國(guó)土部“限大”之舉是為了遏制近期國(guó)內(nèi)“地王”頻出的現(xiàn)象，減少“地王”給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)效應(yīng)。但是在筆者看來(lái)，“限大”只是“揚(yáng)湯止沸”，要規(guī)范土地市場(chǎng)，嚴(yán)打囤地才能“釜底抽薪”。

　　首先，“限大令”只能管住總價(jià)地王，管不了單價(jià)地王。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，“限大”后，像北京順義天竺22號(hào)這樣“巨無(wú)霸”體量(50多萬(wàn)平方米)的總價(jià)“地王”可能越來(lái)越少，但是絲毫妨礙不了中化方興這樣的單價(jià)地王。廣渠門15號(hào)地只有15.59萬(wàn)平方米，卻拍出了40.6億元的高價(jià)。

　　而且，縱觀當(dāng)前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的“地王”，特別是二三線城市的“地王”，面積很多都在20萬(wàn)平方米以下。不久前，中海地產(chǎn)經(jīng)過(guò)263輪競(jìng)價(jià)，以14.64億元的總價(jià)拿下長(zhǎng)春長(zhǎng)鈴地塊，創(chuàng)下長(zhǎng)春經(jīng)營(yíng)性土地出讓史上的三宗“最”：拍賣次數(shù)最多、單宗地成交額度最大、住宅用地價(jià)格最高。該地塊的面積并不大，總價(jià)與一線城市地王比也不高，但是，凈地單價(jià)破萬(wàn)帶給長(zhǎng)春土地市場(chǎng)的震撼絕不亞于廣渠門地塊對(duì)北京的影響、長(zhǎng)風(fēng)地塊對(duì)上海的影響。

　　所以，“限大令”這種遏制“地王”的方式并不會(huì)對(duì)土地出讓單價(jià)產(chǎn)生太大影響，也不會(huì)對(duì)“單價(jià)地王”的刷新速度產(chǎn)生任何制約。

　　其次，拿一把“20萬(wàn)平方米”的尺子卡住所有大城市供地上限，有“一刀切”之嫌，科學(xué)性值得商榷。按100萬(wàn)人口以上就可以算做“大城市”的相關(guān)規(guī)定，長(zhǎng)春市和北京市都算是大城市，但是，300多萬(wàn)人口的長(zhǎng)春市和1000多萬(wàn)人口以上的北京市，無(wú)論在人口數(shù)量、土地面積和城市規(guī)劃方面，又與北京有多大的可比性呢？更何況，一個(gè)地塊出讓面積多大合適，要根據(jù)地塊位置、城市規(guī)劃和功能分區(qū)，如果公共配套設(shè)施較多，需要配建中小學(xué)、出讓地塊面積自然需要大一些。一個(gè)鍋蓋不能扣到所有的鍋上，具體問(wèn)題具體分析�！�20萬(wàn)平方米”這樣的近乎“一刀切”的規(guī)定，在具體執(zhí)行中難免遇到很多實(shí)際問(wèn)題，執(zhí)行的力度可能要大打折扣。

　　其實(shí)，“地王”最受人詬病的問(wèn)題，最主要的不在于它有多大、多貴，既然是“招拍掛”，價(jià)高者得，地王的產(chǎn)生就是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，沒(méi)什么可譴責(zé)的；“地王”最大的問(wèn)題在于囤而不開，一方面造成土地資源閑置長(zhǎng)期“曬太陽(yáng)”，另一方面助長(zhǎng)了“炒地皮”行為，造成樓市病態(tài)發(fā)展房?jī)r(jià)居高不下。

　　2007年，綠地集團(tuán)和中海地產(chǎn)雙雙成為長(zhǎng)春地王。但綠地新里開盤后，售價(jià)并沒(méi)有明顯高出市場(chǎng)價(jià)格水平。以與綠地大體相當(dāng)?shù)牡貎r(jià)拿下“西水地塊”后，中海擱置了兩年多未開發(fā)�，F(xiàn)在這塊地的價(jià)值不言而喻。

　　“蓋房的不如囤地的”，潘石屹把這種現(xiàn)象稱之為“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”：兩家開發(fā)商在同一地段 各 拿 了 一 塊 土 地 ： 一 家 開 發(fā) 商 建 了 房 子 銷 售 出去，沒(méi)有賺多少錢;另一家開發(fā)商，囤著地，什么事也 沒(méi) 有 干 ， 最 后 把 土 地 轉(zhuǎn) 讓 給 了 別 人 ， 賺 了 許 多錢，比前一家開發(fā)商賺的錢多許多倍。這樣的現(xiàn)象顯然是不正常的，助長(zhǎng)了“囤地、炒地”的風(fēng)氣，不僅對(duì)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有害，更是對(duì)土地這種寶貴資源的極大浪費(fèi)。

　　長(zhǎng)春市國(guó)土資源局也曾嘗試出臺(tái)地方性辦法打擊囤地行為，當(dāng)?shù)匾?guī)定，不交清土地成交款和出讓金的企業(yè)，不得參與新地塊競(jìng)買。然而在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，一些沒(méi)有交清出讓金的企業(yè)，改頭換面，以新注冊(cè)公司或者其他子公司的名義頻頻參與競(jìng)買并獲得成功。記者認(rèn)為，有些規(guī)定，制定得越細(xì)、越嚴(yán)格，執(zhí)行起來(lái)反而越復(fù)雜、越難操作。

　　所以，與其不斷出臺(tái)新規(guī)、細(xì)則，不如把原有的打擊囤地的政策落實(shí)好。越簡(jiǎn)單的辦法也許越有效。試想，如果真的能夠把“兩年不開發(fā)土地收回”落到實(shí)處，哪個(gè)企業(yè)還敢沒(méi)完沒(méi)了地囤地呢？ （郎秋紅）