住房問(wèn)題是民生問(wèn)題之首，也是困擾經(jīng)濟(jì)的最大難題。然而，房?jī)r(jià)能否真正向理性回歸還必須徹底轉(zhuǎn)變發(fā)展思路。中國(guó)房?jī)r(jià)奇高不僅有土地財(cái)政、城市化進(jìn)程加快、供求失衡、充沛的流動(dòng)性等原因，更有住房市場(chǎng)錯(cuò)誤定位、住房保障體系滯后以及住房公共政策缺失造成的公共資源配置失衡等原因。所以，中國(guó)住房市場(chǎng)去泡沫化關(guān)鍵在于破解三大難題。

　　一是住房市場(chǎng)定位有誤。當(dāng)前住房市場(chǎng)上投資型與消費(fèi)型之間的分界越來(lái)越模糊。為什么中國(guó)的住房市場(chǎng)面臨的矛盾與問(wèn)題這樣多？這主要是由住房屬性的多樣性及住房市場(chǎng)的性質(zhì)決定的。與其他商品不同，住房是兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的一種商品。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時(shí)，以消費(fèi)為主的住房市場(chǎng)上房屋的供給與有效需求是決定市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)；而當(dāng)住房成為投資品時(shí)，作為財(cái)富持有形式的住房投資需求主要取決于個(gè)人的財(cái)富數(shù)量、住房投資相對(duì)于其他資產(chǎn)的報(bào)酬和投資住房的實(shí)際報(bào)酬。住房的投資需求對(duì)于貨幣、資本、土地等市場(chǎng)的變化非常敏感，一旦住房成為投資品，那么投資品的價(jià)格就不遵循一般商品的供求規(guī)律，投資品市場(chǎng)沒(méi)有均衡點(diǎn)，不存在均衡價(jià)格，只要有現(xiàn)實(shí)的貨幣流和潛在的收益預(yù)期，投資需求就會(huì)不斷增加，價(jià)格也就越漲越高。當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，投資性需求成為住房市場(chǎng)主引擎時(shí)，住房市場(chǎng)的定位就被扭曲了。因此，僅從純粹的市場(chǎng)角度而不從公共性角度來(lái)解讀是無(wú)法解開(kāi)住房市場(chǎng)的問(wèn)題之謎的。

　　二是住房公共政策缺失。中國(guó)住房市場(chǎng)從無(wú)到有，從小到大，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的發(fā)展卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，相應(yīng)的土地政策、財(cái)稅政策、保障政策、金融政策等都沒(méi)有明確的劃分與定位。我們認(rèn)為，針對(duì)一個(gè)龐大產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該科學(xué)合理地構(gòu)建完善的政策體系，不能再重復(fù)過(guò)去那種應(yīng)急式的短期急風(fēng)暴雨的政策。

　　三是住房市場(chǎng)供給模式單一。中國(guó)住房市場(chǎng)泡沫化的深層次矛盾還在于供給模式的單一和公共資源配置的失衡。住房需求是多層次的，高收入階層的奢侈性住房、中等收入階層的改善性住房以及低收入者的保障性住房都有各自的需求定位，因此，住房供給體系更應(yīng)該是多元化多層次的。住房是一個(gè)異質(zhì)產(chǎn)品，其市場(chǎng)是一個(gè)不完全的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，完全依賴市場(chǎng)是不能達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)的。政府干預(yù)住房市場(chǎng)是絕大多數(shù)國(guó)家通行的基本做法，比如以英國(guó)為代表的“福利國(guó)家型”住房保障模式，主要倡導(dǎo)公民普遍地享受住房福利，國(guó)家有保障公民住房福利的職責(zé)；以新加坡為代表的“儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)型”住房保障模式，它以政府強(qiáng)制儲(chǔ)蓄，建立以中央公積金為核心的住房保障體系。因此，當(dāng)前中國(guó)住房制度和供給體系應(yīng)進(jìn)行徹底改革，將投資性需求和奢侈性住房交由市場(chǎng)，而對(duì)真正出于消費(fèi)性和自主性住房需求的部分交由政府，并根據(jù)不同層次的住房需求對(duì)土地供應(yīng)和金融支持做出合理安排。

　　政府提供的住房供給體系包括以中低收入為主體的保障性住房體系和以中產(chǎn)階級(jí)和夾心層為主的公共住房供給體系。當(dāng)前，國(guó)家的著力點(diǎn)還在解決低收入家庭住房需求的限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房方面，還屬于產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的住房保障體系。歐美國(guó)家的住房保障是多層次的，基本上實(shí)現(xiàn)了廣覆蓋，不存在像國(guó)內(nèi)這樣明顯的“夾心層”。當(dāng)今許多發(fā)達(dá)國(guó)家都在探索構(gòu)建多樣化的租賃房供應(yīng)體系，以租賃為主的公共住房制度早就在國(guó)家住房保障體系中居于核心地位，新加坡的“組屋”、日本的“公營(yíng)住宅”、香港地區(qū)的“公屋”、英國(guó)的“社會(huì)房”等都是如此。公共住房完全由政府進(jìn)行主導(dǎo)，由政府投資建設(shè)，由政府部門(mén)運(yùn)營(yíng)管理，并以低廉的價(jià)格進(jìn)行租賃或銷售。同時(shí)貨幣化補(bǔ)貼也是這些國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)。比如德國(guó)政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住房支付能力，有86%的德國(guó)人都可以享有不同額度的購(gòu)房補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼。

　　高房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅是住房市場(chǎng)本身的扭曲，也是影響中國(guó)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展和國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的重大問(wèn)題�，F(xiàn)在是轉(zhuǎn)變中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展思路的時(shí)候了。如果不給住房市場(chǎng)正本清源，不厘清政府和市場(chǎng)的各自責(zé)任，不改變住房市場(chǎng)的單一供給模式，不對(duì)住房制度進(jìn)行徹底改革，中國(guó)住房市場(chǎng)泡沫化仍難以根本解決�！鯂�(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)副研究員 張茉楠