從“冰點(diǎn)”到“沸點(diǎn)”，從量價(jià)齊跌到排隊(duì)搶房，短短一年時(shí)間里，樓市的巨大變局讓市場也陷入困惑，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)還沒有完全走出谷底，在后金融危機(jī)時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)將如何應(yīng)對？目前的火爆能持續(xù)多久？政府的調(diào)控又將劍指何方？百姓口袋里的錢是該捂著還是有需要就買？為了破解樓市的種種疑惑，本報(bào)昨日在北京創(chuàng)造性地邀請了十位頂尖經(jīng)濟(jì)學(xué)家，共同演繹頭腦風(fēng)暴，以撥開樓市發(fā)展中的迷霧，共同探索前行之路。

　　上篇：樓市現(xiàn)狀

　　-一問：當(dāng)前樓市溫度到底有多高？

　　去年下半年，房地產(chǎn)市場還是一片蕭條，但冰冷僵局今年被迅速打破，房地產(chǎn)業(yè)似乎成為金融危機(jī)下最為生機(jī)勃勃的產(chǎn)業(yè)。假設(shè)現(xiàn)在有個(gè)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的溫度計(jì)，那么專家眼中的當(dāng)前樓市溫度到底有多少？

　　七八十度的市場有些燙手

　　來自長三角的兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家王洪衛(wèi)、高波分別做出了80度和70度的判斷，并舉例證明，“前兩天上海有家樓盤一天40億進(jìn)賬，這說明現(xiàn)在溫度有點(diǎn)偏高了�！睂＜覀冋J(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整速度較快，從沸點(diǎn)到冰點(diǎn)再至沸點(diǎn)的周期很短。高波說，“像這次的調(diào)整，一般需要三年左右的時(shí)間，而這次嚴(yán)格地說只花了一年半時(shí)間，很快就進(jìn)入到了房價(jià)、投資上升較快的水平。今年一季度房價(jià)止跌企穩(wěn)，二季度就出現(xiàn)上漲�！�

　　五大因素促成樓市復(fù)蘇

　　在金融危機(jī)還在不斷深化，宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全走出谷底之時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)為何能迅速復(fù)蘇？高波認(rèn)為，主要有五種因素。首先政府新增4萬億元投資計(jì)劃逐步實(shí)施，是房地產(chǎn)新一輪上升的火種。而政府的各項(xiàng)補(bǔ)貼和利率、稅收政策的調(diào)整，讓購房成本大幅度下降，大大刺激了住房消費(fèi)需求。第三，適度寬松的貨幣政策為資產(chǎn)市場注入了充足的流動(dòng)性，擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的投資需求。第四，房地產(chǎn)市場供給緩慢，供求關(guān)系的短期失衡，加劇了購房者的恐慌心理。此外，股市由熊轉(zhuǎn)牛也刺激了樓市的活躍。

　　-二問：排隊(duì)購房再現(xiàn)，市民真的“不差錢”？

　　近期全國各地排隊(duì)搶房的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，深夜開盤此起彼伏，南京仁恒江灣城等樓盤也一開盤即宣告售罄。近期房子為何賣得特別快，難道中國人真的“不差錢”？

　　戀土情結(jié)，房子成“收藏品”

　　從需求上，王洪衛(wèi)指出，“如果光從居住的功能來看，我覺得北京、上海等幾個(gè)大城市差不多已經(jīng)供需平衡了，上海已經(jīng)有700多萬套房子，三個(gè)人居住一套，2千多萬人口足夠居住得下，但是為什么還要排隊(duì)呢，就是投資，我們投資渠道不夠多。老百姓的錢用不出去，肯定要回到這個(gè)市場上。”

　　李稻葵更是創(chuàng)新地提出了房地產(chǎn)“收藏品”的屬性，并形象地說，這是中國人“戀土情結(jié)”的反映�！爸袊�老百姓骨子里都有一種戀土情結(jié)，沒有對土地、房子的所有權(quán)，心里就不踏實(shí)，所以一定要有自己的房子。我在香港講學(xué)時(shí)，單位給我們提供了很好的房子，但是有一個(gè)同事還是說，我可憐啊，我沒有房子。所以中國的房子不僅是消費(fèi)品，還是投資品，甚至是一種收藏品，老百姓買了房子就高興，并且會(huì)一買再買�！闭�因?yàn)橥顿Y、收藏的目的，市場的需求也被放大。

　　信息不透明產(chǎn)生恐漲性購房

　　王訶認(rèn)為，貸款成本較低和市場信息的不透明導(dǎo)致買房人增多�！爱�(dāng)利率很低時(shí)，當(dāng)首付款很小的時(shí)候，我也會(huì)去買，因?yàn)閷�來房價(jià)上漲的時(shí)候賺的錢是我的；如果房價(jià)下跌，我就不要了，損失的資金也有限�！贝送�，當(dāng)市場資料不確定時(shí)，保守的人會(huì)進(jìn)入市場，怕以后買不起房子，價(jià)格波動(dòng)越大，保守的人越多，也就會(huì)有越多的人入市購房。

　　供應(yīng)不足市場有缺口

　　在需求放量的同時(shí)，供應(yīng)卻不見增加。高波表示，去年下半年由于市場不景氣，相當(dāng)一部分開發(fā)商沒有新開工項(xiàng)目，今年初有預(yù)測，存量房源消化周期需要兩三年，但實(shí)際上兩三個(gè)月就賣完了，在一定程度上造成了房荒，供求出現(xiàn)失衡。

　　-三問：地王重出江湖沖擊有多大?

　　隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步升溫，土地拍賣會(huì)也變得越來越熱鬧起來，一度銷聲匿跡的地王現(xiàn)象重出江湖，而地王又將給房地產(chǎn)業(yè)造成什么樣的沖擊？

　　拍地王是為抬高當(dāng)前房價(jià)

　　地王有時(shí)并不是開發(fā)商基于市場向好的發(fā)展趨勢去搶拍土地?fù)屨假Y源，也可能是開發(fā)商為了抬高當(dāng)前房價(jià)而采取的伎倆。王訶舉例說，“我在香港待了六年，也關(guān)注過不少土地拍賣，有時(shí)候企業(yè)拍的價(jià)格很高，怎么看都不合理，我就把公司資料全部調(diào)出來看，結(jié)果發(fā)現(xiàn)一些拍地價(jià)格很離譜的企業(yè)，最近都有新項(xiàng)目開盤，他是想借機(jī)把房價(jià)炒高。所以我們也可以看看當(dāng)前拍了地王的企業(yè)，是不是這些公司本身在附近就有很多土地，或者是有新項(xiàng)目即將銷售。”

　　地王兩種結(jié)果都令人擔(dān)心

　　“所謂地王無非兩種結(jié)果，我都很擔(dān)憂，”李稻葵直言，一種結(jié)果是經(jīng)過一年多的開發(fā)，房子賣出去了，開發(fā)商賺錢了，那么房價(jià)肯定也會(huì)抬高，又引起新一輪價(jià)格上漲，引起一系列社會(huì)問題。另一種結(jié)果，過了一兩年開發(fā)出來，房子賣不出去，企業(yè)虧損了，最后還是由銀行承擔(dān)了�！拔覀兛吹浆F(xiàn)在拿地王的往往不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)很豐富的企業(yè)，但他們獲得貸款比較方便。像潘石屹，每次土地拍賣會(huì)，舉牌子之前都要算半天，而旁邊一個(gè)可能想都不想就舉牌了，結(jié)果他們拿到了地王，能不令人擔(dān)心嗎？”

　　對地王要加強(qiáng)監(jiān)管

　　吳立范指出，企業(yè)高價(jià)拍地也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，但現(xiàn)在政府往往在價(jià)格低落時(shí)，保護(hù)房地產(chǎn)商，暫緩執(zhí)行既定的政策，使中央的住房政策在執(zhí)行中打了折扣。最近有媒體曝光，廣州在2007年批出的二十七塊地王中，二十幅尚未動(dòng)工。即使動(dòng)工的地王，也是盡量拖延。這些未開工的地王是因?yàn)楣�司的資金鏈緊張而無法開工嗎？不是，實(shí)際上是開發(fā)商認(rèn)為無利可圖而采取的拖延觀望手法。如果不加強(qiáng)監(jiān)管，拍地王風(fēng)險(xiǎn)不太大，新地王還是會(huì)不斷出現(xiàn)。