問：6月份，我國部分城市出現(xiàn)“地王”和房價快速上漲的現(xiàn)象。國家統(tǒng)計局數據顯示，1-5月全國商品房銷售面積為24644萬平方米，同比增長25.5%。而商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%。美國次貸危機由房地產市場泡沫的破裂而引發(fā)，并最終導致了全球性的經濟衰退。很想知道，高房價是否也會導致經濟衰退？

　　———上海西康路 馬鵬宇

　　答：最近，我國各地房價不斷上漲、“地王”頻出，引起輿論的普遍關注。在當前世界經濟包括我國經濟前景仍不很明朗的背景下，人們有理由擔心，似乎正在加速形成的內生性的以房地產市場為代表的資產市場泡沫，會對我國經濟產生第二輪沖擊，使正在企穩(wěn)復蘇的我國經濟處于被動境地。

　　此次肇始于美國的全球性經濟危機的源頭，正是由房地產市場泡沫破滅而引發(fā)的次貸危機。因此，以此次危機為例來說明高房價與經濟衰退之間的關系，再合適不過。

　　為應對互聯(lián)網經濟泡沫的破滅以及“9·11”事件導致的美國經濟下調，美聯(lián)儲實施了寬松貨幣政策。該項政策的過度使用，造成了銀行信貸的過度擴張。在房地產領域體現(xiàn)為，那些按正常風險評估本不應獲得住房抵押貸款的所謂“次優(yōu)級”客戶，也成了銀行競相推銷貸款的對象。在發(fā)達衍生品市場的推動下，次級貸款又被打包層層轉賣，銀行、保險、投行等金融機構的全面投機性介入，使房地產泡沫日益膨脹，次貸風險成倍放大。因此，當外部宏觀經濟環(huán)境發(fā)生變化、利率提高開始使“次級”貸款客戶無力償還貸款、大批破產時，一場次貸危機逐漸形成。此后，以這些按揭貸款支持的債券市場價值出現(xiàn)大幅下跌，此類金融資產大幅縮水，證券市場開始受到影響，其他金融資產也隨之大幅下降，由此引發(fā)了證券市場的危機，整個資本市場的危機也隨之爆發(fā)。資本市場危機對世界知名金融機構的毀滅性打擊，則使金融市場更為風聲鶴唳。金融機構紛紛緊縮信貸，市場流動性大減，實體經濟出現(xiàn)萎縮。加上消費者對未來收入的悲觀預期和原有房地產資產價值的縮水，消費行為開始減少。由此，整個經濟進入了收縮甚至衰退的狀態(tài)。這就是美國從房地產市場泡沫破滅到金融危機再到經濟危機的大致路線圖。

　　關于房地產市場與宏觀經濟之間的關系，也有很多學者做過深入研究。有學者就曾將房地產市場稱為經濟周期之母，并認為特別在房地產市場出現(xiàn)衰退時，其對經濟的影響會表現(xiàn)得更加明顯也更為可怕。2005年，美國經濟學家凱斯、奎格利和席勒進一步發(fā)現(xiàn)，股票市場沒有明顯的財富效應，而房地產市場的財富效應極其明顯。也就是說，房地產市場的衰退對居民的消費和支出具有明顯的負面影響，并會對經濟產生嚴重的沖擊。而股票市場沒有如此明顯的影響。國際清算銀行(BIS)2005年的一項研究發(fā)現(xiàn)，僅有16%的股票市場在繁榮之后會發(fā)生蕭條，而40%的房地產繁榮是以緊接著的蕭條來告終的。

　　綜上所述，理論和實踐都說明，房地產市場的健康發(fā)展與國民經濟的平穩(wěn)發(fā)展有著密切的聯(lián)系。其中，抑制房地產市場泡沫，是防范金融體系風險以及金融危機、經濟危機發(fā)生的關鍵。高房價并不會直接導致經濟衰退。但是，對與高房價相關的房地產泡沫必須引起重視。這是因為，由于房地產金融的存在，房地產泡沫破裂很容易將風險傳遞到金融領域進而整個經濟領域，并造成經濟的全面衰退。