房?jī)r(jià)過(guò)高是不是因?yàn)榈貎r(jià)成本過(guò)高?供求關(guān)系才是決定房?jī)r(jià)漲跌的更主要原因。專家舉例說(shuō),今年5月番禺沙灣鎮(zhèn)一手房的均價(jià)是5052元/平方米,該處某樓盤(pán)2007年地價(jià)是5790元/平方米,比現(xiàn)在一手房的均價(jià)還高。

　　“地價(jià)房?jī)r(jià)之爭(zhēng)毫無(wú)意義�！表n世同認(rèn)為,房?jī)r(jià)領(lǐng)漲時(shí)肯定是房?jī)r(jià)拉高地價(jià),而天價(jià)“地王”顯然是會(huì)強(qiáng)烈推高房?jī)r(jià)的。

　　國(guó)土資源部前日公布其調(diào)查數(shù)據(jù)稱,地價(jià)只占了房?jī)r(jià)的一小部分,全國(guó)平均比例約為23%,地價(jià)推高房?jī)r(jià)說(shuō)不成立。廣州房產(chǎn)專家昨日表示,廣州的地價(jià)占房?jī)r(jià)比從中心城區(qū)向郊外遞減,市區(qū)部分區(qū)域地價(jià)占房?jī)r(jià)比甚至超過(guò)60%。有專家分析,盡管珠江新城新“地王”出爐,但是“樓市上空有烏云”,房?jī)r(jià)走高動(dòng)力不足。

　　限價(jià)房地價(jià)占房?jī)r(jià)比35%

　　對(duì)于備受爭(zhēng)議的“地價(jià)房?jī)r(jià)之間的關(guān)系”,國(guó)土資源部前日首次以數(shù)據(jù)給出回應(yīng)。據(jù)該部調(diào)查:地價(jià)只占了房?jī)r(jià)的一小部分,全國(guó)平均比例約為23%,地價(jià)推高房?jī)r(jià)說(shuō)不成立。

　　廣州的地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例是多少?廣州市國(guó)土房管局今年4月底公布的數(shù)據(jù)顯示:經(jīng)過(guò)調(diào)整,廣州的房?jī)r(jià)和地價(jià)已經(jīng)趨于合理,地價(jià)已經(jīng)徹底扭轉(zhuǎn)了2007年虛高虛熱的局面,成交地價(jià)回復(fù)到2006年水平。地價(jià)占房?jī)r(jià)比也從2007年的50%回落到25%。

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江表示,國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)不適用于廣州,“廣州的地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例應(yīng)該是在30%-40%之間”。

　　以本月開(kāi)始申購(gòu)的“廣州最平限價(jià)房”龍光峰景華庭為例,地價(jià)為1400元/平方米左右,一口價(jià)4000元/平方米,地價(jià)占房?jī)r(jià)的35%。業(yè)內(nèi)人士說(shuō),連位于郊區(qū)的限價(jià)房樓盤(pán)地價(jià)占房?jī)r(jià)比都達(dá)到這樣的水平,其他樓盤(pán)的地價(jià)占房?jī)r(jià)比可想而知。

　　知名地產(chǎn)專家吳定金說(shuō),廣州的地價(jià)占房?jī)r(jià)比要分區(qū)域看,有些區(qū)域的土地很便宜,也拉低了平均值。一般而言,是從中心城區(qū)向郊外遞減。按照業(yè)界公認(rèn)的地價(jià)占房?jī)r(jià)比為40%是較為合理的,而中心城區(qū)有的區(qū)域明顯超過(guò)60%,有些“地王”地價(jià)占房?jī)r(jià)比甚至高達(dá)80%。此外,不同時(shí)期的地價(jià)水平也不一樣,需要綜合考慮。

　　實(shí)際上,房?jī)r(jià)在變,地價(jià)在變,地價(jià)占房?jī)r(jià)比是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的數(shù)字。廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同說(shuō),廣州有些開(kāi)發(fā)10多年的大盤(pán),其土地成本在高房?jī)r(jià)的情況下可能只有1/10或1/20。據(jù)悉,如果是在2004年到2005年,土地成本只占房?jī)r(jià)的20%左右,有的甚至在15%以下,要是2007年拿地,其成本就會(huì)高達(dá)40%,有的會(huì)達(dá)到65%。

　　房?jī)r(jià)回升地王仍受煎熬

　　從國(guó)土部調(diào)查地價(jià)房?jī)r(jià)比例結(jié)果來(lái)看,房?jī)r(jià)過(guò)高不是地價(jià)成本過(guò)高的原因。

　　那么,誰(shuí)在推高房?jī)r(jià)?不少專家認(rèn)為,供求關(guān)系才是決定房?jī)r(jià)漲跌的更主要原因。滿堂紅企業(yè)發(fā)展部首席研究員龍斌分析說(shuō),目前房?jī)r(jià)與地價(jià)之間并無(wú)直接對(duì)應(yīng)關(guān)系,房?jī)r(jià)由樓市的供求關(guān)系決定,開(kāi)發(fā)商能賣(mài)到什么價(jià)格就會(huì)賣(mài)什么價(jià)格。而地價(jià)由土地市場(chǎng)的供求關(guān)系以及開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)的市場(chǎng)預(yù)期決定。

　　黎文江說(shuō),地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例關(guān)系要從傳統(tǒng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度,即成本決定價(jià)格的關(guān)系看問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商拿地是受當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的影響,兩年之后的房?jī)r(jià)與當(dāng)時(shí)會(huì)有很大的波動(dòng)。他舉例說(shuō),今年5月番禺沙灣鎮(zhèn)一手房的均價(jià)是5052元/平方米,該處某樓盤(pán)2007年地價(jià)是5790元/平方米,比現(xiàn)在一手房的均價(jià)還高,其毛坯房?jī)r(jià)格達(dá)到1.1萬(wàn)元/平方米,因此地價(jià)不能反映真實(shí)的房?jī)r(jià)。

　　“地價(jià)房?jī)r(jià)之爭(zhēng)毫無(wú)意義�！表n世同認(rèn)為,房?jī)r(jià)領(lǐng)漲時(shí)肯定是房?jī)r(jià)拉高地價(jià),而天價(jià)“地王”顯然是會(huì)強(qiáng)烈推高房?jī)r(jià)的；而當(dāng)房?jī)r(jià)被推高到市場(chǎng)承受不了時(shí),就會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市和房?jī)r(jià)回落的情形,“此時(shí)地王就如同退潮后留在沙灘上的魚(yú)蝦一般備受煎熬”。他指出,像金沙洲和員村等地的“地王”,現(xiàn)在房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)有所回升,卻還依然難以操作。

　　“樓市上空有烏云”房?jī)r(jià)走高動(dòng)力不足

　　近期,廣州土地市場(chǎng)風(fēng)起云涌,一方面珠江新城新地王出爐,一方面政府加大土地供應(yīng)力度。廣州市國(guó)土房管局還一次收回41公頃閑置土地。

　　在這樣的大背景下,未來(lái)廣州樓市往哪走?廣州房?jī)r(jià)是否還有下行的空間?

　　龍斌說(shuō),廣州樓市短期內(nèi)出現(xiàn)缺貨的情況,但是廣州房?jī)r(jià)再走高的動(dòng)力不足,因?yàn)檎麄�(gè)經(jīng)濟(jì)基本面、居民收入水平平均增幅等均不支持,而且目前住宅投資回報(bào)率也不高。

　　黎文江表示,目前廣州的房?jī)r(jià)沒(méi)有下行的空間,成交額的上升使開(kāi)發(fā)商信心大增,因此不會(huì)調(diào)低價(jià)格。但這并不意味著房?jī)r(jià)還會(huì)上升,“還要看下一階段的供求關(guān)系”。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文也指出,在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片樂(lè)觀聲中,發(fā)展商需要冷靜,“樓市上空仍然有烏云,那就是中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能否真正走好,持續(xù)走好”。他指出,如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)未能企穩(wěn),出現(xiàn)“二次探底”,對(duì)樓市、發(fā)展商都將是災(zāi)難性的打擊,“有可能比2008年時(shí)還要?dú)埧帷薄?