12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部和審計署五部委聯(lián)合發(fā)出通知，要求進一步加強土地出讓收支管理，不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。業(yè)內(nèi)專家指出，這是繼12月9日國務(wù)院常務(wù)會議決定調(diào)整營業(yè)稅優(yōu)惠政策和12月14日溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議明確表態(tài)“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，并就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障性住房建設(shè)等四大舉措之后，管理層出臺的又一明確政策指引。而近期管理層密集出臺土地、稅收、信貸等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，不僅透露出管理層對當前房價上漲過快的高度重視和擔憂，而且全面加強房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的政策傾向愈加明顯。

　　回顧過去的一年，為應(yīng)對國際金融危機，國家采取了一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。這些政策對于提振信心、活躍市場、促進住房消費和投資，實現(xiàn)保增長、擴內(nèi)需、惠民生的目標發(fā)揮了重要作用。在銷售持續(xù)回暖的帶動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回升。今年前11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長17.8%。特別是今年以來，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，保障性住房建設(shè)速度加快，380多萬戶低收入家庭解決了住房困難問題。與此同時，房地產(chǎn)市場的回暖也明顯拉動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)如水泥、鋼鐵、建材、家電、家具、裝修等行業(yè)迅速走出低谷，促進了保增長目標的實現(xiàn)。

　　但是，隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市房價過快上漲引發(fā)的經(jīng)濟增長矛盾也日益凸顯。今年的最后一個月，北京市土地市場依然以“地王”爭奪戰(zhàn)開場。事實上，決策層對此并未袖手旁觀。中央及有關(guān)部門今年下半年已陸續(xù)出臺了多項政策措施，以期抑制房地產(chǎn)市場的狂熱。畢竟，部分城市房價的畸形上漲使房地產(chǎn)市場泡沫不斷積聚，而且也給金融體系與宏觀經(jīng)濟運行埋藏下巨大的隱患。業(yè)內(nèi)人士指出，如果對畸漲的房價不進行控制，從長遠來看對經(jīng)濟發(fā)展只會有害無益。同時，畸漲的房價致使許多民眾買不起房，無力實現(xiàn)安居夢想。

　　央行上周公布的2009年第四季度全國城鎮(zhèn)儲戶、企業(yè)家、銀行家調(diào)查問卷調(diào)查結(jié)果顯示，四季度企業(yè)家宏觀經(jīng)濟熱度指數(shù)自今年一季度達到谷底后連續(xù)第三個季度回升；銀行家宏觀經(jīng)濟信心指數(shù)也連續(xù)三個季度回升，預(yù)期經(jīng)濟繼續(xù)轉(zhuǎn)好；居民收入和就業(yè)感受持續(xù)好轉(zhuǎn)，投資意愿不斷攀升，但是對房價上漲預(yù)期強烈。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，包括開發(fā)商貸款、土地貸款和個人住房按揭貸款，金融機構(gòu)提供的房地產(chǎn)貸款已達到幾十萬億元。房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速遠遠超過了固定資產(chǎn)投資增速，而個人按揭貸款更是達到了“天量”的規(guī)模。因此，加強房地產(chǎn)信貸風險已刻不容緩。

　　盡管商業(yè)銀行不良資產(chǎn)依然維持“雙降”，但信貸風險肯定與巨量信貸投放相伴相生。銀監(jiān)會副主席王兆星曾撰文指出，監(jiān)管機構(gòu)高度重視跨市場風險傳染，嚴禁信貸資金違規(guī)進入股市和房地產(chǎn)市場。制定了具有逆周期特征的住房貸款政策，對居民首套和改善型住房實行低首付和優(yōu)惠利率政策，對其他具有投機性質(zhì)的房貸提高首付比例，取消利率優(yōu)惠，甚至在市場利率基礎(chǔ)上根據(jù)風險定價上浮，抑制房地產(chǎn)市場的投機和泡沫。

　　農(nóng)業(yè)銀行高級分析師李剛表示，當前管理層應(yīng)當進一步加大房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的力度，采取更為有力、有效的調(diào)控舉措，盡快擠壓房地產(chǎn)市場中業(yè)已存在的泡沫。以個人按揭貸款為例，下一步要區(qū)分不同類型的按揭規(guī)模。如居民自住和改善型住房消費貸款可繼續(xù)給予優(yōu)惠，而對投資投機性購房除了在貸款方面更趨嚴格之外，還應(yīng)在稅收等方面進行相應(yīng)地限制。“盡管可能會有各種各樣的遏制房價過快上漲的措施出臺，甚至實施加大差別化信貸政策，但其本意都是為了促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，絕不是在打壓房地產(chǎn)市場，”李剛強調(diào)說。

　　值得注意的是，遏制房價過快上漲需要多部門的協(xié)調(diào)配合。目前，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到5年，提高了5年內(nèi)二手房的交易成本，有利于遏制短期炒房行為；將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，提高了開發(fā)商的資金門檻，迫使開發(fā)企業(yè)加快住房銷售和回籠資金，增加樓市有效供應(yīng)，既可打擊一些熱點城市的炒地、囤地現(xiàn)象，又可在一定程度上緩解當前房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的緊張局面。而加強房地產(chǎn)信貸風險管理則是從資金層面對房價上漲過快進行遏制的另一重要手段。銀監(jiān)會今年6月份曾下發(fā)通知，要求銀行嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，切實防范按揭貸款風險。

　　近日有消息顯示，銀監(jiān)會已要求各大商業(yè)銀行對當前面臨的六大風險進行全面自查，包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的信貸風險、案件風險、政府融資平臺信用風險、房地產(chǎn)行業(yè)信貸風險、個人貸款違規(guī)流入資本市場風險和流動性風險。商業(yè)銀行將對自查發(fā)現(xiàn)的風險隱患制定針對性的防范整改措施，對排查中發(fā)現(xiàn)的資本金不到位、項目手續(xù)不完備等有風險隱患的貸款要抓緊落實整改措施，對實力較弱不符合信貸準入的要加快退出，對已經(jīng)形成不良貸款的各行要指派專人進行清收。

　　另外，金融系統(tǒng)對風險防范也在逐步加強。監(jiān)管機構(gòu)根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢變化建立動態(tài)資本和動態(tài)撥備要求，除差別化調(diào)節(jié)商業(yè)銀行最低資本充足率外，把撥備覆蓋率要求從過去的100%提高到130%，現(xiàn)在又進一步提高到150%，其意圖是在信貸擴張和銀行盈利較好的時期，要求銀行多將盈利轉(zhuǎn)化為資本和撥備以抵御未來的潛在風險，提高抵補預(yù)期和非預(yù)期損失的能力，使銀行體系更加安全、穩(wěn)健。銀監(jiān)會上周發(fā)布《商業(yè)銀行資本充足率信息披露指引》，對商業(yè)銀行資本充足率信息披露的范圍、內(nèi)容和流程規(guī)范等提出了明確的監(jiān)管要求。相信上述風險管控不僅有利于金融體系的穩(wěn)健運行，而且也有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(記者 李倩)