信貸與貨幣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)十分重要。在2009年的前三季度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的是信貸政策的調(diào)整(準(zhǔn)確地說(shuō)是轉(zhuǎn)向)，人民銀行從2008年11月份開始取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)�？刂�，由此導(dǎo)致了信貸井噴式增長(zhǎng)。如果說(shuō)2009年的房地產(chǎn)形勢(shì)出乎市場(chǎng)大多數(shù)人的意料之外的話，那么，最主要的原因是信貸增長(zhǎng)的速度超出了人們的想象。

　　寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是對(duì)于開發(fā)商而言，寬松的信貸政策使其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)迅速下降，不再需要依靠降價(jià)甩賣來(lái)回籠現(xiàn)金 (2008年底，以萬(wàn)科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)商，就是依靠降低售價(jià)來(lái)維持現(xiàn)金回籠的)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制中，開發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者，開發(fā)商的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)解除后，房地產(chǎn)價(jià)格就失去了下行的動(dòng)力；二是商業(yè)銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，將信貸資金主要集中在國(guó)有控股的企業(yè)，使得這些企業(yè)得到了充足的廉價(jià)資金的支持，而這些公司在制造業(yè)等領(lǐng)域無(wú)法尋找到投資機(jī)會(huì)，于是將目標(biāo)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域，制造了很多“地王”，而土地價(jià)格的不斷攀升又助推房?jī)r(jià)的上漲；三是對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，由于有了信貸資金不受約束地供給，減輕了賣地生財(cái)?shù)膲毫Α８鶕?jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，在2009年的前8個(gè)月里，通過(guò)地方政府的融資平臺(tái)增加的信貸資金約5萬(wàn)億之多。因此，我們看到了2009年前三個(gè)季度出讓土地面積的大幅度減少(在價(jià)格不斷上漲的背景下，前8個(gè)月出讓土地面積同比減少了25.1%)，土地供應(yīng)的減少助漲了土地價(jià)格；四是對(duì)于購(gòu)房者而言，信貸井噴使之產(chǎn)生了強(qiáng)烈的資產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期，買房尤其是通過(guò)按揭貸款買房成為理性的選擇。

　　從信貸的角度看，極度寬松的信貸政策已經(jīng)走到頭，未來(lái)的信貸增長(zhǎng)速度不可能再保持2009年的水平。事實(shí)上，從2009年8月份開始，信貸政策就已經(jīng)開始“微調(diào)”了，尤其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，調(diào)整的力度還相當(dāng)大，最明顯的標(biāo)志是重申嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策。因此，從信貸的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣將會(huì)步入下降通道。一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)自第三季度開始出現(xiàn)了交易量的明顯減少，這與信貸的形勢(shì)基本吻合。

　　但是，如果再考慮貨幣的情況，結(jié)論就有很大差異了。從2009年第三季度的表現(xiàn)看，美元出現(xiàn)加速貶值的趨勢(shì)，而人民幣匯率與美元匯率自2008年底以后一直是盯住的關(guān)系，在美元貶值的作用下，人民幣匯率升值的預(yù)期必然會(huì)再次形成。受此影響，外匯儲(chǔ)備將再次高速增長(zhǎng)，從剛剛公布的數(shù)據(jù)看，9月份新增了600多億美元的外匯儲(chǔ)備，比前8個(gè)月的平均數(shù)多出1倍。在外匯儲(chǔ)備迅速增加的情況下，金融體系的流動(dòng)性過(guò)�，F(xiàn)象會(huì)卷土重來(lái)，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求形成刺激。

　　當(dāng)然，貨幣形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不如信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響那么直接，但由于外匯儲(chǔ)備的迅速增加而釋放的基礎(chǔ)貨幣，必將對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格形成刺激。尤其在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背景下，緊縮的貨幣政策是難以出臺(tái)的，十分容易出現(xiàn)嚴(yán)重的流動(dòng)性過(guò)剩的局面，其嚴(yán)重的程度甚至比2007年還要嚴(yán)重。

　　當(dāng)然，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素十分復(fù)雜，除信貸與貨幣以外，其他政策如住房制度改革、稅收政策調(diào)整等同樣重要，投資者應(yīng)該綜合判斷。

　　(尹中立 作者系中國(guó)社科院金融專家)