由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”日前公布了“2009中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告”。

　　該報告顯示，2008年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)攀升，但增幅回落明顯，發(fā)展速度趨緩。其中，滬深房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)為70.45億元，同比增長21.03%，增速較上年同期回落33個百分點；大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均總資產(chǎn)為268.79億元，同比增長13.72%，增速較上年同期回落72個百分點，資產(chǎn)規(guī)模擴張速度明顯趨緩。受市場因素影響，多數(shù)公司主動調(diào)整開發(fā)規(guī)模或項目進度，縮減甚至停止土地儲備的擴充，積極應(yīng)對市場變化，這些因素是導(dǎo)致2008年總資產(chǎn)增長放緩的主要原因。

　　2007年及以往項目預(yù)售款項在2008年的竣工結(jié)算，使得房地產(chǎn)上市公司的營業(yè)收入在市場下行情況下仍然保持一定增長。2008年滬深房地產(chǎn)上市公司平均營業(yè)收入為18.67億元，同比增長10.54%，增幅較上年55.24%的增速顯著放緩；大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均營業(yè)收入52.51億元，同比微增5.23%。由于部分大陸在港上市房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入大幅下滑，導(dǎo)致大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入的整體增長率低于滬深房地產(chǎn)上市公司，但營業(yè)收入的規(guī)模仍然高出滬深公司近3倍。

　　房地產(chǎn)銷售價格的下降及各項成本費用的上升直接導(dǎo)致房地產(chǎn)公司利潤空間的壓縮。2008年，滬深房地產(chǎn)上市公司平均利潤總額為3.61億元，大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均利潤總額為18.63億元。滬深房地產(chǎn)上市公司平均利潤總額同比下降1.10%，基本與去年持平；大陸在港上市公司平均利潤總額同比下降則達到30.15%。

　　2008年，受營業(yè)收入增長放緩的影響，多數(shù)房地產(chǎn)公司凈利潤下降，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率等盈利指標(biāo)下滑，房地產(chǎn)上市公司總體盈利能力有所下降。

　　報告顯示，2008年滬深房地產(chǎn)上市公司的稅后凈營業(yè)利潤(NOPAT)均值由2.43億元增長到3.72億元，同比增長53.09%；資本成本由1.9億元增長到2.54億元，同比增長33.68%，稅后凈營業(yè)利潤的增長速度超過資本成本的增長，近六成滬深房地產(chǎn)上市公司經(jīng)濟增加值EVA表現(xiàn)良好。而2008年，大陸在港上市房地產(chǎn)公司EVA水平出現(xiàn)下滑，其中僅42.86%的公司EVA為正值，EVA均值由2007年的2.07億元下滑到-0.25億元，表明大陸在港上市房地產(chǎn)公司創(chuàng)造的收益低于所投入資本的市場平均預(yù)期收益，財富創(chuàng)造能力大幅減弱。

　　2008年，受累于房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，房地產(chǎn)上市公司銷售速度減慢、開發(fā)進度放緩，存貨資產(chǎn)大量增加，存貨消化成為企業(yè)經(jīng)營重心。數(shù)據(jù)顯示，滬深房地產(chǎn)上市公司的存貨均值由上年的29.63億元上升至41.40億元，同比增長39.72%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司由于本身的經(jīng)營規(guī)模就遠遠超過滬深上市公司，其存貨資產(chǎn)從絕對值來看也遠高于滬深上市公司，但2008年的存貨增長率為30.03%，低于滬深上市公司增長水平。

　　2008年，滬深房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負債率為56.86%，較2007年76.49%的水平降低了19.16個百分點，資本結(jié)構(gòu)有所改善。同年，大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負債率為55.48%，較2007年52.03%的水平提高了約3.45個百分點，負債比例上升，資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性略有減弱。32.14%的大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率處于60%-70%區(qū)間，這一比例較上年增加了約14個百分點；而資產(chǎn)負債率在50%以下的公司個數(shù)占比則由上年的41.18%降至28.57%，使得整體資產(chǎn)負債率整體呈現(xiàn)升高趨勢。償債風(fēng)險仍值得關(guān)注。

　　2008年，伴隨房地產(chǎn)市場與股市的調(diào)整，房地產(chǎn)上市公司的股票價格出現(xiàn)較大回落，估值泡沫擠出效應(yīng)明顯，滬深房地產(chǎn)上市公司和大陸在港上市房地產(chǎn)公司的平均市盈率分別由上年的55.91和12.03降至2008年的37.27和10.08，市凈率也分別降至2.48和0.78。在港上市房地產(chǎn)公司的估值水平遠低于滬深房地產(chǎn)上市公司，而前者在規(guī)模性、盈利能力、管理效率、財務(wù)穩(wěn)健性等多項投資價值指標(biāo)上均優(yōu)于多數(shù)滬深房地產(chǎn)上市公司，在行業(yè)內(nèi)具有較好的可持續(xù)成長能力，在市盈率低企的情況下，已形成明顯的價值洼地，值得資本市場關(guān)注。同期，滬深房地產(chǎn)上市公司的BETA系數(shù)大于1，其整體的波動性風(fēng)險仍大于大陸在港上市公司。