南京新景祥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理兼市場(chǎng)總監(jiān) 陳光華

　　寫(xiě)下這個(gè)標(biāo)題時(shí)，就知道會(huì)被磚頭拍死，站著說(shuō)話不腰疼，如此高昂的房?jī)r(jià)，還不給小戶型，我輩幾輩子都買(mǎi)不起房子，諸位看官，別急，聽(tīng)我慢慢道來(lái)。

　　當(dāng)政府在06年出臺(tái)“70：90”政策時(shí)，無(wú)疑就在宣布了房?jī)r(jià)持續(xù)增高的事實(shí)，政府用心良苦，為了讓更多的普通老百姓能擁有自己的房子，于是用行政干涉讓市場(chǎng)提供了大量的中小套型，可是，我們看到的是房?jī)r(jià)卻越來(lái)越高，在07年上一個(gè)高峰后，經(jīng)過(guò)08年全球經(jīng)濟(jì)蕭條觀望期后，到今年又再創(chuàng)新高，筆者認(rèn)為這是政策的不當(dāng)造成，我們應(yīng)該鼓勵(lì)大戶型而不是小戶型。

　　首先，從資源上講，中國(guó)人多地少，應(yīng)該遵循節(jié)約土地，集約利用的原則，提供小戶型，看似資源集約利用，但事實(shí)上都因此提供了大量的過(guò)渡型產(chǎn)品。老百姓需要得是一個(gè)正常的家庭——完善居家標(biāo)準(zhǔn)是120—130平方米的三房二廳。但市場(chǎng)卻是提供了大量臨時(shí)性、過(guò)渡型的小戶型，讓他們?cè)诰幼�幾年后不得不再次換房。而這循環(huán)產(chǎn)生二次或多次置業(yè)，為市場(chǎng)提供了非理性繁榮，要說(shuō)它最大貢獻(xiàn)是拉動(dòng)了內(nèi)需。而帶來(lái)的是轉(zhuǎn)換時(shí)獲得的高額溢價(jià)回報(bào)，在再次置業(yè)時(shí)愿意付出更高的溢價(jià)，轉(zhuǎn)嫁為開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)更高的售價(jià)預(yù)期，推動(dòng)了房?jī)r(jià)循環(huán)持續(xù)的上漲。

　　其二，本來(lái)年輕消費(fèi)者應(yīng)該在工作幾年的積累后，才產(chǎn)生購(gòu)房的需求，而市場(chǎng)大量小戶型的提供激發(fā)了他們需求的沖動(dòng)，大大提前了應(yīng)該消費(fèi)的周期，導(dǎo)致市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上的供不應(yīng)求，促使房?jī)r(jià)高漲。

　　其三，前二者因素還帶來(lái)了財(cái)富效應(yīng)，引發(fā)了投資需求，大量投資客群進(jìn)場(chǎng)，加劇了供求失衡關(guān)系，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　其四，我們都知道房?jī)r(jià)的市場(chǎng)規(guī)律，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)戶型房?jī)r(jià)總數(shù)為1時(shí)，你若想超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手10—20%房?jī)r(jià)，最簡(jiǎn)單的辦法是把戶型縮小10—20%，保持總價(jià)不變，單價(jià)就可上漲10—20%，所以說(shuō)小戶型是房?jī)r(jià)的居高不下的市場(chǎng)主要?jiǎng)右蛑�一�?/p>

　　誠(chéng)然，若是市場(chǎng)規(guī)定只能提供130平方米的三房，160平方米的四房，則總價(jià)較高，購(gòu)房者的相對(duì)量大大縮小。帶來(lái)的好處非常明顯，消費(fèi)者不會(huì)盲目提前消費(fèi)，市場(chǎng)消費(fèi)理性了，開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈了，自然房?jī)r(jià)就受到抑制，且可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商用心在產(chǎn)品品質(zhì)上做文章，杜絕大量垃圾產(chǎn)品上市，而這種標(biāo)準(zhǔn)居家產(chǎn)品的保障，更是讓消費(fèi)者使用終身，毋需在居住幾年后還要二次、三次改善，不斷裝修搬家折騰。進(jìn)一步而言，投機(jī)客的投資成本、持有成本均上升了，必然大大減少瘋狂投機(jī)行為，國(guó)家金融安全環(huán)境秩序也得以保障，我們政府也就不用天天忙調(diào)控了。

　　最好，大房子還能讓三代、四代同堂，有利于和諧社會(huì)，更是對(duì)中華傳統(tǒng)美德的傳承。