2009年8月份上海樓市的成交量環(huán)比出現(xiàn)一定下跌，但是依然維持高位；雖然引發(fā)市場對于金九銀十的擔憂，不過土地市場卻不理會再現(xiàn)的拐點論。招拍掛制度在減少權力尋租空間的同時，也在不斷的創(chuàng)造新的地王。2009年9月10日，上海市普陀區(qū)長風6B、7C地塊出讓面積14.2108萬平方米，終于被中海地產(chǎn)70.06億元取得；也就刷新了新的地王記錄。

　　在考察近期土地市場的走勢時，2007年地王頻出的景象在2009年重現(xiàn)。房地產(chǎn)市場一個比較明顯的特征，就是房價隨著地價上漲而上漲，往往是先周邊一塊高價土地拍賣后，周邊房價隨之上漲；主要原因是土地經(jīng)過招拍掛后價格較高，樓面地價與周邊房價基本持平。

　　從開發(fā)商獲利的角度來看，預期未來房價必將提高，從而引發(fā)地塊周邊房價的上漲。而房價上漲帶來的結果是1年或2年以后地價好像已經(jīng)不貴了，證明當初的高價買地的投資是對的，根據(jù)索羅斯的反射性原理，這就是典型的地價房價泡沫制造游戲。土地市場這種循環(huán)的特點是造成房價不穩(wěn)定的重要動因。地價成為先行指標和房價的成本推動因素。同時，對于土地財產(chǎn)的壟斷是資本獲利的基礎，也是投資銀行對于上市房地產(chǎn)公司重要的評級指標。

　　部分分析師認為2009年上半年地王的頻出和2007年不同，并指出此次的高價拿地者主要以具有國企背景的開發(fā)商居多，大多私企并依然較為謹慎。不過從土地拍賣現(xiàn)場的氛圍和私企舉牌的價格看，亢奮的情緒正在形成，市場的喧囂正在企業(yè)間相互傳染。國企資金實力雄厚，而且可以拿到較好的地段；不過其運營能力和成本控制還需要市場的檢驗。近期不少地產(chǎn)巨頭拿地，可能與股市的下半場和IPO的重啟有關。

　　從經(jīng)濟學的角度看，土地市場(土地的供應是固定有限的)具有自然壟斷的特點。相比之下，如果勞動力市場、資本市場和消費品市場的價格和利潤上漲，那么供應就會增加，從而價格和利潤會重新恢復到他們的競爭力水平。在國內由于可以投資的渠道和品種少，人們認為資金的最佳投資回報和有效對抗通脹在房地產(chǎn)上，因此看到許多股票市場的獲利退出者，將資金配置在房地產(chǎn)市場進行投機買賣。

　　更有甚者，為數(shù)不少的投資者相信房價不會下跌的神話，他們以土地資源的稀缺性，以及地方政府不會放任樓市下跌的主線，得出房價繼續(xù)上漲的結論。其實，改善土地資源高度集中于市中心的狀況，調整過去不合理的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)結構，住宅用地可以發(fā)生根本性的改善。可以比較確定是，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)投資過熱的苗頭，土地短缺的神話和地王的再現(xiàn)，已經(jīng)顯現(xiàn)地產(chǎn)泡沫放大的征兆。開發(fā)商搶地的激烈程度日漸升溫，硝煙已由一線城市彌漫到二線城市。

　　(劉玉剛 曾任職于易居中國及大型房地產(chǎn)企業(yè)市場研究部)