多年樓價(jià)價(jià)位明顯低于京、滬的廣州，近期竟然隱隱有趕超之勢(shì)。

　　國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格中，廣州新建住房?jī)r(jià)格同比漲幅位居第一，遠(yuǎn)高于京、滬、深。與此呼應(yīng)，在廣州市國(guó)土房管局公布的9月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)中，廣州一手住宅的成交面積達(dá)到近三年的第三高：90.94萬(wàn)平方米。

　　在全國(guó)樓市成交量因價(jià)格飆升而出現(xiàn)“大退潮”的時(shí)候，廣州水位依然很高：近四個(gè)月廣州樓價(jià)均達(dá)到或超越“9字頭”，成交量卻從沒(méi)低過(guò)80萬(wàn)平方米。而這四個(gè)月的成交總和，也超越了歷史紀(jì)錄。當(dāng)京、滬、深市民正準(zhǔn)備看開(kāi)發(fā)商潮退“裸泳”時(shí)，廣州開(kāi)發(fā)商依然在“深�！崩飪�(yōu)哉游哉地“暢游”。更需要指出的是，當(dāng)一個(gè)商品價(jià)格持續(xù)處于一個(gè)水平線而成交又持續(xù)處于高位時(shí)，說(shuō)明該商品市場(chǎng)正在構(gòu)筑、形成新的心理價(jià)位。廣州樓市近期的表現(xiàn)，同樣說(shuō)明市場(chǎng)正在構(gòu)筑、形成新的心理價(jià)位：“9字頭”。

　　綜觀廣州樓市歷史，在今年6月份前，樓價(jià)為“9字頭”或以上而成交量達(dá)到70萬(wàn)平方米這一市場(chǎng)公認(rèn)的月均正常水平的月份，只出現(xiàn)過(guò)一次，當(dāng)樓價(jià)在9000元/平方米上下波動(dòng)時(shí)，成交量就會(huì)大幅震蕩。這充分說(shuō)明，“9字頭”心理價(jià)位的形成在廣州尚屬首次。

　　廣州樓市在這一時(shí)期構(gòu)筑新的心理價(jià)位，有經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素、有市民收入水平因素、有政策環(huán)境因素，但歸根究底，還是由供求這一最基本的市場(chǎng)因素所決定。今年前三個(gè)季度，廣州一手住宅吸納率(成交量和預(yù)售量之比)達(dá)到了1.49的歷史最高位，遠(yuǎn)超近八年最高的1.38，而今年6-9月，吸納率更達(dá)到超乎尋常的2.08，供不應(yīng)求達(dá)到了無(wú)以復(fù)加的程度，在少樓買(mǎi)甚至無(wú)樓買(mǎi)的情況下，買(mǎi)家只能接受步步走高的樓價(jià)。

　　深入分析發(fā)現(xiàn)，今年一手住宅供不應(yīng)求狀況和成交旺盛有關(guān)，畢竟今年成交量有望達(dá)到2006年的水平，但更重要的原因是供應(yīng)的嚴(yán)重不足。這一方面有歷史原因。2004年之后，當(dāng)年曾提供天量供應(yīng)的華南板塊開(kāi)始逐年遞減，而到了近一兩年，華南板塊的供應(yīng)幾近枯竭，番禺供應(yīng)量也在降低，直接導(dǎo)致廣州一手住宅供應(yīng)近五年有四年在700萬(wàn)平方米以下，而今年這種情況更加突出。另一方面，和特殊時(shí)期有關(guān)。去年市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商大面積縮減開(kāi)工量，至今年6月，開(kāi)工量劇減的后果明顯體現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)低迷，以致陷入少樓賣(mài)甚至無(wú)樓賣(mài)的境地。

　　而從這也可以看出，要打破這一正在構(gòu)建、形成的心理價(jià)位，可通過(guò)政策調(diào)控抑制消費(fèi)需求、降低成交量以平衡供求關(guān)系來(lái)達(dá)到；還可以通過(guò)增加土地供應(yīng)、逼出閑置用地、嚴(yán)格監(jiān)管出讓土地的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩和供求關(guān)系來(lái)達(dá)到。出于大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的考慮，政府近期未必會(huì)抑制需求來(lái)平衡供求，但難保不會(huì)增加供應(yīng)來(lái)平衡供求。廣州樓市的下一個(gè)心理價(jià)位，不一定就是直線上升萬(wàn)元大關(guān)，這是當(dāng)下準(zhǔn)購(gòu)房者必須謹(jǐn)記的。 （本報(bào)評(píng)論員）