主持人：本報記者 于兵兵 嘉賓：易居(中國)研究中心總監(jiān) 陳嘯天

　　進入7月，杭州率先收緊二套房貸政策，無異于7月流火的高溫樓市突遇寒流。此后，各地市場風(fēng)聲四起，樓市政策或有轉(zhuǎn)向的說法在業(yè)內(nèi)流傳。二套房貸收緊對樓市到底會有哪些警示作用，一旦全國性收緊又將在多大程度上影響未來市場成交。

　　本期上證演播室，易居(中國)研究中心總監(jiān)陳嘯天就此做出專業(yè)解讀。陳嘯天認(rèn)為，若政策在全國范圍內(nèi)大力落實，將對改善型需求造成直接打擊。同時，通過行業(yè)連鎖反應(yīng)更可能會影響到土地、房價、未來供應(yīng)等多個方面，而政府借此傳遞的政策轉(zhuǎn)向信息，也可能讓開發(fā)企業(yè)一改對后市的樂觀預(yù)期……

　　上海證券報：二套房貸其實從5月初就已經(jīng)在貸款成數(shù)上有了嚴(yán)格的限制，此次以杭州為代表的地方銀行，為什么又要落實更嚴(yán)格的二套房貸政策呢？

　　陳嘯天：此次杭州、深圳、大連等地重申二套房貸從緊政策，是基于此前二套房貸執(zhí)行不到位這樣一個背景的。許多銀行為了提前完成放款任務(wù)，在二套房貸業(yè)務(wù)方面屢打政策“擦邊球”。如判定二套房貸時，不按“家庭”而是按“個人”來計算房貸次數(shù)；雖然政策上明確規(guī)定“二套房貸不享受七折利率優(yōu)惠”，但銀行會對部分二套房貸實行“七一折優(yōu)惠”，文字游戲玩得不亦樂乎。在銀行如此寬松的放貸政策下，申請二套房貸的購房者往往能享受到首次購房者才能享受的優(yōu)待。二套房貸的政策也“名存實亡”。

　　寬松政策對某些城市的市場成交起到了直接的刺激作用。如成都，目前成都房產(chǎn)市場顯現(xiàn)出前所未有的火爆，克而瑞(中國)數(shù)據(jù)顯示，5月份成都市主城區(qū)商品住宅成交量210.33萬㎡，比4月增加115.09萬㎡，環(huán)比漲幅120.8%，同比增長483%。在市場成交繁榮的背后，成都區(qū)域銀行房貸方面競爭也相當(dāng)激烈。一銀行人士表示，成都買二套房能辦到“首付兩成利率七折”。

　　上海證券報：那么如果全國嚴(yán)格控制二套房貸款，會對市場有怎樣的影響呢？

　　陳嘯天：二套房貸大范圍地收緊，勢必將影響到目前市場上的部分需求，而改善型需求更是首當(dāng)其沖。 今年上半年，改善型住房需求在總體購房者中的比例日益增多，二套房貸政策從緊后，部分資金有限的改善型購房者將推遲入市。

　　和改善型需求相比，政策的收緊對當(dāng)前的投資性需求的影響將不會很大。日前上海、北京、深圳等城市投資性需求增長明顯，由于樓市的回暖以及通貨膨脹預(yù)期的加強，更多的投資型客戶正積極入市，這部分投資者資金實力較好，預(yù)計二套房收緊政策對該類購房者影響不會太大。

　　上海證券報：除了對需求外，房貸政策的從緊會對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈有哪些更深的影響？

　　陳嘯天：近期房價攀升、優(yōu)質(zhì)土地地價標(biāo)高等情況的出現(xiàn)讓政府對需求過熱產(chǎn)生了一定的擔(dān)憂，在這個節(jié)點上重申收緊二套房貸，無疑是希望通過抑制改善型需求來階段性地為樓市降降溫。

　　二套房貸政策表面上針對買房市場，但通過整個產(chǎn)業(yè)鏈，可能形成連鎖反應(yīng)。改善型需求被抑制是直接結(jié)果，此外改善型物業(yè)市場價格下行、土地市場競爭激烈度適當(dāng)降低都可能會出現(xiàn)。更重要的，此輪樓市回暖也將可能因為改善型需求的降低而中止甚至轉(zhuǎn)而下行，這取決于目前樓市中改善型需求的比例多少。同時不可忽視的是，中國的開發(fā)商對政策的敏感度很高，二套房貸政策收緊向開發(fā)商傳遞的政策轉(zhuǎn)向信息可能會打擊他們對后市的樂觀預(yù)期，進而在產(chǎn)品供應(yīng)及價格上再度采取保守策略。