受此輪“燒錢過冬”救市法的影響，社會流動性空前充裕，通脹預(yù)期異常強烈。豪宅持續(xù)熱銷，拉動房價整體激勵反彈等原因。投資性和投機性需求將提前大量入市。

　　以成都為例，從04到06年的2004-2006年期間，價格上漲幅度相對穩(wěn)定，漲幅在15-16%左右。2007年算是“非理性”的一年，在一線城市房地產(chǎn)市場價格快速上漲的情況下，成都一手住宅市場成交均價也一路飆升。2007一手住宅年成交均價為5394元/平方米，環(huán)比上升24%。略高于平常年份的漲幅。07年12月，成都一手住宅市場成交均價創(chuàng)下新高，達(dá)6129元/平方米。

　　然而，到了09年，短短不到一年時間，成都市區(qū)房價從年初的5100多元，上漲到10月份的6300多元，平均每平米足足上漲1000多元。這還不算已經(jīng)調(diào)高，但還沒有成交多少的給算進(jìn)來(樓市的價格統(tǒng)計方法具有滯后性)。

　　而其他一、二線城市，也大同小異。至于剛剛出爐的全國性房價上漲幅度，筆者覺得這個3%的環(huán)比數(shù)字，掩蓋了歷來領(lǐng)漲樓市的北京、上海、深圳等標(biāo)桿城市的真實上漲幅度。而且中國是一個區(qū)域經(jīng)濟差距大，樓市總體水平參差不齊的樓市，放眼全國必定容易忽略樓市的新動向和苗頭。

　　此外，盡管投資增速在三季度之后開始快速上升(參見筆者其他博文，里面有數(shù)據(jù))，貨幣市場利率和銀行實際貸款加權(quán)利率卻在迅速下降，客觀上市場的房價上升預(yù)期在逐步形成。這就為樓市“炒房客”的入市提供了最佳的土壤。

　　再加上，投機客和投資客，出于對樓市長期看好，出于一年來房價的激烈反彈，出于部分地方政府揚言延長優(yōu)惠政策的時間(實際上是和中央在政策上的博弈)，出于把準(zhǔn)了歷年調(diào)控政策的脈搏和套路，還有社會流動性的充裕和通脹預(yù)期，以及二套房這個主要的炒作工具可能被全面收緊等利壞信息(對于炒家來講)，從臨近年關(guān)開始，這部分需求也將大量涌入樓市。

　　依照“投機客和投資客”歷年的入市規(guī)律，按照目前這種救市發(fā)展態(tài)勢，筆者預(yù)計在今年經(jīng)濟工作會議定調(diào)之后，也就是為來年調(diào)控定下基調(diào)后，這兩部分需求才會決定最后的入市時機，再晚也會在明年一季度時大量涌入樓市，如果“后救市”調(diào)控不到位的話。只是沒想到會提前。

　　回顧和反思前幾季度的樓市，其實早在今年五一的“春季房地產(chǎn)交易會”上，就出現(xiàn)了投資居住兼有的買家，還有少量的純投資客戶。但轉(zhuǎn)過6月份，當(dāng)房價整體上揚，整體經(jīng)濟和樓市都見底向上發(fā)展時，投機客和投資客就已經(jīng)陸續(xù)入市了。目前的非居住性購房需求，基本達(dá)到20%左右，但這確是一個苗頭。

　　另外要強調(diào)的的一個常識就是，歷年來，支撐樓市前行的主力需求，其實并不是“剛需”。因為，剛需其實是被高房價“邊緣化”了的一部分需求，對高房價的承受力很有限，而真正造就了07年開始時虛假繁榮的推手，還是投機和投資需求，以及由此引發(fā)的恐慌性需求。

　　所以，按照當(dāng)前的樓市發(fā)展形勢，最快在明年一季度，剛需將在明年逐步被告房價阻擋在門外，而投機和投資需求，將把剛需從樓市置換出來，從而擔(dān)任樓市需求主力。而剛需或者觀望，或者恐慌性的咬牙加入……

　　總后總結(jié)投資性需求和投機性需求，大量入市的幾點原因，已經(jīng)是老生常談了：1、外貿(mào)恢復(fù)過緩，制造業(yè)困境并沒有徹底改觀，資本尋求避風(fēng)港，樓市成為其他行業(yè)的吸金器。2、樓市長期看好，房價長期看漲，投資房產(chǎn)風(fēng)險相對較小。3、銀行可能全面收緊二套房，停止曖昧的態(tài)度。4、未來通脹預(yù)期強烈。

　　聲明：

　　1、9月份時，筆者考慮到保障性住房入市、嚴(yán)查囤地等因素的影響，預(yù)判樓市不具備炒作的土壤，但幾個月過去了，囤地、地王、房價激烈反彈、保障性住房一副姍姍來遲的模樣，一切就又對了炒家的胃口，看調(diào)控可真是江山易改，樓市的惡疾難除啊！以后誰還敢聽相關(guān)部門的嚴(yán)控、嚴(yán)查、等一類的官方承諾和論調(diào)？！古語有曰：失一回身和失一千回身，都叫婊子；那么相關(guān)部門失言一次和失言一千次，這又叫什么？

　　2、筆者認(rèn)為按照目前的態(tài)勢發(fā)展，樓市可能會掀起新一輪泡沫，但筆者并不贊同“樓市目前存在泡沫”的論調(diào)。因為這輪房價的上漲幅度雖然很大，但經(jīng)濟基本面全年依然是通縮，房價依然整體健康和理性。另外。樓市這個局部通脹確卻是事實。近9萬億的天量信貸，直接和間接流入樓市的達(dá)到1萬多億之多，如此“燒錢過冬”，如此結(jié)構(gòu)不平衡，豈有局部不通脹之理？

　　3、縱觀任何一輪通脹周期的全過程，不論是歐美還是前幾年的中國，無不是以固定資產(chǎn)價格的激烈上漲為序幕。要知道，我國當(dāng)前整體經(jīng)濟基本面的通脹壓力，并不表現(xiàn)在通常意義上的商品物價上，而是表現(xiàn)在資產(chǎn)價格特別是房地產(chǎn)價格上。實際上，09年這輪房價上漲就是新一輪通脹的開始，只不過在特殊的調(diào)控時期，政策制定者和執(zhí)行者都是緘默不語罷了，尤其是救市部分救市政策即將推出的預(yù)期，讓大量投機客和投資客入市的時間提前，新一輪泡沫將由此來開序幕。（張宇良）