國(guó)務(wù)院提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”并明確要求“做好土地供應(yīng)”工作之后，各級(jí)地方政府也迅速調(diào)整動(dòng)作，試圖通過(guò)“儲(chǔ)地”最終實(shí)現(xiàn)“供地”。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，當(dāng)前北京、上海等全國(guó)樓市的一線(xiàn)城市，都已經(jīng)準(zhǔn)備籌劃實(shí)施新一輪的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，北京甚至已經(jīng)為此準(zhǔn)備了高達(dá)1000億元的投資總額。如此大手筆的目的只有一個(gè)，就是為了讓政府手中擁有足夠的土地，以便掌握足夠的“房?jī)r(jià)控漲”話(huà)語(yǔ)權(quán)。

　　盡管2009年國(guó)土部曾對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行了摸底調(diào)查，認(rèn)為地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例在15%-30%之間，并不認(rèn)為是高地價(jià)導(dǎo)致了當(dāng)前的高房?jī)r(jià)。但是，不可否認(rèn)的是，土地價(jià)格的快速上漲是導(dǎo)致當(dāng)下房?jī)r(jià)上漲的基本影響因素之一。日前，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員賀鏗曾炮轟高房?jī)r(jià)問(wèn)題，認(rèn)為正是地方政府炒地和社會(huì)資金炒房，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈亦認(rèn)為，如果不把中央和地方政府的事權(quán)、財(cái)力劃分的更加對(duì)稱(chēng)，地方政府的財(cái)政過(guò)多地依靠土地出讓收入的話(huà)，高房?jī)r(jià)的問(wèn)題就難以解決。

　　如果仔細(xì)分析當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以發(fā)現(xiàn)有不少政策都是圍繞著土地打轉(zhuǎn)的，基本上可以分為兩個(gè)方面———一方面打擊開(kāi)發(fā)商捂地囤地，另一方面要求地方政府加大土地供應(yīng)。據(jù)悉，隨著新一輪土地儲(chǔ)備計(jì)劃的實(shí)施，到2010年底，北京市場(chǎng)將有4500公頃的熟地可以投放市場(chǎng)，這幾乎相當(dāng)于過(guò)去3年土地實(shí)際供應(yīng)量的總和。

　　那么，通過(guò)擴(kuò)大土地供應(yīng)量，能否起到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的預(yù)期效果呢？

　　如果按照政府計(jì)劃投資1000億元計(jì)算，每平方米的用地成本尚不到2300元，相較近期一些地王動(dòng)輒上萬(wàn)元的樓面地價(jià)，如果這些新增土地供應(yīng)可以平價(jià)推出，無(wú)疑可以對(duì)當(dāng)前居高不下的房?jī)r(jià)給予最直接的沖擊。但事實(shí)上，在當(dāng)前中央與地方“分灶吃飯”的收入分配制度下，國(guó)稅、地稅分家，地方財(cái)政日趨緊張，要辦的事越來(lái)越多，收上來(lái)的錢(qián)越來(lái)越少(按比例)。而當(dāng)前地方財(cái)政的真正來(lái)源并非稅收，更多的是來(lái)自于預(yù)算外收入，尤其是賣(mài)地和地方國(guó)有企業(yè)的收入，也就導(dǎo)致地方政府在盤(pán)活土地方面的積極性非常高。如果放棄高額的土地出讓金，地方政府等于自廢武功，拮據(jù)的財(cái)政也會(huì)限制經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從目前的情況看，很難相信地方政府會(huì)平價(jià)或削價(jià)出讓土地。

　　作為高房?jī)r(jià)的直接受益者，地方政府為了獲取高額的土地出讓金，利用“招拍掛”制度來(lái)抬高地價(jià)，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006、2007及2008年全國(guó)土地出讓金總額分別是7000億、1.3萬(wàn)億及9600億元，各地土地出讓金普遍超過(guò)了地方財(cái)政收入的1/3甚至1/2。以北京為例，2009年土地成交金額達(dá)到928億元，占當(dāng)年財(cái)政收入比重達(dá)45.9%。

　　由于中央投資往往要求地方財(cái)政提供一些配套資金，地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，對(duì)存量投資將繼續(xù)維持，對(duì)新能源的投入要加大，這數(shù)以萬(wàn)億計(jì)的增量資金需求，如若中央財(cái)政不能獨(dú)立解決，那么地方財(cái)政唯有想方設(shè)法擴(kuò)大財(cái)政收入，才能提供配套資金。

　　在以往的房地產(chǎn)調(diào)控中，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，與地方政府執(zhí)行力不夠有很大的關(guān)系。盡管控制房?jī)r(jià)的源頭在于土地，但土地控制者卻又享受著土地帶來(lái)的超額收益，在這種模式下，想抑制地方政府的“炒地”沖動(dòng)，的確是個(gè)難題。如果不能解決好地方政府財(cái)政收入的可持續(xù)增長(zhǎng)問(wèn)題，當(dāng)前以“土地閘門(mén)”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其威力可能會(huì)再次被地方政府一一化解，這已被以往的事實(shí)所反復(fù)證實(shí)。

　　因此，可以認(rèn)為，如果不從本質(zhì)上改變“土地財(cái)政”的現(xiàn)狀，不能建立一個(gè)能保障地方政府財(cái)政收入的可持續(xù)增長(zhǎng)機(jī)制，僅僅依靠增加土地供應(yīng)量，很難有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)。

　　□王瑩(上海 學(xué)者)