廣州市加緊處理不動(dòng)工“地王” 對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地形成壓力 土地市場(chǎng)回歸理性

　　廣州市國(guó)土房管局最近著手處理不動(dòng)工“地王”，并重申“不會(huì)對(duì)知名企業(yè)法外施恩”，此舉對(duì)開(kāi)發(fā)商的拿地計(jì)劃顯然起到了“敲山震虎”的作用，使得8月18日的土地拍賣會(huì)顯得理性了很多，并沒(méi)有出現(xiàn)新“地王”。

　　廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，這次拍賣結(jié)果合情合理，政府和開(kāi)發(fā)商取得了雙贏的局面。對(duì)于許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拆遷是個(gè)十分頭疼的問(wèn)題，此次面對(duì)南華西地塊這樣位置靚但手尾多的地塊，也不敢輕易出手。另外，由于其他三幅住宅地塊都不在市中心區(qū)，對(duì)于土地儲(chǔ)備充足的大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，并不是志在必得的。

　　中型發(fā)展商這次當(dāng)了主角

　　在8月18日的土地拍賣會(huì)上，不僅缺乏富力、合生、城建、中海等大開(kāi)發(fā)商的身影，一些發(fā)展商即使到場(chǎng)也都像走過(guò)場(chǎng)一樣，并沒(méi)有積極應(yīng)拍。記者觀察到，保利雖然參與了花都地塊的競(jìng)拍，但拍到中途就放棄了；萬(wàn)科雖然也參加了番禺地塊的拍賣，但只是舉了一次牌就偃旗息鼓了。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在廣州整頓土地市場(chǎng)“風(fēng)頭火勢(shì)”的時(shí)候，買下多個(gè)“地王”的開(kāi)發(fā)商還是選擇低調(diào)一點(diǎn)，避避風(fēng)頭為好。

　　相反，中小型開(kāi)發(fā)商，甚至還有以個(gè)人名義參加的競(jìng)買人，成了此次拍賣會(huì)的主角。其中，取得黃埔和南華西地塊的兩家開(kāi)發(fā)商恒翔地產(chǎn)和君華集團(tuán)，雖然在廣州經(jīng)營(yíng)過(guò)幾個(gè)住宅項(xiàng)目，但規(guī)模都不算大，此次取得兩塊面積大、手尾多的地塊，相信對(duì)他們而言既是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。

　　對(duì)于此次拍賣未現(xiàn)“地王”，新城市地產(chǎn)董事長(zhǎng)曹志偉認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)“地王”沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，是單價(jià)最高為王？還是總價(jià)最高為王？“地王”是多方面力量和因素共同炒作、推波助瀾形成的。拍賣場(chǎng)上每應(yīng)拍一次，場(chǎng)內(nèi)的發(fā)展商“吐血”，場(chǎng)外的購(gòu)房者“出血”，房?jī)r(jià)又會(huì)脫離房屋應(yīng)有的價(jià)值越拍越高。

　　土地拍賣制度亟待變革

　　其實(shí)，不止一家開(kāi)發(fā)商對(duì)今年以來(lái)各大城市“地王”頻出的現(xiàn)象表示憂慮。在上周舉行的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上，香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗直言不諱：“從香港以及東南亞國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，凡是買了‘地王’的，大半都是后悔的�！�

　　SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹則表示，對(duì)于“地王”曬太陽(yáng)現(xiàn)象，他贊同政府處罰的做法，因?yàn)椴簧匍_(kāi)發(fā)商拿地并不是為了建房子，而是為了升值、為了上市、為了增發(fā)。對(duì)于現(xiàn)有的土地出讓制度，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)指出，美國(guó)的土地招標(biāo)制度值得學(xué)習(xí)，它首先看重的是城市規(guī)劃、是否能解決就業(yè)問(wèn)題，最后才看出讓價(jià)格有多高。“但國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)就是錢多說(shuō)了算，這是最落后的制度�！�

　　這次土地出讓

　　條件相當(dāng)嚴(yán)苛

　　近期，廣州市加大了對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度的監(jiān)督力度，還將細(xì)化出讓合同約定，增加違約成本。

　　廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“從今年起，進(jìn)一步嚴(yán)格違約責(zé)任，要求競(jìng)得人在土地出讓后繳納定金，一般為成交價(jià)款的10%。受讓方違約的，按‘定金罰則’處理，沒(méi)收定金，并可要求受讓人賠償損失�！边@就是說(shuō)，一幅底價(jià)8億元的地塊，競(jìng)買保證金約為8000萬(wàn)元，如果經(jīng)過(guò)競(jìng)拍成交價(jià)達(dá)到10億元，那么，相比以往還要再交2000萬(wàn)元到1億元的定金。如果違約，這1億元定金將被沒(méi)收。

　　記者從8月18日的土地拍賣合同中發(fā)現(xiàn)，一些嚴(yán)苛的條款也讓開(kāi)發(fā)商們不敢輕易舉牌。像海珠南華西地塊的出讓合同，就要求開(kāi)發(fā)商“在合同簽訂之日起15日內(nèi)，一次性付清國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款�！倍�其他地塊的合同也對(duì)違約金進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，如“受讓人不能按時(shí)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項(xiàng)的1%。向出讓人繳納違約金，延期付款超過(guò)60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償損失�！� （記者 陳白帆）