美國(guó)亞利桑那州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人布魯克斯最近遇到一個(gè)情緒嚴(yán)重失控的女客戶(hù)。布魯克斯說(shuō)，在得知房產(chǎn)又縮水6萬(wàn)美元后，“她不停將手機(jī)在兩手間搗來(lái)?yè)v去，好像在玩一把刀子，然后突然向我砸來(lái)，我一閃身，墻上留下一個(gè)印”。

　　萬(wàn)里之外的中國(guó)北京，等房結(jié)婚的小王也在苦惱，“今年房?jī)r(jià)瘋漲，買(mǎi)不起�。　�

　　一邊是房?jī)r(jià)狂跌，淑女也瘋狂；一邊卻是房?jī)r(jià)猛漲，讓人心發(fā)慌。2009年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在泡沫破滅后一路下行，而中國(guó)樓市卻異常“亢奮”，跌與漲都讓人揪心不已。

　　美歐日政策刺激促回暖

　　美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅引發(fā)金融危機(jī)，而金融危機(jī)令房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖異常艱難。房?jī)r(jià)下跌、新房開(kāi)工量下降、房屋止贖規(guī)模擴(kuò)大以及房貸融資機(jī)構(gòu)房地美和房利美虧損增加仍困擾著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，全美都市住房中間價(jià)為每套17.79萬(wàn)美元，同比下跌11.2%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前美國(guó)四分之一借貸購(gòu)房者的房貸總額高于房屋價(jià)值。穆迪商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)也顯示，與2007年峰值相比，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格迄今已下跌41%�！皟煞俊比涨坝志�告，它們面臨新的虧損，而向其提供支持的聯(lián)邦住房管理局也面臨資金困境。

　　為穩(wěn)定樓市，美國(guó)財(cái)政部今年3月份推出住房救助法案，內(nèi)容包括救助“兩房”和調(diào)整住房貸款擔(dān)保，其中面向首次購(gòu)房者的8000美元稅收優(yōu)惠計(jì)劃深受歡迎。

　　受益于刺激政策，今年下半年，美國(guó)居民住房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)舊房銷(xiāo)售量11月份比前月增長(zhǎng)7.4%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計(jì)算為654萬(wàn)套，為2007年7月以來(lái)最高水平。該協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云估計(jì)，稅收優(yōu)惠計(jì)劃今年帶動(dòng)了35萬(wàn)到40萬(wàn)名購(gòu)房者。

　　而歐盟“三駕馬車(chē)”英國(guó)、法國(guó)和德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)今年受危機(jī)影響不盡相同，但三國(guó)均采取了樓市刺激措施。

　　英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去年房?jī)r(jià)大跌20%，銷(xiāo)量幾乎減半，直到最近才出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。英國(guó)萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司住宅研究部總監(jiān)利亞姆·貝利在接受新華社記者采訪時(shí)說(shuō)，回暖主要得益于超低基準(zhǔn)利率及房地產(chǎn)商惜售導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求。他說(shuō)，英國(guó)房?jī)r(jià)今年有望上漲3%到4%，銷(xiāo)量可能低于正常年份的25%。但短期內(nèi)英國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳、失業(yè)人數(shù)增加及明年開(kāi)始提高稅率將抑制房市復(fù)蘇。

　　法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年起經(jīng)歷一輪上漲周期，房?jī)r(jià)平均上漲近1倍。國(guó)際金融危機(jī)給法國(guó)房市帶來(lái)巨大沖擊。但隨著政府鼓勵(lì)政策相繼出臺(tái)，從今年年初開(kāi)始，法國(guó)人購(gòu)房熱情升溫。數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度和第三季度，法國(guó)新房銷(xiāo)量分別同比增長(zhǎng)29.6%和65.2%，二手房成交量呈上升趨勢(shì)。

　　在德國(guó)，經(jīng)濟(jì)下行給工業(yè)用房帶來(lái)較大影響，但對(duì)居民住房影響相對(duì)較小。德國(guó)政府今年年初出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃推動(dòng)了房市復(fù)蘇。分析人士預(yù)測(cè)，明年德國(guó)房市將增長(zhǎng)2%。

　　但是，日本政府推出的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇措施未奏效。日本在2008財(cái)年補(bǔ)充預(yù)算中實(shí)施了史上最大規(guī)模的購(gòu)房款減稅措施，并在2009財(cái)年補(bǔ)充預(yù)算中下調(diào)首付比例。但無(wú)論政府推出多么誘人的刺激政策，在失業(yè)率上升和收入下降的情況下，日本房市依然無(wú)法走出低谷。

　　巴印俄房市表現(xiàn)各不同

　　“金磚四國(guó)”中的巴西、印度和俄羅斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)今年表現(xiàn)不盡相同�？傮w而言，巴西和印度房市呈較快發(fā)展趨勢(shì)，俄羅斯則冷清得多。

　　2007年前，由于利率高，巴西基本沒(méi)有超過(guò)5年期的房地產(chǎn)貸款，房產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期維持在低位。金融危機(jī)爆發(fā)后，巴西建筑業(yè)遭到巨大沖擊。為此，政府宣布設(shè)立40億雷亞爾(1美元約合1.75雷亞爾)專(zhuān)項(xiàng)信貸，幫助建筑業(yè)渡過(guò)難關(guān)。今年3月份，巴西總統(tǒng)盧拉宣布“我的家，我的生活”住房保障計(jì)劃，表示巴西將在未來(lái)兩年內(nèi)投入340億雷亞爾，為中低收入家庭修建100萬(wàn)套住房。此外，政府鼓勵(lì)國(guó)有銀行向公務(wù)員提供低息貸款。

　　巴西政府的鼓勵(lì)政策使越來(lái)越多的人開(kāi)始考慮置業(yè)。購(gòu)銷(xiāo)兩旺直接帶動(dòng)巴西房市快速發(fā)展。今年下半年以來(lái)，巴西主要房地產(chǎn)上市公司股票大漲，業(yè)界預(yù)測(cè)明年巴西房市將更趨火爆。

　　巴西圣保羅州住房工會(huì)首席經(jīng)濟(jì)分析師塞爾索·佩特魯奇認(rèn)為，巴西近期公布的宏觀數(shù)據(jù)喜人，并將在2014年和2016年分別舉辦世界杯足球賽和奧運(yùn)會(huì)，這在很大程度上提升了民眾信心，吸引了外資。分析人士指出，雖然目前普通房?jī)r(jià)比兩年前高出一倍，但仍在民眾心理承受范圍內(nèi)；而且巴西初次買(mǎi)房者居多，投資性買(mǎi)房者少，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不大。

　　自印度政府2005年允許外商投資房地產(chǎn)以來(lái)，大量外資和投機(jī)資金涌入，推高主要城市土地價(jià)格，開(kāi)發(fā)商也蜂擁建設(shè)針對(duì)印度“海歸”的高檔公寓，大城市房?jī)r(jià)翻番，租金增長(zhǎng)超過(guò)75%。但是，金融危機(jī)重創(chuàng)房市。數(shù)據(jù)顯示，2008年8月到2009年3月，新德里及其附近地區(qū)每月房屋銷(xiāo)售量從1萬(wàn)至1.2萬(wàn)套大幅縮水三分之二以上。

　　為此，印度地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)開(kāi)發(fā)中檔房產(chǎn)，推動(dòng)樓市回暖。萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司印度分公司研究和咨詢(xún)部主管吳拉姆·齊亞說(shuō)，研究顯示，低迷期印度幾大城市房?jī)r(jià)下跌10%到40%。但從2009年3月份開(kāi)始，大城市住宅價(jià)格回升10%到30%。印度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)會(huì)主席庫(kù)馬爾·格拉認(rèn)為，房地產(chǎn)最壞時(shí)期已過(guò)去。

　　而在俄羅斯，建筑成本過(guò)高和銀行大幅提高房貸利率造成需求不足。以首都莫斯科為例，目前高檔樓盤(pán)均價(jià)為每平方米折合3.3萬(wàn)美元，普通樓盤(pán)均價(jià)每平方米6100美元，年中曾下探至每平方米5300美元。與房?jī)r(jià)相比，莫斯科人均約1300美元的月收入顯得微不足道。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，俄羅斯政府并不希望發(fā)展過(guò)于龐大的房貸市場(chǎng)，而是希望通過(guò)投資建設(shè)達(dá)標(biāo)住房來(lái)解決問(wèn)題。今年第三季度以來(lái)，俄政府重點(diǎn)實(shí)施老戰(zhàn)士住房改善計(jì)劃。此外，莫斯科市政府每年還向部分困難居民免費(fèi)提供一定數(shù)量的住房。貧困居民只要出示失業(yè)證明，支付物業(yè)費(fèi)，就可得到面積在50平方米左右的普通住房。

　　中國(guó)高房?jī)r(jià)之憂

　　今年中國(guó)樓市可謂“低開(kāi)高走”，時(shí)至歲末更是迎來(lái)“井噴”行情。據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月份，中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　國(guó)際上衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱主要有三個(gè)指標(biāo)：租售價(jià)格比、房?jī)r(jià)收入比和商品房空置率。數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)部分城市租售價(jià)格比為1：800，大部分大中城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6倍，北京、上海和深圳等地許多樓盤(pán)空置率接近50%。而國(guó)際公認(rèn)的合理租售價(jià)格比在1：200至1：300之間，房?jī)r(jià)收入比在3至6倍之間，商品房空置率在5%至10%之間。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員袁鋼明在接受新華社記者采訪時(shí)說(shuō)：“目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積累的泡沫已到了比較嚴(yán)重的程度，現(xiàn)在是決策層采取切實(shí)措施讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性發(fā)展的時(shí)候了。”

　　袁鋼明曾對(duì)上世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)泡沫破滅進(jìn)行過(guò)深入研究。他說(shuō)：“歷史經(jīng)驗(yàn)表明，地產(chǎn)泡沫破滅帶來(lái)的危害巨大，將造成金融系統(tǒng)混亂，進(jìn)而拖累經(jīng)濟(jì)。比如，日本地產(chǎn)泡沫破滅已近20年，其經(jīng)濟(jì)依然毫無(wú)起色�？梢�(jiàn)，不能等到泡沫破滅后再去應(yīng)對(duì)。”

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融業(yè)可謂榮辱與共的“天然盟友”。以美國(guó)為例，自本世紀(jì)初互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后，政府、地產(chǎn)商、建筑商、金融機(jī)構(gòu)乃至普通民眾共享房地產(chǎn)“饕餮盛宴”長(zhǎng)達(dá)數(shù)年之久，結(jié)果2007年地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)次貸危機(jī)，1年后演變?yōu)榻鹑谖�機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融業(yè)由盛及衰，并將美國(guó)經(jīng)濟(jì)拖入自上世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)“大蕭條”以來(lái)的最嚴(yán)重衰退。

　　今年11月份，又是因?yàn)榈禺a(chǎn)泡沫破滅，阿聯(lián)酋迪拜陷入債務(wù)危機(jī)。從日本到美國(guó)再到迪拜，地產(chǎn)泡沫破滅給經(jīng)濟(jì)造成的巨大損失顯露無(wú)遺。國(guó)際貨幣基金組織的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫破滅后發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)出損失平均為股市泡沫破滅后的2倍，并會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。

　　毋庸置疑，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿�巨大，但也需遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)才有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)大局。近來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些非理性發(fā)展跡象已引起政府高度重視，國(guó)務(wù)院日前明確表示將采取一系列措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。 (執(zhí)筆記者劉云非、喬繼紅、姜俏梅，參與記者劉洪、陳文仙、蘆龍軍、胡小兵、葉佳、陳威華、毛曉曉、魏大方)