn)億。據(jù)業(yè)界專家估計(jì)，明年新增信貸規(guī)模大約在8萬(wàn)億左右。圍繞天量新增信貸規(guī)模，出現(xiàn)了“通脹預(yù)期”的爭(zhēng)論�！懊髂甑耐ㄘ浥蛎浿饕獊碜杂谌齻�(gè)方面：第一個(gè)今年通貨緊縮所造成的基期效應(yīng)；第二方面明年的農(nóng)產(chǎn)品和供電供氣供水等市政公共服務(wù)價(jià)格的調(diào)整；第三個(gè)因素就是外部輸入型的，包括原油、有色、黑色等大宗商品價(jià)格上漲對(duì)中國(guó)影響�！辩妭フf道�！暗�是，明年不會(huì)發(fā)生嚴(yán)重的通貨膨脹�！睋�(jù)他預(yù)測(cè)，明年CPI全年大約是3%—3.5%，其中第三季度CPI有可能短時(shí)間超過5%。

　　行業(yè)內(nèi)三大趨勢(shì) 凸顯五年后房?jī)r(jià)再翻一番

　　對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)，鐘偉分別從短期(2010年全年)、中期(未來5-8年)和長(zhǎng)期(下一個(gè)10年)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。他認(rèn)為，“短期走勢(shì)供銷兩旺；中期房?jī)r(jià)翻一番；長(zhǎng)期房?jī)r(jià)具有不確定性�！�

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年全國(guó)商品房銷售面積將達(dá)8億平米左右。從全年運(yùn)行情況來看，前三個(gè)季度資金來源大概3.6萬(wàn)億，其中銷售收入?yún)R款大概2.7萬(wàn)億，新開發(fā)土地投資大概2.6萬(wàn)億�？梢钥闯觯�資金來源大于我們的銷售收入，又大于新增的開發(fā)投資。在2009年全年房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)整體有可能出現(xiàn)2.6萬(wàn)億左右的資金富余，這就足以支撐在2010年甚至2011年房地產(chǎn)企業(yè)資金的供給，所以2011年房地產(chǎn)全年資金狀況是相對(duì)比較充裕的。土地市場(chǎng)上，明年將繼續(xù)高歌猛進(jìn)，但明年的地王在政策與商業(yè)含義上將與今年完全不一樣。

　　未來5到8年，從房?jī)r(jià)構(gòu)成上看，未來70個(gè)城市新房的平均交易價(jià)格將在此基礎(chǔ)上再翻一番。其中北京、上海這些城市的房?jī)r(jià)，可能達(dá)到令人匪夷所思的地步。未來半年時(shí)間內(nèi)，貨幣增長(zhǎng)量大概2.8倍，收入增長(zhǎng)量大概2.5倍，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)量大概1.9倍。這樣看來，未來房?jī)r(jià)翻一番跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步，因此翻一番只是一個(gè)溫和的估計(jì)，房?jī)r(jià)翻番甚至沒有趕上收入增長(zhǎng)和貨幣發(fā)行量的增長(zhǎng)。

　　從長(zhǎng)期來看，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格取決于三方面：一是城市化；二是貨幣化；三是人口。改革開放30年來，我國(guó)各個(gè)途徑的貨幣供應(yīng)量，尤其是貨幣增加和黃金增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，“1987年的1萬(wàn)元大約相當(dāng)于2008年36-37萬(wàn)元左右。”因此，貨幣化進(jìn)程必然會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生重大影響。此外，鐘偉還談了貨幣化進(jìn)程和人口本身變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)影響，如“新增人口數(shù)量回落后將刺激二手房交易”。

　　目前，衡量開發(fā)商的能力指標(biāo)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一個(gè)就是金融化，房地產(chǎn)企業(yè)越來越像金融企業(yè)。沒有資本的力量，房地產(chǎn)企業(yè)前景是非常渺茫的：第二個(gè)趨勢(shì)就是開發(fā)商走向?qū)�業(yè)化，其典型標(biāo)志就是一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)陸續(xù)獲得上市資格：第三個(gè)趨勢(shì)就是開發(fā)商要有能力生產(chǎn)非常好的產(chǎn)品，靠地塊的自然增值來賺錢已經(jīng)不行了，企業(yè)忽悠的生存空間會(huì)越來越少。（陳柏喜 宋艷）