房貸優(yōu)惠即將開走“末班車”？這或許是2009年年末最受大眾關(guān)注的話題。

　　當(dāng)利率優(yōu)惠政策的執(zhí)行期臨近結(jié)束，監(jiān)管層嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的要求和商業(yè)銀行出于放貸規(guī)�？紤]的自發(fā)收緊，讓個(gè)人住房貸款的收緊成為不爭的事實(shí)。

　　然而，在房貸“休眠”的背后，其實(shí)也隱藏了商業(yè)銀行的訴求：它們希望有更多的自主空間，而非政策的強(qiáng)令限制。

　　⊙記者 鄒靚 ○編輯 金蘋蘋

　　變，還是不變？

　　半個(gè)月的時(shí)間，有關(guān)房貸優(yōu)惠利率將取消的傳言已是街知巷聞。商業(yè)銀行一面勒著褲腰帶對客戶“挑三揀四”，一面還是打著“嚴(yán)格遵從監(jiān)管規(guī)定、沒有收緊房貸意圖”的招牌。雖然監(jiān)管部門至今為對此做出公開表態(tài)，但業(yè)內(nèi)人士均有共識：事出必有因。

　　“消息傳出有一陣子了，主要是銀監(jiān)會最近在上收各家商業(yè)銀行的房貸數(shù)據(jù)，特別了解了二套房貸的執(zhí)行情況。這次調(diào)查不比平時(shí)的例行檢查，數(shù)據(jù)要求相當(dāng)嚴(yán)格。”一股份制商業(yè)銀行個(gè)人房貸中心負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。

　　2008年12月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦131號文)，為鼓勵普通商品住房消費(fèi)施行一系列包括下浮房貸利率在內(nèi)的優(yōu)惠政策。政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。

　　今年上半年，在商業(yè)銀行天量信貸投放的同時(shí)，全國個(gè)人住房貸款同比增長亦高達(dá)150%。2009年6月，中國銀監(jiān)會在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中強(qiáng)調(diào)，除國辦131號文中規(guī)定的“改善型住房”可參照首套房目前2成首付、7折利率執(zhí)行外，其余所有貸款均將執(zhí)行4成首付規(guī)定，商業(yè)銀行不得以任何手段變相降低首付款的比例。

　　上海銀監(jiān)局人士表示，個(gè)人住房貸款關(guān)系民生，其起伏波動對商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響也比較大，從監(jiān)管部門的角度來說，對商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的提示及例行檢查都是日常工作，“銀監(jiān)部門始終會對個(gè)人住房貸款的問題保持高度關(guān)注，不過目前還沒有取消房貸優(yōu)惠利率的任何說法”。

　　本報(bào)記者此前獲悉，央行、銀監(jiān)會曾對是否取消房貸優(yōu)惠利率，以及如何界定二套房貸進(jìn)行過內(nèi)部討論。而此次銀監(jiān)會對商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)檢查，亦旨在提醒商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理政策。

　　加之此前國辦131號文曾設(shè)定房貸優(yōu)惠政策執(zhí)行期僅至今年年底，市場紛紛猜測政策將有變。

　　優(yōu)惠“操作空間”尚存

　　2009年以來，商業(yè)銀行對首套住房的房貸政策執(zhí)行“2成首付、7折利率優(yōu)惠”，而對二套住房的房貸政策自始至終是五花八門。迫于同業(yè)競爭壓力，商業(yè)銀行曾一度集體打起“擦邊球”，對沒有不良記錄的客戶特別是資信良好的優(yōu)質(zhì)客戶，亦施行和首套住房相同的優(yōu)惠政策。

　　至年中后，“首付4成”應(yīng)監(jiān)管要求被嚴(yán)格執(zhí)行，但利率優(yōu)惠仍有可操作空間。上海我愛我家東方店的地產(chǎn)中介告訴記者，“最近很多銀行包括國有銀行都已對二套房貸收緊了，交去銀行的材料要求比之前嚴(yán)格，審批時(shí)間也拉長了”。

　　此前有媒體報(bào)道稱，國有銀行已全面調(diào)高二套房貸利率至基準(zhǔn)利率，僅有優(yōu)質(zhì)客戶可獲10%-20%下浮優(yōu)惠。地產(chǎn)中介印證了這一說法，“不只國有銀行放貸嚴(yán)格了，股份制銀行也是一樣的”。

　　上述股份制商業(yè)銀行個(gè)人房貸中心負(fù)責(zé)人對此分析表示，商業(yè)銀行之所以這樣做，一方面是應(yīng)監(jiān)管要求控制風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也是因?yàn)榕R近年底，該完成的信貸任務(wù)都已經(jīng)完成，并不急于沖高貸款�！耙徊糠帚y行甚至要控制信貸規(guī)模，所以只在存量貸款中做調(diào)整，我們行的情況也是只對優(yōu)質(zhì)客戶還能有利率優(yōu)惠�！�

　　即便是同一家銀行，在不同地區(qū)分行間的房貸政策亦有所區(qū)別�！熬唧w是怎樣執(zhí)行，一要看總行對房貸政策的統(tǒng)一要求，二也要看地區(qū)市場的情況而定�！�

　　但有一點(diǎn)可以肯定的是，目前商業(yè)銀行對房貸的審核投放普遍已拖長時(shí)間，且對審貸申報(bào)材料要求嚴(yán)格，部分銀行二套房貸的利率優(yōu)惠政策僅向優(yōu)質(zhì)客戶開放、首套房貸利率優(yōu)惠較之前收窄。

　　“一刀切”不可行

　　“即便是政策有變，也不會是一刀切的做法。任何時(shí)候，自住性需求和改善性需求都會得到政策支持和保護(hù)”，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，對首套住房需求、二套住房需求及二套改善型住房需求應(yīng)該區(qū)別對待。通過對首付比例、利率優(yōu)惠幅度的下限調(diào)整進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　從商業(yè)銀行自身來看，業(yè)務(wù)進(jìn)程始終與市場策略有關(guān)。年末控制信貸額度與年初早放貸的思維定式，決定了年末房貸市場進(jìn)入臨時(shí)性休眠。市場人士并不忌諱談及房貸優(yōu)惠政策取消的可能性，但也一致否定了采取一刀切方式的可行性。

　　有商業(yè)銀行人士提出，對首套住房可維持2成首付及7折優(yōu)惠房貸利率政策；對二套改善性住房，可適當(dāng)提高首付比例，利率優(yōu)惠由商業(yè)銀行自行確定；對其他二套房貸，則執(zhí)行4成以上首付，取消利率優(yōu)惠政策。

　　也有部分市場人士認(rèn)為，一線城市特別是房價(jià)較高地區(qū)不可能取消房貸優(yōu)惠政策，“政策出臺應(yīng)考慮到對普通購房者實(shí)際生活的影響，取消房貸優(yōu)惠的可行性不高”。

　　在政策充分彈性的同時(shí)，商業(yè)銀行的經(jīng)營亦有彈性。2010年信貸投放的總體趨勢將弱于2009年，但“年初早放貸”的慣性思維并不會改變。有商業(yè)銀行人士表示，年底房貸偏緊也有商業(yè)銀行經(jīng)營需要的考慮，“有些貸款是可以囤積到年初再放的，畢竟現(xiàn)在各家銀行的信貸規(guī)模指標(biāo)已滿”。

　　因此，房貸政策將“如何緊”除了需關(guān)注政府、監(jiān)管部門的動向外，商業(yè)銀行整體經(jīng)營趨勢亦會作用其中。而在適度寬松的貨幣政策尚未轉(zhuǎn)向之前，房貸作為商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，仍是來年的兵家必爭之地。