在樓市“小陽春”曇花一現(xiàn)之后，各地退房潮接踵而至。截止到5月27日，杭州當(dāng)月已有113套解除合同記錄，是今年以來最多的1個月。其中，6筆1.17億元巨額退房大單尤為吸引眼球，而且退房的原購買人竟為樓盤投資方。杭州市政府已表示將對這一現(xiàn)象進行追查。

　　事實上，杭州的退房潮只是一個縮影。今年以來，在全國許多樓盤高調(diào)宣布“開盤即售罄”的同時，退房現(xiàn)象卻屢見不鮮。據(jù)統(tǒng)計，北京近期在售樓盤退房率最高甚至達到了30%；西安退房率也超過了6%；南京4月以來退房套數(shù)也有近200套。

　　面對退房質(zhì)疑，房產(chǎn)商給出的理由大致如下：一些項目后期降價銷售，前期的業(yè)主因為不滿提出退房；受經(jīng)濟危機影響，部分購房者的收入水平降低，貸不到款或還貸出現(xiàn)問題，只得選擇退房等等。應(yīng)當(dāng)看到的是，作為一項大額消費，自住者在購房時往往是極為謹(jǐn)慎的，對自己的收入狀況也會做出較合理的預(yù)估。開發(fā)商所稱的情況或許存在，但這并不足以導(dǎo)致當(dāng)下高企的退房率。其實，隱藏在退房潮背后的真相在于，一些開發(fā)商為快速回籠資金，試圖通過諸如假按揭等違規(guī)手段，人為地制造樓盤旺銷的緊張氣氛，以借此刺激購房者的追漲心理。

　　追根溯源，房產(chǎn)商在虛假銷售中頻頻得逞的根本原因，是其擁有區(qū)域樓盤供給壟斷的市場強勢地位。一方面，由于歷史原因，部分成立較早的開發(fā)商曾擁有行政職能，前期通過政府劃撥土地進行過區(qū)域開發(fā)，逐漸形成了對成熟區(qū)域市場的壟斷；另一方面，經(jīng)過市場的大浪淘沙，一批擁有實力的開發(fā)商誕生，它們通過數(shù)次在同一區(qū)域拿地而逐步形成對區(qū)域樓市的壟斷供給。一批大型房地產(chǎn)旗艦企業(yè)更是擁有了區(qū)域定價的決定權(quán)，與之相比，購房者的市場地位則明顯要散亂微小，這就為開發(fā)商操控價格提供了市場基礎(chǔ)。

　　其實，房地產(chǎn)市場的價格操控是與相關(guān)地方政府利益糾結(jié)在一起的。在完全市場經(jīng)濟條件下，開發(fā)商對于價格的管理大可擁有充足的自由，但國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的情形卻大相徑庭。由于國內(nèi)的土地出讓全部由地方政府所控制，因此，地價對于房價的影響極大。目前業(yè)界普遍認(rèn)為，地價成本已占到了房地產(chǎn)總成本的50%以上。再加之必要的營銷費用與財務(wù)費用，開發(fā)商的剛性開支長期居高不下。所以，在樓市火爆之時，尚可以用高房價抵沖高成本，但是在市場蕭條之際，則極有可能出現(xiàn)由高成本制約的價格下降剛性問題。以此而言，區(qū)域內(nèi)開發(fā)商便形成了隱形的價格聯(lián)盟。這一聯(lián)盟的存在不僅能夠讓開發(fā)商集體對降價保持緘默，更催化了它們以虛假銷售等違規(guī)手段促銷的沖動。

　　當(dāng)下銀根趨于緊縮，開發(fā)商為了扭轉(zhuǎn)市場頹勢才會更加充分地利用這一區(qū)域市場優(yōu)勢地位，所以虛假銷售問題才會集中爆發(fā)出來。其實，針對這一問題，并不應(yīng)該簡單地就事論事，而是要從體制上反省房地產(chǎn)行業(yè)的弊病。比如，正是由于地價與樓價之間的緊密關(guān)系，導(dǎo)致地方監(jiān)管部門往往會對違規(guī)銷售問題“睜一眼閉一眼”。除了類似杭州等明顯的撤銷合同行為被曝光外，雇用農(nóng)民工排隊買房的現(xiàn)象就時常見諸于各地報端，但是卻罕見監(jiān)管部門的追根與徹查。再如，開發(fā)商囤積土地長期荒置，也少有被依規(guī)嚴(yán)格查處的案例。

　　諸如此類的現(xiàn)象表明，地方利益與開發(fā)商違規(guī)行為之間始終存在著紐帶關(guān)系。若想讓開發(fā)商真正回歸到市場本源，在房地產(chǎn)市場建立起有效的供求競價機制，就必須徹底打破這一體制紐帶。核心的措施在于，通過傾斜性財政政策，讓地方政府不再過度依賴于土地出讓金收入，同時把保障性住房建設(shè)作為地方行政必須的職責(zé)。前者能夠割斷利益紐帶，同時以讓利于民的形式降低房產(chǎn)開發(fā)成本，最終助推房價的下行；而后者則能夠進一步平衡市場供求，讓開發(fā)商投機炒作失去市場基本的土壤。在此基礎(chǔ)上，建立起中央監(jiān)管部門的督察制度，嚴(yán)格促使地方行政部門履行監(jiān)管職責(zé)，讓違規(guī)銷售行為能夠嚴(yán)格依法得到查處。唯有如此雙管齊下，才能夠讓違規(guī)銷售行為絕跡；而更為重要的是，讓房地產(chǎn)市場定價機制逐步走向公平與理性。

　　□馬紅漫(上海 財經(jīng)媒體人)