近日，上海房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會副會長印堃華在接受中國證券報采訪時表示，目前我國城市化處在加速期，房市還有很大的發(fā)展空間；今年房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，國家政府應(yīng)擴大土地一級市場的開放，使之能與二三級市場相匹配，實現(xiàn)供求平衡，通過增加有效供給來調(diào)控過高的房價。

　　房市尚有很大發(fā)展空間

　　中國證券報：你如何看待當(dāng)前我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況以及趨勢？

　　印堃華：目前我國房地產(chǎn)市場基本健康、向好。我國城市化率從46%左右提升到60%-70%還需要20年左右，房市還有很大的發(fā)展空間。

　　目前房價高的根本原因在于供給不足。前幾年壓縮地跟、銀根，加息、加稅抑制了供需，房地產(chǎn)業(yè)萎縮拖累了國民經(jīng)濟，政府調(diào)整政策。新的政策在需求釋放上見效有個過程，而且還有建設(shè)用地和拆遷問題。今年上海新建商品住房銷售量約2600萬平方米，而目前待售量不足600萬平方米，新增供給遠(yuǎn)跟不上需求增長。

　　房價高反映市場稀缺性，調(diào)控的根本方法是，擴大有效供給，疏導(dǎo)過度需求，降低成本稅費，壓縮利潤空間。

　　中國證券報：有觀點認(rèn)為上海和北京已形成房地產(chǎn)泡沫，你怎么看房地產(chǎn)這一輪價格回升？6月全國60個重點城市共成交713宗土地，對于地王頻頻出現(xiàn)怎么看待？

　　印堃華：市場經(jīng)濟中的泡沫是常態(tài)，此起彼伏，自生自滅。而目前，含有泡沫的高房價是因為建設(shè)用地供給不足，土地一級市場的高度壟斷與放開搞活二三級市場不能有效匹配。

　　地王頻現(xiàn)，過高的地價無法召來更多的土地要素投入，卻催生房價漲得更高的預(yù)期。地價、房價屬于基礎(chǔ)性價格，漲得太快太高會影響國民經(jīng)濟和群眾生活。

　　宜按支柱產(chǎn)業(yè)正常對待

　　中國證券報：最近銀監(jiān)會再次強調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，是不是信貸針對樓市收緊的信號？

　　印堃華：我認(rèn)為這是銀監(jiān)會的職責(zé)所在。不過能買二三套房的一般要比首次購房者支付能力強、違約風(fēng)險小，這理當(dāng)認(rèn)定為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，對他們可以按照風(fēng)險定價，給予降低首付比例、利率等優(yōu)惠。

　　我們一直限制購房投資。當(dāng)租賃市場供不應(yīng)求時，租金上漲，推動房價上升，此時，政府建造公房補缺，又會背上財政包袱。現(xiàn)在應(yīng)調(diào)整思路，鼓勵人們“做房東”，增加財產(chǎn)性收入。投資買房能拉動內(nèi)需、回收過剩的流動性。

　　金融主管部門防范風(fēng)險是必要的，然而目前房貸仍是商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)。政府要加強和完善房貸的審查，防止騙貸，不應(yīng)過多干預(yù)其市場行為。

　　中國證券報：4萬億經(jīng)濟刺激方案中第一項是增加保障住房投資，同時各級政府也采取了一些措施刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，對于保障房未來的政策取向你怎么看？

　　印堃華：房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，也是經(jīng)濟新的增長點，其產(chǎn)業(yè)功能是推動土地資源合理配置，生產(chǎn)要素優(yōu)化組合，土地資產(chǎn)保值增值，房市穩(wěn)步向上對國民經(jīng)濟利遠(yuǎn)大于弊。未來的政策取向不需要抽緊或放松，按支柱產(chǎn)業(yè)正常對待就行。

　　在住房市場上，市場只能滿足有支付能力的需求。困難的家庭需由政府提供住房保障，現(xiàn)在不少地方將在家庭收入平均線以下者納入住房保障。

　　住房保障的大頭應(yīng)該是廉租房而不是經(jīng)濟適用房。其一，能買經(jīng)濟適用房的家庭未必真窮；其二，在住房保障方面我國不能與歐美相比，應(yīng)當(dāng)將有限的財政資源集中適用于困難群體，而對大多數(shù)要鼓勵其“租購并舉，梯形改善”；其三，發(fā)展 “公共租屋”解決“夾心層”的住房困難問題。政府招投標(biāo)選定房產(chǎn)經(jīng)營商，他們按照規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和租金水平來開發(fā)和經(jīng)營住宅。其四，新建經(jīng)濟適用房可能遇到興建安居房相類似的難題——“選址好會產(chǎn)生優(yōu)地劣用”，浪費土地資源。總之，政府應(yīng)大規(guī)模建設(shè)只租不售或幾年后轉(zhuǎn)租為售的住宅。(顏娟 )