為廣大市民和勞動階層提供經濟上可承受的住房,德國稱之為社會福利住房,相當于我們常說的廉租房。19世紀末,德國出臺的《合作社法》至今仍然是合作社方式建房的重要法律依據之一。

　　第二次世界大戰(zhàn)使德國大量住房毀于戰(zhàn)火。在聯(lián)邦德國,由于采取了多種途徑鼓勵社會福利用房建設,到上世紀70年代以后,住房緊張狀況逐步得到緩解。

　　聯(lián)邦德國一般是采取政府資助,由個人、非營利性住宅公司或自治團體,例如住房建設合作社等具體投資建設的方式建造社會福利房,另外,聯(lián)邦德國也對自有產權房子建設提供資助,使社會福利用房的建設從一開始就顯現(xiàn)多種多樣的形式。

　　指導德國建設社會福利住房的重要法律是在50年代先后出臺的第一部和第二部《福利住房建設法》。尤其是第二部《福利住房建設法》,經過多次修改完善,至今仍然是社會福利住房建設的重要法律依據。該法律規(guī)定,德國聯(lián)邦、聯(lián)邦州地方政府有義務采取措施,為廣大普通大眾建設從面積到設施恰當?shù)淖》俊?

　　德國聯(lián)邦、聯(lián)邦州和地方根據這項法律的規(guī)定,對建設社會福利住房的投資人,無論是個人、社會團體還是企業(yè)進行資助。一般做法是,聯(lián)邦和聯(lián)邦州按照一定的比例共同通過住房政策性銀行,向住房建設投資者提供無息住房建設貸款。該貸款償還期可以達30至35年。作為回報,住房投資者有義務按照國家的要求,向低收入家庭提供廉價租用房。一般來說,房租標準由國家指導,不能超過房子實際成本的正常費用要求。對于房屋出租者因低于市場價出租住房而造成的損失,國家按相應規(guī)定給予補償。還貸期結束后,約束解除,房屋所有人可以按市場價格出租出售房子。

　　按照規(guī)定,只有收入低于一定標準的家庭才有權力搬進社會福利住房。為此,國家每年要公布一個專門的收入水平參考標準。對于家庭收入核算還要考慮家庭成員數(shù)量,是否有特殊情況,例如是否有孕婦、老人和殘疾人以及領取社會福利等情況。經核算符合要求后,政府為其出具證明,這樣福利用房的出租人就可以接收申請者入住。由于各地住房情況不同,平均收入情況也有差異,所以,各地允許在國家規(guī)定的標準上下浮動。入住家庭收入發(fā)生變化時,也沒有必要搬出福利房,但要按照規(guī)定補交房租。

　　國家在資助建設社會福利住房的同時,為了調動人們各方面建房積極性,自50年代起,對于私人興建和購置自有產權住房也通過貸款減免給予相應的資助。這項規(guī)定一方面是為了幫助收入處于中上等的居民實現(xiàn)擁有一套自己住房的夢想,另一方面也使德國住房總量增加且多樣化。

　　從實踐來看,國家不直接建設社會福利房,而是用政策優(yōu)惠換取私人住房投資者在一定時間段內服務于國家的社會福利房政策有諸多好處。因為,在德國的決策者看來,長遠來看,住房市場仍主要應由市場來決定。政府對于市場的干預應是有限制的,只是在住房緊張階段才能采取的必要調節(jié)措施。如果無限期地約束住房建設者從事公益行為,限制投資者贏利,必然導致投資者對福利住房投資熱情下降。而如果不吸收社會資源,僅靠國家是無力解決社會住房緊張狀況的。

　　實施促進社會福利住房建設政策以來,到1960年,400萬套新建設住房有60%是在這種公共資金資助下建設的。從1950年到1990年,共建設1900萬套住房,其中有750萬套是采取這種方式建設的。

　　2006年,德國修改了《基本法》相關內容,社會福利住房事務已經不歸屬于聯(lián)邦政府管轄,社會福利住房的相關法律僅由各聯(lián)邦州負責。從2006年開始的過渡時期內,聯(lián)邦政府仍將在2012年前每年從聯(lián)邦財政中向聯(lián)邦州轉移支付5.18億歐元,用于聯(lián)邦州實施福利住房措施。

　　實際上,德國自1988年起就逐漸開始廢除福利住房建設中的相關優(yōu)惠政策。1987年德國約有390萬套福利住房,而在2001年的住房統(tǒng)計中只有180萬套福利住房。而這個速度目前正以每年減少近十萬套的速度下降。柏林在2006年統(tǒng)計時,雖然東部地區(qū)社會福利住房仍為24%,但西部地區(qū)僅有9%的住房是社會福利住房。2002年柏林政府委托一個專家組評估,專家認為,柏林的住房超出正常需要10萬間,所以將來出現(xiàn)住房緊張的可能性不大。據此,柏林政府制定了退出機制,對相關受影響的住房所有者給予補償并中止新的建設社會福利住房項目。德國在社會福利房興盛時期約有三分之一的住房具有社會福利住房的性質,但目前這個比例約在10%左右。但由于經濟危機造成各地財政困難,各地政府紛紛出讓社會福利住房。例如,東部的德累斯頓的福利住房通過私有化,全部出售給外國企業(yè)。

　　由于多年的建房促進政策,德國房子總數(shù)上升,住房市場價格與社會福利用房的價格差距越來越小,因此一些地方因此放開對租用相關福利房限制,讓其隨行就市,這樣,一些所謂社會福利住房也就名存實亡。專家指出,雖然社會福利住房價格可能會稍有上漲,但不會引起社會不良反應,因為德國通過其他政策,仍然在保證低收入家庭維持其正常的居住條件。

　　解決低收入家庭住房問題不可能靠一招一式的政策。德國在上世紀70年代出臺法了《租房者保護法》,對于穩(wěn)定房價,解決低收入者住房困難發(fā)揮了積極作用。例如這一法律規(guī)定,房屋出租者不能隨意提高房價,不能向承租人威脅提價,房價要在規(guī)定的指導價格上下浮動,提高房價需要書面說明理由和承租人同意等。

　　在德國的住房福利制度中的另一項重要措施是實行了住房補貼金制度。這是一個根據住房人(租或者住自有產權房)收入、住房面積和房租因素決定的補助項目。符合標準的人可以從國家得到一定的現(xiàn)金補助。該項制度自1965年開始實施以來,大量低收入家庭從中獲益。以住房現(xiàn)金補助方式給予低收入家庭之補助的好處是,領取補助的家庭不必要一定在社會福利房范圍租便宜的住房,可以租用正常水平的住房,使其有更大的選房機會,這樣也可避免了出現(xiàn)窮人扎堆居住的情況。(柏林6月22日電 王懷成)