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7月份以來,福州、廈門等地銀行機(jī)構(gòu)宣布“從嚴(yán)”執(zhí)行二套房貸政策,業(yè)內(nèi)人士指出,二套房貸“從嚴(yán)”恐難擋房價(jià)過快漲勢。與此同時(shí),福州、廈門等地房地產(chǎn)市場成交量價(jià)持續(xù)今年上半年的上揚(yáng)之勢,萬元以上的高價(jià)房成交占比進(jìn)一步提高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,福建房地產(chǎn)市場已顯現(xiàn)局部“過熱”跡象。今年下半年,房價(jià)持續(xù)走高已成定局,地方政府亟待加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管。
銀行屢打政策“擦邊球”
福州市一些二手房中介日前接到銀行將從嚴(yán)執(zhí)行“二套房首付款不低于40%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”政策的“口頭通知”后,暫停了部分二套房的交易簽約。在廈門,二套房貸“收緊”風(fēng)聲傳開后,該市商品房交易量下跌10%左右。
專家認(rèn)為,去年底到今年上半年,銀行在判斷二套房時(shí)自定義,以個(gè)人為單位,而不是以家庭為單位來計(jì)算房貸次數(shù),二套房貸的政策“名存實(shí)亡”。加上大多數(shù)銀行為了提前完成放款任務(wù),在二套房貸業(yè)務(wù)方面屢打政策“擦邊球”,直接助長了樓市的成交量,以及房價(jià)過快上漲。
“今年上半年,各地樓市回暖迅速,地王接連產(chǎn)生,投機(jī)滋生,為了讓房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定,銀行重申二套房貸政策,重新利用金融政策調(diào)控,是基于此前二套房貸執(zhí)行不到位的情況!闭榧瘓F(tuán)福建區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理?xiàng)钫檎f,二套房貸一旦“收緊”,市場投機(jī)肯定會受到有效抑制,商品房成交量將大幅回落。二套房貸“收緊”也很可能暗示,樓市新一輪政策調(diào)整即將展開。
按照政策規(guī)定,首次置業(yè)者購房,按揭貸款可在首付兩成后,利率打7折,如10年按揭貸款50萬元,月供還款為5100元左右,而嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策后,月供則增加到5686元。10年利息實(shí)際差額達(dá)七萬元以上。
業(yè)內(nèi)人士指出,目前,大多數(shù)人仍看好樓市發(fā)展前景,住宅投資的穩(wěn)定性,再加之對通貨膨脹預(yù)期的加強(qiáng),有相當(dāng)一部分的投資型客戶正積極入市。相比較而言,這部分投資者資金實(shí)力較好,二套房貸“收緊”對該類購房者影響不會太大。因此,二套房貸“從嚴(yán)”恐難擋過快上漲的房價(jià)。
“過熱”跡象已顯現(xiàn)
據(jù)統(tǒng)計(jì),上半年,福州市區(qū)商品房銷售量達(dá)三萬多套,銷售金額同比增長185%,6月份福州市區(qū)商品房均價(jià)超過8000元/平方米,比1月份上漲1000多元;上半年,廈門市商品房銷售超過2萬套,是2008年全年成交量的2.4倍,廈門島內(nèi)商品房均價(jià)由1月份的9800元/平方米飆升至6月份的12500元/平方米。
福建三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理程璇分析,上半年,部分城市房地產(chǎn)市場上演了“回暖、活躍、急漲、爭購”的驚人一幕。之所以會發(fā)生這樣的轉(zhuǎn)折,主要有四方面原因:
一是去年底開始,國家出臺了一系列鼓勵居民消費(fèi)的政策,包括降低契稅、放松第二套房貸等發(fā)揮了作用;二是房價(jià)下調(diào)刺激銷量上升。從去年下半年開始,由于銷售難度加大,廈門、福州等部分城市出現(xiàn)價(jià)跌量升的現(xiàn)象;三是在各種優(yōu)惠政策下,居民壓抑了一年的剛性需求快速釋放;四是通貨膨脹預(yù)期影響。為刺激經(jīng)濟(jì),國家增發(fā)巨量貨幣,通貨膨脹預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)加大,在沒有更好投資渠道的情況下,房地產(chǎn)投資性需求上升。
程璇認(rèn)為,近來,福州、廈門等地頻頻出現(xiàn)新“地王”、投資炒房熱度升高,房地產(chǎn)行業(yè)的確出現(xiàn)了一些“過熱”的跡象。
房價(jià)走高已成定局
業(yè)內(nèi)人士指出,當(dāng)前,實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨通縮、美元的壓力,寬松的貨幣政策和隨之而來的通脹預(yù)期已把樓市置身于購房者、開發(fā)商和地方政府的多方博弈之中,下半年房價(jià)持續(xù)走高恐成定局。
7月上旬,福建省銀行機(jī)構(gòu)開始“從嚴(yán)”執(zhí)行二套房貸政策,引發(fā)各地樓市成交量出現(xiàn)一陣波動。福建三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)林旭告訴記者,二套房政策“從嚴(yán)”執(zhí)行的風(fēng)聲一經(jīng)傳出,就有不同的消費(fèi)者反應(yīng),一種是加快決策,到售樓部簽約,另一種則是采取觀望。從目前市場情況來看,前者居多。
二套房貸政策“從嚴(yán)”仍然面臨著“上有政策、下有對策”的尷尬。記者暗訪福州市區(qū)多家售樓中心發(fā)現(xiàn),售樓人員面對政策“從嚴(yán)”的購房家庭或炒房者,都會主動勸其辦理“假離婚證”、借用他人身份證件等手段購房,以規(guī)避政策。加上,地方政府對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策將在今年底前到期,部分市民為趕搭政策“末班車”,也從觀望轉(zhuǎn)向積極出手購房。
6月初,福建省政府出臺了將土地出讓金全部付清期限延長政策后,開發(fā)商掀起了新一輪土地?fù)寠Z熱潮,地價(jià)重拾漲勢也將直接助漲房價(jià)。此外,福州、廈門等地開發(fā)商和炒房中介紛紛借用開建地鐵項(xiàng)目和國家支持海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)等概念,吸引外地購房者,大肆推高房價(jià)。
政府加強(qiáng)有效監(jiān)管
專家認(rèn)為,部分城市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)的局部“過熱”跡象有隱患,地方政府及有關(guān)部門亟待采取有力措施,在保持現(xiàn)有政策連續(xù)性的同時(shí),促進(jìn)政策的進(jìn)一步完善,加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管。
首先,進(jìn)一步完善相關(guān)政策。目前,二套房信貸政策、對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策等是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要政策。其中,二套房貸政策“從嚴(yán)”執(zhí)行,一方面,銀行在操作層面要嚴(yán)把審查關(guān),另一方面,盡快完善現(xiàn)有的征信系統(tǒng),減少因征信系統(tǒng)漏洞造成政策執(zhí)行不到位的情況;下半年,房地產(chǎn)市場保持量價(jià)齊升的勢頭,應(yīng)取消對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅實(shí)行減免的政策。
其次,政府部門應(yīng)著重緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求矛盾。目前的供求矛盾關(guān)鍵在于土地市場,一方面新增的土地供應(yīng)總量在減少,地方政府征地難度越來越大;另一方面已經(jīng)推出的土地中,大企業(yè)壟斷了大量的供應(yīng),加劇了結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足的矛盾。
第三,增加房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段。地方政府加快保障房建設(shè)進(jìn)度,改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加中低價(jià)位、中小套型的普通商品房供給;盡快建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系,對市場供求、價(jià)格和空置等情況進(jìn)行適時(shí)的動態(tài)監(jiān)測并分析,定期向社會公布。國家有關(guān)部門應(yīng)加快出臺物業(yè)稅等相關(guān)政策,增加房產(chǎn)的投資和持有成本,確保房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。
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