日前發(fā)布的《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中明確提出，要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)稅被推上前臺(tái)，地產(chǎn)股應(yīng)聲再跌。盡管目前房產(chǎn)稅還是霧里看花，但專家看法卻出奇一致，即我國(guó)實(shí)施房產(chǎn)稅，面臨的坎還很多。本期《一周看點(diǎn)》特選集相關(guān)博文，聽聽博主們的觀點(diǎn)。

　　土地出讓金困擾房產(chǎn)稅

　　物業(yè)稅有難以逾越的鴻溝，但以房產(chǎn)稅替代物業(yè)稅也注定難產(chǎn)。為什么這樣說(shuō)呢？無(wú)論從現(xiàn)實(shí)角度還是從法理角度，現(xiàn)有條件下，都難以真正征收。

　　首先，從現(xiàn)實(shí)角度考量，征收房產(chǎn)稅要顧及土地出讓金。土地出讓金一征收就是70年，等于稅收透支了70年，如果再征收房產(chǎn)稅，實(shí)質(zhì)上是多次剪羊毛，先透支70年，而后又要重復(fù)每年征收。重復(fù)剪羊毛的“罪名”可不是開玩笑的，那會(huì)引起社會(huì)財(cái)富積累的劇烈變動(dòng)，從而影響財(cái)富分配。而財(cái)富的劇烈變動(dòng)則激蕩整個(gè)社會(huì)。如果不退土地出讓金的話，30年都難以征收�；蛟S，有人說(shuō)，政府會(huì)不會(huì)退出土地出讓金，可能性很小，但也有這種可能，比如以前的土地出讓金很少，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得很高，征收房產(chǎn)稅的收益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以前的土地出讓金，或者會(huì)退掉出讓金，轉(zhuǎn)而向占私人財(cái)富50%以上的房屋征收房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅。但如果這樣，政府的信譽(yù)度將會(huì)嚴(yán)重受損。

　　第二，從法理上考量，房產(chǎn)稅和物業(yè)稅一樣，也面臨著違憲困境。既然房產(chǎn)稅和物業(yè)稅都是財(cái)產(chǎn)稅，而我們住房只有70年的使用權(quán)，何以對(duì)使用權(quán)征收財(cái)產(chǎn)稅。土地和住房實(shí)際上是聯(lián)系在一起的，但土地是國(guó)有制的，這就造成了房產(chǎn)稅在中國(guó)實(shí)施的困難。

　　第三，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅都是難以平抑房?jī)r(jià)的，在世界上，很多國(guó)家都征收過物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)照樣飆漲，比如美國(guó)。美國(guó)的物業(yè)稅在上一輪牛市中，幾乎失去功能，在次貸危機(jī)發(fā)生后，負(fù)效應(yīng)放大，很多人都策略性不還款，甚至出現(xiàn)一元錢賣別墅都沒人買的局面。物業(yè)稅在美國(guó)這樣助長(zhǎng)助跌的作用，實(shí)際上給房地產(chǎn)帶來(lái)重大災(zāi)難，也給美國(guó)和世界經(jīng)濟(jì)造成致命性的損傷。當(dāng)然，物業(yè)稅并非是次貸危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)祝�但它的�?fù)效應(yīng)不得不讓人深思。

　　第四，房產(chǎn)稅涉及的范圍極廣，在理論上看似完美，但在操作中，有很多難以控制的因素，必將引發(fā)社會(huì)的大規(guī)模利益分配，有權(quán)者可以規(guī)避這種稅收，而中產(chǎn)階層則難以規(guī)避，從而異化房產(chǎn)稅的性質(zhì)。

　　事實(shí)上，調(diào)控房?jī)r(jià)最主要的方式不是稅收，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅也不是唯一的武器。真正的武器在于修正我們土地供應(yīng)壟斷和建立刺激房屋供給的機(jī)制，而不是期待稻草壓死駱駝。(股市市長(zhǎng) 詳見blog.cs.com.cn/u/gushishizhang)

　　面臨五大棘手困局

　　國(guó)務(wù)院日前批準(zhǔn)國(guó)家發(fā)改委提出的逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革計(jì)劃，但房產(chǎn)稅是否因此就能在近期出臺(tái)卻仍然充滿變數(shù)。如房產(chǎn)稅改革無(wú)法破解困擾自身的五大困局，將很難承擔(dān)政府和公眾希望其擔(dān)負(fù)的重任。

　　房產(chǎn)稅改革首先面臨目的困局，新房產(chǎn)稅出臺(tái)目的到底是調(diào)控樓市還是調(diào)節(jié)分配，目前尚未有定論。

　　如果僅從調(diào)控高房?jī)r(jià)角度考慮出臺(tái)新房產(chǎn)稅，則房產(chǎn)稅未來(lái)一旦面臨房?jī)r(jià)大幅下跌，又該如何保持其合法性呢？隨著高收入階層資產(chǎn)配置的多元化、避稅能力強(qiáng)化，房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)最終又演變成非高收入階層多交稅的局面呢？

　　房產(chǎn)稅改革同時(shí)也面臨方向困局，新房產(chǎn)稅改革方向到底是擴(kuò)大征收范圍還是調(diào)整計(jì)稅依據(jù)尚未有定論。

　　擴(kuò)大征收范圍被認(rèn)為是改革的未來(lái)方向，是因?yàn)楝F(xiàn)行房產(chǎn)稅明確“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)屬于免納范圍”，如果要將炒房客納入，起到調(diào)控房?jī)r(jià)的效果，就必須擴(kuò)大征收范圍。但如將此列為改革方向，首先必須解決個(gè)人住房信息采集的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)問題，但全國(guó)不少城市的居民房產(chǎn)信息甚至都沒輸入電腦，短期內(nèi)解決此問題基本無(wú)望，第一套房證明多由基層房管部門出具，又如何保證炒房客不借機(jī)上演新的權(quán)力尋租呢？調(diào)整計(jì)稅依據(jù)也被學(xué)者認(rèn)為是重點(diǎn)方向，目前房產(chǎn)稅的計(jì)稅價(jià)值是房屋原值，而并非當(dāng)下的評(píng)估值，一些富豪10年前買的別墅原值甚至比不上普通工薪階層當(dāng)下買的經(jīng)適房總價(jià)，如果要將高收入者納入，起到調(diào)節(jié)收入分配作用，就必須調(diào)整計(jì)稅依據(jù)，以評(píng)估價(jià)而不是房產(chǎn)原值計(jì)稅，但目前依靠房產(chǎn)評(píng)估的二手房貸已出現(xiàn)較普遍的估值失真情況，小小中介就能搞定評(píng)估價(jià)，又如何保證高收入者不在評(píng)估環(huán)節(jié)做手腳呢？

　　房產(chǎn)稅改革也面臨改革路徑困局，新房產(chǎn)稅改革路徑到底是財(cái)稅總局備案還是全國(guó)人大修法尚未有定論。

　　如果僅是擴(kuò)大征收范圍，將三套房以上買家列為不可免征范圍，確實(shí)無(wú)須重走人大立法程序，僅須地方政府行文到財(cái)稅總局備案即可。如果要調(diào)整計(jì)稅依據(jù)，改按評(píng)估價(jià)計(jì)征或取消房產(chǎn)稅從租計(jì)征，都將面臨直接擴(kuò)大原房產(chǎn)稅條款征收額度問題，則將面臨物業(yè)稅同樣的人大修法程序。

　　房產(chǎn)稅改革更面臨改革效果困局，新房產(chǎn)稅改革效果到底是炒樓人埋單還是需求埋單尚無(wú)定論。

　　雖然新房產(chǎn)稅征收后第一埋單人將是炒家無(wú)疑，但中國(guó)城市化尚未完成，當(dāng)下國(guó)內(nèi)大城市的住房市場(chǎng)總體上仍然處于賣方市場(chǎng)，作為甲方的炒家完全可以將這一稅種轉(zhuǎn)嫁到作為乙方的剛需客身上。另一方面，如果規(guī)定三套以上住房都必須繳納高額房產(chǎn)稅的話，城市普通居民自然不愿持有非自住用房，那大量進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、外來(lái)大學(xué)生又向誰(shuí)租房呢？如果都必須向支付了高額房產(chǎn)稅的炒房客租房，是否是這些租客反而成為新房產(chǎn)稅的最后埋單人呢？

　　房產(chǎn)稅改革還面臨操作困局，新房產(chǎn)稅執(zhí)行時(shí)到底是按年征收還是在交易環(huán)節(jié)一次征收尚無(wú)定論。

　　如果是按年征收，確實(shí)有利于按年調(diào)節(jié)資產(chǎn)，能更好地平衡貧富差距。但其評(píng)估工作量巨大，如果評(píng)估價(jià)同比低于去年，是否應(yīng)退稅也會(huì)成為法理難點(diǎn)。另外，目前相當(dāng)數(shù)量小區(qū)連物業(yè)費(fèi)都無(wú)法收齊，物業(yè)法律糾紛不斷，新房產(chǎn)稅會(huì)否引起部分人的抵制也值得提前考量。如果選擇在交易環(huán)節(jié)一次征收，確實(shí)有利于提高炒房成本，但韓國(guó)此前出臺(tái)類似稅收政策打壓樓市時(shí)曾一度出現(xiàn)賣家集體捂房，引發(fā)房?jī)r(jià)因求大于供而迅速飆升，此時(shí)賣家再行交易就將稅收成本成功轉(zhuǎn)嫁下家。在中國(guó)交易環(huán)節(jié)已有重稅情況下再出臺(tái)在交易環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅是否會(huì)產(chǎn)生政策疊加效應(yīng)，進(jìn)一步降低市場(chǎng)供應(yīng)，造成房?jī)r(jià)再度飆升的后果呢？(陳立峰 詳見blog.cs.com.cn/u/cenlifeng)

　　改革絕非一蹴而就

　　《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》明確指出要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。這意味著房產(chǎn)稅改革已經(jīng)超越了研究環(huán)節(jié)，開始步入實(shí)施階段�！爸鸩酵七M(jìn)房產(chǎn)稅改革”，體現(xiàn)出國(guó)務(wù)院的重視和推動(dòng)這項(xiàng)改革的決心。但區(qū)別于資源稅改革方案的直接“出臺(tái)”，房產(chǎn)稅改革“逐步推進(jìn)”的表述則預(yù)示著改革不能一蹴而就，必然會(huì)分階段、分步驟地實(shí)施。

　　這種“逐步推進(jìn)”可以從時(shí)間、地域、征收范圍和改革目的四個(gè)層面上理解。首先是時(shí)間上的“逐步推進(jìn)”，由于我國(guó)從事房產(chǎn)評(píng)估的中介機(jī)構(gòu)規(guī)模小、人員少、公眾信任度不高，難以承擔(dān)全社會(huì)房產(chǎn)評(píng)估的重任。借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)地最終可能依靠稅務(wù)或相關(guān)部門的公職人員來(lái)完成這項(xiàng)工作。培養(yǎng)一支成熟的房產(chǎn)評(píng)估人員隊(duì)伍，需要時(shí)間上的準(zhǔn)備。此外，在納稅主體的確認(rèn)與甄別、不同類型房屋的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、征管的方式方法、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等方面仍然有很多技術(shù)性的問題需要解決，所以房產(chǎn)稅改革方案難以在短期內(nèi)出臺(tái)。

　　其次是地域上的“逐步推進(jìn)”。與增值稅轉(zhuǎn)型改革和資源稅改革一樣，房產(chǎn)稅的改革方案必然要選定部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，然后再向全國(guó)推行。

　　再次是征收范圍上的“逐步推進(jìn)”�，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房的保有環(huán)節(jié)征收，主要征稅對(duì)象是商業(yè)地產(chǎn)。

　　最后，房產(chǎn)稅改革的一個(gè)重要目的，同時(shí)也是要攻克的技術(shù)障礙，就是歸并名目繁多的稅費(fèi)金，形成規(guī)范統(tǒng)一的稅種。但是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)金種類太多，一次全部歸并難于操作。尤其是土地出讓金，對(duì)地方政府的財(cái)政收入影響較大，一旦銜接不當(dāng)，容易造成地方財(cái)政困難。因此要最終使房產(chǎn)稅成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，可能需要對(duì)相關(guān)稅費(fèi)金進(jìn)行多次合并，這也將是一個(gè)逐步推進(jìn)的過程。