銀行房貸“緊”字當(dāng)先

　　房貸優(yōu)惠越來(lái)越難申請(qǐng)了，這是近階段許多購(gòu)房者的切身體會(huì)。記者近日了解到，春節(jié)過(guò)后，滬上各家銀行房貸依舊“緊”字當(dāng)先。一邊是房?jī)r(jià)絲毫未出現(xiàn)下降，另一邊則是銀行房貸優(yōu)惠越來(lái)越少，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清現(xiàn)狀還將持續(xù)，銀根收緊或?qū)⑹狗績(jī)r(jià)在年內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整。

　　極少數(shù)人可獲7折利率就市場(chǎng)一直關(guān)注的二套房貸，多家銀行在年前就紛紛提高了利率，農(nóng)歷新年伊始，這一情況并未發(fā)生改變，二套房貸利率的底線目前均在基準(zhǔn)利率之上。

　　據(jù)了解，今年1月，還有相當(dāng)部分的客戶可以借著“改善型住房”的名義，向銀行申請(qǐng)到一些貸款上的優(yōu)惠，有的甚至可以低至基準(zhǔn)利率的70%-85%。然而從1月末開始，各行紛紛開始收縮貸款規(guī)模，大部分銀行普遍對(duì)二套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍的政策，少數(shù)銀行的二套房貸利率維持在基準(zhǔn)利率水平。

　　某大型商業(yè)銀行人士透露，如果是二套房，購(gòu)房者要想從銀行獲得貸款利率優(yōu)惠如今非常困難。即使是首套房，貸款總額若在房屋總價(jià)的70%以上，要通過(guò)審批基本不可能。而且，首套房要獲得7折利率也很不容易。

　　一家股份制銀行在滬分行個(gè)金部負(fù)責(zé)人也證實(shí)了現(xiàn)在申請(qǐng)7折房貸利率相當(dāng)難。他告訴記者，7折利率并不是像市場(chǎng)所說(shuō)的被取消，只是符合申請(qǐng)條件的客戶很少，比如該行目前只對(duì)同時(shí)滿足“首套房”和“優(yōu)質(zhì)客戶”兩項(xiàng)條件的申請(qǐng)人發(fā)放7折利率。“國(guó)內(nèi)房屋按揭業(yè)務(wù)開展至今，大多數(shù)購(gòu)房者都有從銀行貸過(guò)款的記錄，因此‘首套房’的條件就把很多客戶擋在7折利率之外。剩下那些沒(méi)有貸款記錄的人，要么有住房，且目前持有的住房都是用現(xiàn)金買的，要么就是沒(méi)有住房的，需要從銀行貸款購(gòu)買第一套房的。但是說(shuō)老實(shí)話，后者中有大部分都不被銀行視為‘優(yōu)質(zhì)客戶’，自然也不會(huì)給予其7折利率。”

　　據(jù)悉，另有一些銀行會(huì)給予優(yōu)質(zhì)客戶購(gòu)買“改善型住房”7折利率，但若該住房不屬于普通住房，也無(wú)法獲得此優(yōu)惠。種種現(xiàn)象表明，7折利率雖未到“名存實(shí)亡”的地步，但購(gòu)房者真要得到該項(xiàng)優(yōu)惠，難度頗大。

　　房貸業(yè)務(wù)或?qū)⑹湛s目前，政策層面雖沒(méi)有明確要求收緊房貸，各家銀行也沒(méi)有說(shuō)要取消利率優(yōu)惠，但個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的收縮是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。有銀行人士預(yù)計(jì)，這一情況還會(huì)持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒁虼耸芤欢ㄓ绊憽Ｒ恍┿y行人士向記者表示，取消利率優(yōu)惠是遲早的事，但對(duì)市場(chǎng)影響更大的是貸款總量的控制。

　　“為了收緊流動(dòng)性，現(xiàn)在監(jiān)管部門是按月給各家銀行放貸額度，總行再把額度派到各家分行。銀根都收得那么緊了，房?jī)r(jià)是沒(méi)有辦法再上漲了，估計(jì)今年會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的調(diào)整。在貸款規(guī)模有限甚至非常緊張的情況下，如何提高資產(chǎn)收益就會(huì)成為銀行考慮的問(wèn)題，如果房貸利率繼續(xù)打7折，銀行幾乎無(wú)錢可賺。”滬上某銀行個(gè)人銀行部門老總向記者表示。

　　還有銀行相關(guān)人士告訴記者，若考慮人工成本等因素，7折貸款利率對(duì)銀行來(lái)說(shuō)其實(shí)是虧的，因此導(dǎo)致銀行現(xiàn)在審批很嚴(yán)，甚至不放7折優(yōu)惠的貸款，把有限的額度放到別處增加資產(chǎn)效益。

　　下半年樓市或更不樂(lè)觀

　　在牛年始終牛氣沖天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在虎年春節(jié)里卻遭遇了第一波寒流。根據(jù)中金公司的數(shù)據(jù)，其監(jiān)測(cè)的16個(gè)重點(diǎn)城市總體周成交量環(huán)比均值下降81%。而上海的樓市也難以獨(dú)善其身，佑威、易居等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)本市商品住宅成交面積僅為1.3萬(wàn)平方米，是近5年來(lái)春節(jié)成交量最低的一年。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然春節(jié)是傳統(tǒng)的樓市淡季，但今年春節(jié)成交量明顯下降，顯然還受到了前期政策調(diào)控和樓市觀望氣氛上升的影響。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部研展主任邵明浩表示，前期有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策出臺(tái)后，市場(chǎng)各方已經(jīng)有所反映。從中介門店了解，節(jié)前買方觀望態(tài)度強(qiáng)烈，而業(yè)主放盤則明顯增加三成左右，且議價(jià)空間上升到3%-5%左右，部分開發(fā)商也試探性地促銷以期快速回籠資金。而各門店對(duì)于春節(jié)的行情也看得很淡，大多數(shù)門店要到初七才開門，而去年早在初三各門店就已開門營(yíng)業(yè)。

　　對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)政策的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月份和5月份或?qū)⒊蔀閮蓚�(gè)重要的時(shí)間窗口。漢宇地產(chǎn)表示，再過(guò)幾天全國(guó)兩會(huì)即將召開，政府部門之前對(duì)于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的督察意見或?qū)⒃趦蓵?huì)上發(fā)表，預(yù)計(jì)今年兩會(huì)對(duì)于房?jī)r(jià)的關(guān)注度將更大。但國(guó)泰君安表示，目前政策仍以調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期為主，實(shí)際實(shí)施仍較為謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)在未來(lái)的政策實(shí)施和力度上，中央將根據(jù)各地樓市具體情況而邊走邊看。而東北證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員高健則表示，中央進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控政策的可能性不大，各地方出臺(tái)的政策也會(huì)以落實(shí)前期政策為主。

　　但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，今年政策面偏緊已是不爭(zhēng)的事實(shí)，兩次提高存款準(zhǔn)備金率和加息預(yù)期對(duì)于信貸依賴度很強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，壓力不小。而在二季度后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)有望真正企穩(wěn)，在中央調(diào)結(jié)構(gòu)決心較為明確的情況下，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)和保增長(zhǎng)的地位在一段時(shí)間內(nèi)可能淡化，因此5月份以后的政策走勢(shì)可能更不容樂(lè)觀。

　　而對(duì)于樓市未來(lái)的量?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，隨著春節(jié)因素影響的結(jié)束，部分需求將會(huì)得到釋放，未來(lái)幾周的成交量有望呈現(xiàn)出回暖的態(tài)勢(shì)。但由于購(gòu)房者觀望情緒以及對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下行預(yù)期的加重，成交量難有較大起色；而價(jià)格方面，短期內(nèi)由于開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況良好，即使保利地產(chǎn)等企業(yè)因?yàn)槿ツ昴玫剌^多而現(xiàn)金流偏緊，但這些企業(yè)的融資能力較強(qiáng)，因此即使有開發(fā)商打折促銷，但整體價(jià)格有望維持甚至出現(xiàn)小幅上漲。不過(guò)，由于開發(fā)商對(duì)行業(yè)趨勢(shì)樂(lè)觀而繼續(xù)加大2010年開工量，在未來(lái)需求低迷的情況下，下半年房?jī)r(jià)面臨的壓力更大，很可能出現(xiàn)趨勢(shì)性的下跌。