小潘對“倒地”的現(xiàn)象頗為不滿，卻不知道土地的轉(zhuǎn)讓是法律規(guī)定中給以保護(hù)的一種經(jīng)營行為。

　　何為“倒地”，這個(gè)“倒”字來源于中國未修改之前的《刑法》中的“投機(jī)倒把”罪中的“倒”。改革開放之后應(yīng)運(yùn)而生了各種“倒?fàn)敗�，有服裝、錄音機(jī)等各種商品，也有外匯、貨幣、票證等有價(jià)無價(jià)的權(quán)證票據(jù)等產(chǎn)品，還有鋼材、土地等大宗商品與資源性商品，當(dāng)然最初還有大量的走私產(chǎn)品等。

　　在改革之初，這些“倒”中有許多是違法的行為或絕大多數(shù)是違法的行為。但市場經(jīng)濟(jì)框架的建立發(fā)現(xiàn)這種“倒”實(shí)際是流通中的必要條件與手段。于是中國隨著改革的進(jìn)程和對市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的重新認(rèn)識，修改了中國的《刑法》，取消了投機(jī)倒把罪，“倒”有了合法的地位。

　　但“倒”中也有著合法的“倒”與非法的“倒”的差別，如貨幣外匯的私下交易仍被法律列為違法的行為，而商品從甲地運(yùn)到乙地吃差價(jià)的“倒”則被法律所保護(hù)，變成了正常與合法的市場運(yùn)營行為，但是“倒”這個(gè)詞仍帶有法律界限不清的雙重含義，并且貶義為主。

　　倒地則不同于走私，走私大多混過了國門之后就很難分辨真?zhèn)瘟耍�除海關(guān)之外消費(fèi)者難以在市場的交易中查清楚來源。但倒地則不同，不管前面有多少的不合法行為，都必須在最后的一關(guān)中得到驗(yàn)證，即土地的權(quán)屬確認(rèn)中得到官方的認(rèn)可，否則前端的所有行為都無法在結(jié)果中得到保證。沒有土地權(quán)屬的官方認(rèn)證，土地都不可能成功的進(jìn)行交易。

　　因此在所有的倒的行為中，倒地者凡是最終能獲得政府官方認(rèn)可的都應(yīng)該是合法并且合理的行為。

　　早于《中國房地產(chǎn)管理法》數(shù)年之前生效的《中國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(目前仍有效的條例)中明確規(guī)定了土地的出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利與合法性。1995年生效的《房地產(chǎn)管理法》也明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利目的性和對違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律責(zé)任。這也就意味著國家的法律不但允許依法的進(jìn)行使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與交易，也對這種合法的“倒”給以法律的保護(hù)。

　　土地供給政策實(shí)行嚴(yán)格的“招拍掛制度”之前，大量的土地是以協(xié)議形式出讓的。政府將這些未開發(fā)的土地通過協(xié)議出讓的方式委托市場完成了土地的一級開發(fā)和成片的規(guī)劃，并依法允許這些土地開發(fā)的企業(yè)將一部分土地合法轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)的企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。既解決了統(tǒng)一城市規(guī)劃的問題，又解決了政府資金、人力短缺的問題，加快了城市招商引資與開發(fā)建設(shè)的步伐，而土地一級開發(fā)到二級開發(fā)之間的利潤就是吸引企業(yè)投入一級開發(fā)資金、人力的誘因，也是政府交換中所支付的對價(jià)。

　　實(shí)行“招拍掛”制度之后，仍有大量政策變化交叉中的遺留問題，于是就有了“8.31”大限，也有了大量遺留轉(zhuǎn)為土地一級開發(fā)的情況，仍保留了這樣一個(gè)一、二級開發(fā)之間的轉(zhuǎn)讓與已取得二級開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這些都創(chuàng)造了“倒”的機(jī)會(huì)，也更明確了房地產(chǎn)開發(fā)中的土地開發(fā)與房屋開發(fā)職能。土地的開發(fā)也是本職工作，土地的轉(zhuǎn)讓也是合法生意。

　　自2002年起，連續(xù)數(shù)年的調(diào)控政策變化，從鼓勵(lì)支持到打壓、限制，從防止過熱到抑制消費(fèi)，金融政策隨著調(diào)控的指揮棒忽左忽右的擺動(dòng)、拆遷政策的多變、歷史遺留問題等也讓許多地區(qū)、城市都出現(xiàn)了大量的經(jīng)濟(jì)糾紛導(dǎo)致的爛尾地、爛尾樓。而解決這些爛尾地、爛尾樓糾紛的最好方式，除了法院的拍賣之外，就是企業(yè)的重組和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這就形成了除公開土地出讓之外的另一個(gè)市場，也給“倒”開辟了一個(gè)施展才能的陣地和發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。

　　任何市場經(jīng)濟(jì)中都必然會(huì)有人投資于調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系余缺的行為，這種余缺包括從資源到商品的幾乎所有領(lǐng)域。從石油、黃金到外匯和糧食，甚至于豬肉與白菜。尤其是當(dāng)官方判斷的供給無法對市場給以充分的保障時(shí)，這種投資與交易就更為重要了，否則怎么會(huì)有期貨市場、二手車市場的建立和鐵礦石的漲價(jià)與現(xiàn)價(jià)之差呢？商品市場就更不用說了，利用地區(qū)差、產(chǎn)地差、需求差、運(yùn)輸差、存儲差而調(diào)節(jié)余缺而獲利的行為更是比比皆是了。

　　難道其他的資源與商品都可以存儲于轉(zhuǎn)讓或叫“倒賣”或叫投資，就只有土地不能合法的存儲與轉(zhuǎn)讓嗎？難道那些爛尾的土地和樓盤就繼續(xù)和只能爛著嗎？難道利用信息資金與專業(yè)技術(shù)進(jìn)行土地的開發(fā)有錯(cuò)嗎？難道土地不是一種商品，并且具有投資和轉(zhuǎn)讓的合法性嗎？

　　大多數(shù)人在討論問題時(shí)，是憑感覺而非靠法律。許多人甚至是依賴于情緒而產(chǎn)生偏激，更有人在媒體與網(wǎng)絡(luò)中發(fā)布謬論認(rèn)為這種“倒”是“通貨膨脹”的隱形推手。

　　從邏輯上而言，只有壟斷的一方才可能用壟斷而造成的市場的供給短缺以推動(dòng)價(jià)格的扭曲型上漲，否則增加了市場化中的流通量和供給方式只會(huì)在非壟斷的競爭中讓市場中的價(jià)格下降合理和平穩(wěn)。

　　現(xiàn)實(shí)中也同樣，沒有壟斷的前提下，任何“倒”都不可能推高物價(jià)，土地的“倒?fàn)敗眰円欢ㄊ怯帽仁袌龉�開“招拍掛”更低的價(jià)格才有倒地的機(jī)會(huì)，否則開發(fā)商一定會(huì)從公開市場中獲取土地以避免交易中的風(fēng)險(xiǎn)和土地溢價(jià)無法進(jìn)入成本而多交土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。毫無疑問的是沒有更便宜的價(jià)格作為誘因，是不會(huì)有人愿意承擔(dān)非公開交易產(chǎn)生的任何風(fēng)險(xiǎn)的。

　　尤其是銀行嚴(yán)格控制土地信貸，不許用銀行貸款給開發(fā)商購地，也必須交足土地出讓金之后，才能獲得土地權(quán)屬證書，使“土地倒?fàn)敗眰兂蔀樽杂匈Y金投資者和要承擔(dān)土地價(jià)格變化風(fēng)險(xiǎn)的交易方，更不可能用高于土地市場公開價(jià)格進(jìn)行交易。如果“土地倒?fàn)敗眰兊耐恋貎r(jià)格高于市場價(jià)格就難以成交，如果低于就不會(huì)推動(dòng)價(jià)格的上漲，反而有助于對價(jià)格的平抑。

　　許多土地的“倒?fàn)敗眰冝D(zhuǎn)讓的并非是已出讓的土地，而是轉(zhuǎn)讓了法定的二級開發(fā)權(quán)，大量歷史遺留問題形成了“8.31”之前擁有了二級開發(fā)的建設(shè)用地權(quán)。政策的變化打亂了原有的開發(fā)模式與程序，于是許多開發(fā)權(quán)就變成了稀缺資源并具有了價(jià)值，轉(zhuǎn)讓這種開發(fā)權(quán)也成為了一種“職業(yè)”�！暗沟亍敝辽僖�支付大量的資金，有許多費(fèi)用與成本，而開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓卻獲利不少、成本頗低。

　　所有的“倒”都來自于經(jīng)濟(jì)制度的背景，讓“倒”具備了贏利的條件，貿(mào)易如此、資源更是如此。土地供給的壟斷以及計(jì)劃落后于現(xiàn)實(shí)會(huì)必然造成市場中交易的差價(jià)，更重要的則是“土地公有制度”所決定的財(cái)富分配手段，必然會(huì)讓更多的人利用這種公權(quán)向市場轉(zhuǎn)移過程中的一切機(jī)會(huì)，合法的取得更高的利潤。

　　要批評和攻擊的不是市場中的合法行為，如合法的土地轉(zhuǎn)讓、合法的不動(dòng)產(chǎn)投資、以及一切用合法手段獲利的行為。如果從情理而非法律的角度認(rèn)為這些投資與轉(zhuǎn)讓尚有可指責(zé)的短點(diǎn)，那么一定是法律或經(jīng)濟(jì)制度中存在著的問題。要改的恰恰是讓社會(huì)無能堅(jiān)守貞操的法律或制度。僅僅用情理去限制與攻擊市場的行為，不如讓法律來判斷事實(shí)，否則就永遠(yuǎn)不會(huì)有公民的權(quán)利保障和生活的起點(diǎn)公平。（任志強(qiáng)）