如果只想今年購房、明年或后年就賣出，以此來抵抗預期中的通脹，那么結果不一定會盡如人意。當前我國樓市已顯露回調(diào)跡象，房價則有些高處不勝寒，目前已有樓盤開始小幅降價促銷，第四季度打折樓盤必然越來越多

　　通脹快來了，搶房去！這似乎是很多國人的一致觀念。然而，買房子能夠抵御通脹么？筆者認為，對這個問題需三思而后行，當下如果不考慮中長期情況，只想今年購房、明年或后年就賣出，以此來抵御預期要到來的通脹，那么結果不一定會讓人滿意。

　　一思：房子的保值功能究竟如何

　　今年以來，在寬松的貨幣政策下，前8月新增信貸超過8萬億元，遠超去年全年和今年預定的5萬億目標。實際上，今年一季度貨幣供應與信貸數(shù)據(jù)甫一出籠，便引起經(jīng)濟學家們的關注與擔憂，再經(jīng)過媒體放大效應后，從4月開始，投資者便開始向樓市進軍，且愈演愈烈，投機客也有所跟進，7月以來更是形成了豪宅搶購潮。

　　按照西方經(jīng)濟學理論，流動性過剩必然導致通貨膨脹，消費品價格、尤其是資產(chǎn)價格本質(zhì)是一種貨幣現(xiàn)象。而事實證明，資產(chǎn)價格的上漲領先于消費品價格，根據(jù)筆者的研究，M1、股市、樓市、消費品，四者之間依次呈領先關系。近期的實證是：M1去年四季度觸底后快速回升，股市是從今年初反彈的，房價是由今年3月止跌上漲的，而CPI到8月仍是同比下降。

　　那么，購房到底能否抵御通脹？不妨做一個大跨度的數(shù)據(jù)對比。2000年-2008年，我國CPI增幅依次為：0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%，而全國房價指數(shù)增幅依次為：1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。對比結果一目了然：每年的房價漲幅都大于CPI增幅。

　　如此看來，單以房屋增值率衡量，購房肯定是保值的，若再算上租金回報率，則更劃算了�？墒虑闆]這么簡單，還得深入探究一番。

　　2000年以來，我國樓市走了一輪波瀾壯闊的大行情，房價持續(xù)快速上漲，這是由我國1998年取消福利分房、經(jīng)濟高速成長、城市快速推進等多種利好因素共同作用的。這種情況在一國房地產(chǎn)發(fā)展史上，只能特定的存在，不可能長久如此。

　　不妨舉三個最壞的例子。1990年日本樓市泡沫破滅后，東京的地價和房價至今都沒能回到當初的水平；1997年香港樓市泡沫破滅后，住宅價格至今沒能超過1997年三季度的高點；2006年6月美國房價到達頂點，然后持續(xù)下跌，并導致次貸危機，引爆金融危機。如果投資者在上述三個房價高點購入房產(chǎn)，則不僅沒有跑贏CPI，而且會賠得一塌糊涂。

　　當然，上述事情近幾年不可能在中國發(fā)生，不過這也不代表永遠不會發(fā)生。做個簡單推理，目前我國城鎮(zhèn)住房私有率約為84%，如果加上農(nóng)村則約為92%，這可能是全球最高的。就算考慮到目前城鎮(zhèn)存量房中占比最大的是房改以前的老公房，需要升級換代，但我國居民的傳統(tǒng)是“居者有其屋”為榮，投資投機風氣遠超歐美國家，多年后勢必出現(xiàn)很多空置房，必然降低房子的保值功能。

　　二思：房租增幅遠滯后于房價說明什么

　　很多人只知道近些年我國房價漲得快，卻忽視了房租增幅遠遠滯后于房價的事實。這固然與民眾“重購輕租”的傳統(tǒng)觀念有關，卻能在一定程度上反映出房價上漲的根基不穩(wěn)，因為住宅價格是價值的反映，而商品價值的基礎是實用價值，房子的使用價值集中體現(xiàn)在房租水平上。

　　2004年～2008年，我國租金漲幅維持在2%上下，但房價增幅卻高達6%-10%。2009年一季度，7城市的普通住宅租金回報率除北京外均小于4%，其中上海、杭州均低于3%，明顯低于發(fā)達國家5%-8%水平。如果拉開時間跨度來看，近12年我國房產(chǎn)復合租金回報只有5.05%，明顯低于法國近9年的6.00%，英國近26年的7.90%、澳大利亞近22年的9.50%。

　　不過長期來看，根據(jù)國際經(jīng)驗，購房抵御通脹的功效還是很明顯的。算上房屋增值和租金雙重收益，再把通脹因素考慮進去，香港近18年私人住宅的年均復合回報率為6.65%，澳大利亞近22年寫字樓的年均復合回報率為7.5%，英國近26年零售物業(yè)的年均復合回報率為9.9%。

　　三思：投資股票與投資房產(chǎn)回報率孰高

　　各種物業(yè)的投資回報率有所不同，因此，想要通過中長期投資房產(chǎn)賺錢的人應對這點有所了解。以香港近18年數(shù)據(jù)為例，住宅、寫字樓、零售物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)的年均復合投資回報率依次為6.65%、6.57%、9.88%、9.23%，后兩者明顯優(yōu)于前兩者。當然，住宅投資的門檻和風險要低于其它物業(yè)，即使不愿租，也能用于自住。

　　1998年-2007年，我國寫字樓與商業(yè)用房實際年均復合投資回報率大致相同，在10%左右，高出住宅1.5個百分點。從結構來看，其中，住宅年均復合增值率為4.51%，明顯高于商業(yè)用房及寫字樓，但其租金回報率卻要比寫字樓及商業(yè)用房低許多，這使得住宅投資回報率反而低于寫字樓及商業(yè)用房。由此證明，短期來看，投資住宅回報率更高，長期而言，投資商辦物業(yè)更劃算。

　　值得關注的是，任何投資都有機會成本。一個簡單的問題是，同樣一筆錢，你若投資股票，回報率是高于還是低于投資房產(chǎn)？1929年-2002年，美國道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)的平均年收益率(加上分紅)為11.31%，略低于澳大利亞的近22年的12.5%、英國近26年的13%的房產(chǎn)投資回報率(不剔除CPI)。長期而言，投資股市和投資樓市的回報率差別不大，房產(chǎn)保值、增值的穩(wěn)定性優(yōu)于股票，而股票的流動性更佳、交易成本低于樓市，僅從投資角度分析，二者并無本質(zhì)的區(qū)別。

　　總之，筆者認為，如果不考慮中長期情況，只想今年購房、明年或后年就賣出，以此來抵抗預期要到來的通脹，那么，結果不一定會盡如人意。因為當前我國樓市已顯露回調(diào)跡象，自7月開始，全國商品房成交量持續(xù)下滑，開發(fā)商期盼的“金九”已成為鏡中花。至于房價，則有些高處不勝寒，目前已有樓盤開始小幅降價促銷，第四季度打折樓盤必然越來越多。(楊紅旭 作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)