7月大暑，樓市卻遭遇暗算爆冷。

　　“開發(fā)商正在變法子提價(jià)捂盤”，在庫存消化得差不多，新貨又沒有推出的7月，廣州、深圳的樓市成交量急轉(zhuǎn)直下，7月份成交量環(huán)比下跌了近一半，讓人覺得不正常。

　　日前廣州、深圳國土部門對開發(fā)商提價(jià)捂盤進(jìn)行了調(diào)查，并查處了五六個(gè)樓盤。業(yè)界人士普遍認(rèn)為，“捂盤”是7月樓市成交急劇下滑的原因之一，也是開發(fā)商慣用的伎倆。

　　開發(fā)商正在有意識地囤積居奇，哄抬房價(jià)，等待10月旺季的又一輪爆炒。

　　7月深圳成交接近去年低迷水平廣州三分之一樓盤有捂盤嫌疑

　　政府不斷地為房地產(chǎn)輸送“政策紅利”，為的就是經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，房地產(chǎn)能夠挺身而出，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，旺盛的交易量是政策還在支撐房地產(chǎn)的原因。但如今，房企的捂盤讓交易量受損。

　　7月1日至28日，廣州全市共簽約住宅5676套，日均簽約住宅202套，相比6月份10502套的總成交量，足足縮水了四成。

　　而深圳的情況更加慘淡，7月20日至26日深圳全市僅成交870套房，平均每日成交124套，環(huán)比減少40%；其中，7月26日僅成交88套，創(chuàng)今年春節(jié)以來的新低�？偝山幻娣e為8.67萬平方米，平均每日成交1.24萬平方米，環(huán)比減少39%。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心分析，這是深圳樓市成交面積首次降至10萬平方米以下，該成交水平已接近去年市場低迷時(shí)的成交量。

　　捂盤！一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則在7月被使用得淋漓盡致，開發(fā)商有意無意地調(diào)整自己的推盤節(jié)奏，而外界根本就難以抓到把柄。

　　根據(jù)房管局的規(guī)定，樓盤在取得預(yù)售證10天內(nèi)必須開盤賣樓，否則視為捂盤。數(shù)據(jù)顯示，目前深圳市有近30個(gè)樓盤存在“多次開盤，限制銷量”的行為。

　　有統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年深圳開盤54個(gè)樓盤，但是開盤次數(shù)卻達(dá)到了134次，大多數(shù)開盤次數(shù)都在3次以上，個(gè)別樓盤最多甚至開盤達(dá)9次。

　　而且隨著開盤次數(shù)增加，房價(jià)也逐步攀升，個(gè)別樓盤的房價(jià)漲幅甚至超過了50%。還有一些樓盤已經(jīng)滿足了預(yù)售條件，但卻遲遲不申請預(yù)售證。除了多次開盤、分批銷售的現(xiàn)象外，購房者被限制只準(zhǔn)購買開發(fā)商指定的樓盤的現(xiàn)象非常普遍。

　　而據(jù)2007年深圳市國土房管局、工商局、物價(jià)局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，必須在10日內(nèi)，采取公開、公平、公正的方式銷售，不得囤積房源、捂盤惜售。

　　“很多樓盤有該現(xiàn)象”，搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，有92%的網(wǎng)友認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場上開發(fā)商捂盤惜售、虛假交易等情況有所增加。并有六成網(wǎng)友認(rèn)為不能遏制，“上有政策，下有對策”，只有兩成網(wǎng)友對根治捂盤有信心。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，就廣州市范圍內(nèi)的話，捂盤的現(xiàn)象還沒發(fā)現(xiàn)，只能說有捂盤的嫌疑，據(jù)其估計(jì)，有這個(gè)嫌疑的量超過了三分之一。

　　捂盤是房地產(chǎn)潛規(guī)則開發(fā)商繼續(xù)哄抬房價(jià)

　　捂盤是房地產(chǎn)內(nèi)部的潛規(guī)則，滿堂紅廣州市場研究部高級主任肖文曉坦言，廣州的開發(fā)商歷來喜歡一批批地推貨，也不是今天才如此的。

　　盈泰置業(yè)集團(tuán)總裁黎振偉認(rèn)為，從開發(fā)商的角度來說，捂盤的行為有它的合理性。由于去年房地產(chǎn)建設(shè)不足，4、5月份銷量的增加，導(dǎo)致樓市庫存不足，貨源少，因此開發(fā)商自然會(huì)放慢出售的數(shù)量。

　　另外一個(gè)原因就是對房價(jià)上漲預(yù)期。7月份樓市成交量下降的原因是綜合的，既有貨源少的原因，也有房價(jià)增長太快導(dǎo)致購房者持觀望態(tài)度的原因。目前由于沒有對廣州的捂盤現(xiàn)象做一個(gè)調(diào)查，還不能說廣州是否存在嚴(yán)重的捂盤現(xiàn)象。

　　捂盤對市場的傷害非常大，滿堂紅企業(yè)發(fā)展部首席研究員龍斌認(rèn)為，這是違規(guī)行為。但實(shí)際界定很難，開發(fā)商推多少盤，分幾次銷售，也可以說是他自身的企業(yè)經(jīng)營和銷售行為。這在房地產(chǎn)業(yè)很難定論，不像糧食囤積惜賣那樣容易鑒定。

　　其表示，開發(fā)商捂盤行為有一定的原因，由于樓市形勢好，資金回流充足，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)金流比較豐裕，他們不急于全部賣掉所有樓盤，另外就是對市場的預(yù)期，他們希望留一些房源在以后的銷售中得到更多的利潤。中性一點(diǎn)來說，就是開發(fā)商惜賣，原因就是市場預(yù)期好和現(xiàn)金流充足。開發(fā)商捂盤影響很大，這會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)不足，從而又推高房價(jià)，使老百姓更難買得起房子。

　　不賣房是真愚蠢政府排查進(jìn)行時(shí)

　　“開發(fā)商不賣貨是愚蠢的行為，過了這個(gè)村就沒這個(gè)店了�！焙�桐投資公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，市場是會(huì)經(jīng)常變化的，這一波行情是一種反彈，遲早會(huì)過去的，事實(shí)上很多開發(fā)商也有擔(dān)驚受怕的心態(tài)。

　　通過內(nèi)部認(rèn)購的方式分批銷售，從而造成局部供不應(yīng)求，最終引致房價(jià)的抬升，這是開發(fā)商捂盤惜售的一般路徑。開發(fā)商可能也不是嫌房價(jià)低，而是認(rèn)為后市會(huì)更好，現(xiàn)在很多開發(fā)商利潤率已經(jīng)很高了。開發(fā)商存貨現(xiàn)在確實(shí)不是很多，但不等于沒貨，有貨就應(yīng)該賣出去，而不是為未來房價(jià)不明朗的上漲預(yù)期而賭博。

　　韓世同認(rèn)為，開發(fā)商在這個(gè)時(shí)候應(yīng)該多推貨，然后拿地開發(fā)，形成良性循環(huán)，而不是捂盤惜售。捂盤惜售是一種策略的選擇，政府是沒法干預(yù)的。開發(fā)商可能采取一種間歇式調(diào)整的策略，積累一些存貨，等待9、10月份樓市銷售黃金季節(jié)的沖刺。

　　肖文曉認(rèn)為，有的開發(fā)商認(rèn)為下階段房價(jià)可能進(jìn)一步上漲，但從7月份的成交來看，二次放貸已經(jīng)使市場產(chǎn)生了濃厚的觀望氛圍，房地產(chǎn)市場回調(diào)的可能性也很大，捂盤銷售實(shí)在是不明智的選擇。

　　韓世同建議，現(xiàn)在很多土地，開發(fā)商沒有資金開發(fā)，以不良資產(chǎn)的形式存在的，政府應(yīng)該督促開發(fā)商加大開發(fā)力度，對超出2年未開發(fā)的土地政府應(yīng)督促開發(fā)或收回，從而讓有能力的開發(fā)商去開發(fā)。

　　而據(jù)深圳市國土房產(chǎn)局房產(chǎn)處人士表示，該局將加大對深圳房地產(chǎn)商捂盤惜售行為的檢查，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)將對相關(guān)開發(fā)商進(jìn)行“鎖定、約談以及限期整改”等處罰。據(jù)透露，根據(jù)目前的檢查情況，深圳房產(chǎn)局已經(jīng)對五六個(gè)樓盤進(jìn)行了查處，封鎖了部分違規(guī)樓盤的房源。(記者戎明邁 實(shí)習(xí)生張建明 周燕妮)