昨日，是恒生指數(shù)連續(xù)第二天下跌，但跌幅并未擴(kuò)大，說(shuō)明市場(chǎng)的信心依然存在。從目前走勢(shì)看，本地地產(chǎn)股是近期向上突破的領(lǐng)漲股之一。在其拉動(dòng)下，板塊輪動(dòng)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，并給其他板塊和二線股，帶來(lái)更多上行空間。說(shuō)起本地地產(chǎn)股不得不說(shuō)近期香港的樓市和天價(jià)樓。

　　最近，恒基地產(chǎn)(00012.HK)旗下的西半山天匯創(chuàng)出每平方尺逾7萬(wàn)港元的天價(jià)。經(jīng)過(guò)傳媒渲染再加上曾特首近期也在施政報(bào)告中大談樓市，導(dǎo)致不少人以為香港樓市已經(jīng)瘋狂了，人人都買不起樓。這是非常錯(cuò)誤的看法。

　　截至今年9月，香港一手樓、二手樓的總成交量為79,661宗，其中7,294宗的成交價(jià)不足100萬(wàn)港元，而超過(guò)1000萬(wàn)港元的成交宗數(shù)僅4,937宗，100萬(wàn)至200萬(wàn)之間的樓宇成交宗數(shù)為27,920宗，是成交比例最多者。可見(jiàn)，以天價(jià)買樓者仍只是極少數(shù)。多數(shù)人還是買他們自己負(fù)擔(dān)得起的樓房，這也是為什么盡管恒地以天價(jià)賣樓，目前恒地股價(jià)依然遠(yuǎn)低于去年高峰價(jià)79.80港元。實(shí)際上，香港所有的地產(chǎn)股股價(jià)依然遠(yuǎn)低于2007年的高峰價(jià)，因?yàn)樘靸r(jià)樓只是極少數(shù)。

　　新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)的牛池灣峻弦開(kāi)售前，我曾經(jīng)期望自己所持有的曉暉花園能跟著漲價(jià)，但結(jié)果是失望。峻弦以高過(guò)曉暉 1倍的價(jià)格成功開(kāi)售，但對(duì)我沒(méi)有任何好處，帶動(dòng)不起屬同一發(fā)展商于9年前才入伙的曉暉樓價(jià)�，F(xiàn)在，天價(jià)買樓的人是一群“瘋狂的暴發(fā)戶”，買天價(jià)樓的唯一作用是財(cái)富的炫耀。

　　可是，天價(jià)樓使得社會(huì)上出現(xiàn)了一股要求政府壓抑樓價(jià)的聲音。這是危險(xiǎn)的。因?yàn)�，目前的樓價(jià)是建立在銀行超低利率的基礎(chǔ)上的，一旦利率回升，樓價(jià)是不是能再往上升？沒(méi)人知道。1997年香港樓市泡沫化，不少人認(rèn)為，這與董建華一上任大談“八萬(wàn)五”有關(guān)。但實(shí)際上，當(dāng)年就算董建華不推出“八萬(wàn)五”計(jì)劃，樓價(jià)一樣會(huì)下跌，因?yàn)?1997年的樓價(jià)的確是瘋狂的，是泡沫化的，那時(shí)候的平均供樓負(fù)擔(dān)比率高達(dá) 85%。也就是說(shuō)，你得拿出家庭收入的 85%來(lái)供樓，剩下15%來(lái)供吃飯、買衣與乘車，這不是瘋狂是什么？

　　為什么當(dāng)年有這么多人能夠拿出家庭收入的85%來(lái)供樓？不是的，其中不少人根本不打算供樓，他們買樓的目的是希望能快快地賣掉賺錢。

　　供樓負(fù)擔(dān)比率應(yīng)該是衡量樓市是不是泡沫化的最佳指標(biāo)，目前這個(gè)比率約35%，遠(yuǎn)比1997年低，應(yīng)該算是健康的。(曾淵滄)