今年1至4月，本市一二手住宅成交比為1∶1.21

　　經(jīng)過二十多年的發(fā)展，尤其是近十年來的快速發(fā)展，上海房地產市場正走向成熟，即以二手房為主的時代。

　　上海易居房地產研究院最新發(fā)布的研究報告顯示，今年1至4月，本市一手商品住宅成交476萬平方米，二手住宅成交574萬平方米，一二手住宅成交比為1∶1.21。網(wǎng)上房地產可售量顯示，截至今年5月21日，一手住宅可售量為642萬平方米，二手住宅可售量為1017萬平方米，二手住宅可售量明顯大于一手住宅，供應結構同樣會導致相似的成交結構。2005年和2008年，本市二手住宅成交量已先后兩次超過一手商品住宅成交量。(具體數(shù)據(jù)詳見附表一)

　　二手住宅成交占主導的態(tài)勢已經(jīng)形成。據(jù)上海市房地產經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會有關負責人介紹，自1988年本市首塊土地實施批租，拉開了房地產市場的序幕。房改、取消實物分房、二三級市場聯(lián)動、內外銷房并軌等一系列政策的實施，促進了房地產市場的發(fā)展。上世紀90年代初，一些房產中介機構出現(xiàn)并開始從事經(jīng)紀業(yè)務。1997年年底，上房置換打出“小小貼補換新家”的口號，徹底改變了人們的傳統(tǒng)置業(yè)觀，賣舊換新活躍了房地產市場。之后，我國臺灣、香港乃至國外的一些房產中介品牌陸續(xù)來上海開拓市場，二手住宅成交量逐年成倍增長。最近幾年，本市一二手住宅成交量已非常接近，2005年和2008年二手住宅成交量更是超過一手住宅。今年，這一發(fā)展趨勢難以改變，未來幾年它們的差距還將進一步拉大。隨著土地資源的消耗，上海外環(huán)線以內適合新建住宅的土地越來越少，增量住房將更多在外環(huán)線外郊區(qū)出現(xiàn)，但市民改善型購房相當部分會集中在外環(huán)線以內。從中可見，本市的住房需求將主要通過二手房市場來實現(xiàn)。

　　“兩個中心”建設利好房地產市場的發(fā)展。今年3月25日，國務院批復上海在2020年基本建成“國際金融中心和國際航運中心”的建設意見。從中長期來看，“兩個中心”建設將對上海房地產市場發(fā)展帶來巨大動力。易居房地產研究院有關人士認為，上海房地產市場的一二手住宅成交結構，正慢慢向紐約、倫敦等國際金融中心的形態(tài)靠攏。從城市定位來看，紐約和倫敦是世界著名的金融中心，也是著名的經(jīng)濟、貿易、文化等中心，房地產市場得益于這樣的城市定位，獲得持久的發(fā)展動力。上海在“兩個中心”的建設規(guī)劃下，未來城市發(fā)展空間較大，房地產市場也將獲得更快發(fā)展。目前，倫敦和紐約的住房市場均以二手房為主，倫敦一二手住宅成交比例為1∶10左右，紐約一二手住宅成交比例在1∶8左右。由此可見，對于上海目前一二手住宅成交比例1∶1.2左右的水平來看，未來發(fā)展空間還很大，二手房市場還有很長的路要走。

　　二手房主導的現(xiàn)象越走越近。2005年至2008年，本市一手商品住宅年均成交面積為1534萬平方米，二手商品住宅年均成交面積為1451萬平方米，兩者比值為1∶0.95，已經(jīng)非常接近。易居房地產研究院預測，今年全年，本市一手商品住宅和二手商品住宅總成交面積將達到2985萬平方米左右。其中，一手商品住宅為1200萬平方米左右，另外1785萬平方米左右由二手住宅來解決，一二手住宅成交比可望達到1∶1.49。2009年至2012年，本市一手商品住宅和二手住宅需求量約為11.194億平方米。其中，一手商品住宅供應量約為4500萬平方米，其余7440萬平方米需求缺口須由二手住宅來解決。由此推算，未來四年，本市一二手住宅平均成交比重約為1∶1.65。