進(jìn)入2009年3月以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入“野蠻生長(zhǎng)”階段。種種信息表明，信貸投放、政策面放寬、住房的剛性需求等，是造成當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)“劫后重生”的重要原因。但此輪基于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為前提的房地產(chǎn)行業(yè)的“野蠻”生長(zhǎng)能否得以延續(xù)，以及其帶來的風(fēng)險(xiǎn)，卻仍值得關(guān)注。

　　從各方面因素分析看來，本次房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮主要受三大因素的影響和助推：一是各級(jí)政策的全力支持；二是寬松的貨幣環(huán)境；三是消費(fèi)者的追漲避險(xiǎn)心理。在優(yōu)惠政策及追漲避險(xiǎn)心理的刺激下，消費(fèi)者加快購(gòu)房行動(dòng)，而在金融體系的支持下，無論是個(gè)人還是企業(yè)都有了強(qiáng)大的后盾，購(gòu)買力大大加強(qiáng)，買賣雙方的投資熱情高漲。

　　從二季度開始，需求結(jié)構(gòu)更已產(chǎn)生了質(zhì)的變化，投資性需求持續(xù)快速地進(jìn)入市場(chǎng)，刺激了成交量和成交價(jià)格均呈現(xiàn)加速上升之勢(shì)，并直接導(dǎo)致了高端項(xiàng)目的熱銷。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，五大城市高端住宅的成交比重自3月的10%左右已升至6月的15%-20%。其中北京的比重最高，已超過20%。而另?yè)?jù)深圳中原二手住宅成交的調(diào)查顯示，2009年1-5月，自住性需求已呈下降趨勢(shì)，而投資性需求由8%攀升至14%，接近2007年高峰期的占比。中原地產(chǎn)對(duì)上海一手住房客戶的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)也顯示，外地購(gòu)房者的比例從2009年第二季度開始迅速攀升至15%左右。而根據(jù)7月初對(duì)中原地產(chǎn)二手門店隨機(jī)調(diào)研的訪問可知，目前部分城市如上海、深圳等地投資性購(gòu)房比例已近四五成，個(gè)別區(qū)域可能比例更高。

　　而上述這種投資性需求似乎未有減弱之勢(shì)。根據(jù)7月初對(duì)中原地產(chǎn)二手門店的調(diào)研顯示，主要城市無論是掛盤量還是求購(gòu)客源量都仍在增加，這將繼續(xù)支撐后市成交仍持續(xù)活躍，價(jià)格有可能再攀高峰。中原地產(chǎn)研究中心人士認(rèn)為，從短期來看，供需雙方的熱情依然高漲，因此，在政策未有實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變的情況下，預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持活躍。

　　不過，本次的繁榮也已經(jīng)開始呈現(xiàn)出非常明顯的非理性特征。目前市場(chǎng)的回暖，特別是高端市場(chǎng)的快速回暖，某種程度上表現(xiàn)出濃厚的追漲心理以及寬裕資金的避險(xiǎn)心理。這種投資熱度與氛圍已經(jīng)接近2007年高峰時(shí)。從過去中國(guó)樓市幾次調(diào)整的歷史可以看到，投資性需求的過度膨脹實(shí)際上是與現(xiàn)行政策的一場(chǎng)博弈，它將擠壓自住性的需求，從而推高市場(chǎng)的泡沫，為市場(chǎng)進(jìn)入下一次調(diào)整種下“禍根”。況且，目前這種在投資性需求刺激下的樓市繁榮已大大超越了整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的速度，雖然對(duì)拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需復(fù)蘇有積極作用，但其實(shí)是在透支未來的需求，使其中長(zhǎng)期內(nèi)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在加速積聚。

　　一旦后市房?jī)r(jià)產(chǎn)生波動(dòng)，過高的投資比例以及寬松的貸款環(huán)境，將對(duì)市場(chǎng)和社會(huì)造成較大的沖擊。

　　實(shí)際上，政策制訂者也已意識(shí)到這種風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行28日公布的分析顯示，當(dāng)前制約信貸增速和總量的因素就包括資本充足率下降較快和風(fēng)險(xiǎn)管理加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)持續(xù)快速投放信貸資金產(chǎn)生一定約束等；銀監(jiān)會(huì)也公布了文件要求控制信貸資金流向。

　　總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的螺旋形上漲無可非議，但這種上漲背后，還應(yīng)充分關(guān)注需求的可持續(xù)釋放及供應(yīng)的可持續(xù)性增加，才能保證樓市平穩(wěn)持續(xù)地成長(zhǎng)，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇產(chǎn)生長(zhǎng)期正面的效應(yīng)。(王婷)