“最近，一直在盤算著再買一套房子，聽說各銀行在利率方面有所不同，真不知道具體該如何操作？”在一家IT企業(yè)工作的侯先生困惑地說。

　　進入今年以來，由于二手房交易量的持續(xù)升溫，二套房貸也被帶火，越來越多的人開始關心二套房貸款如何操作。記者從偉嘉安捷、凱盛經(jīng)略等專業(yè)貸款服務機構獲悉，最近一段時間前來咨詢和辦理二套房貸業(yè)務的客戶明顯增多。對于目前各家銀行二套房貸的利率政策以及借款人具體應該如何操作，業(yè)內(nèi)人士給出了專業(yè)建議。

　　銀行通過利率浮動爭取客戶

　　近期，北京銀監(jiān)會重申二套房貸政策，若不是購買改善型自住房首付必須至少四成，貸款利率由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

　　京城專業(yè)貸款服務機構偉嘉安捷的企劃主管吳昊說，重申的二套房貸政策，并沒有像2007年出臺的二套房政策那樣強硬要求二套及以上住房利率不斷提升，可以說是政策的一大突破。從實際操作看，各家銀行雖未公布利率調(diào)整浮動的具體細則，但基本上第一套房貸的借款人已結清且還款記錄良好的再次貸款時銀行根據(jù)風險評定，借款人可享受不同下浮的優(yōu)惠利率政策，與之前必須在基準利率上浮1.1倍的利率相比，能夠節(jié)省一定支出。

　　吳昊給記者算了一筆賬，以貸款60萬元20年為例，按照2007年出臺的原二套房貸政策，基準利率上浮1.1倍，利率是6.53%，借款人月還款額4484.04元。如果各家銀行在利率風險可控的情況下，借款人信用記錄良好且確有換房需求，與原二套房貸利率相比，基準利率9折每月節(jié)省410.75元，總利息節(jié)省近10萬元；基準利率8.5折每月節(jié)省511.04元，總利息節(jié)省12萬元左右；基準利率8折每月節(jié)省606.70元，總利息節(jié)省14萬元左右；基準利率7.5折每月節(jié)省704.32元，總利息節(jié)省近17萬元。

　　除此之外，借款人如購買的第一套房產(chǎn)按人均建筑面積計算低于北京人均住宅建筑面積27.07平方米，其在購買第二套住房時還能享受首付20%，利率7折的優(yōu)惠，與上浮1.1倍的原二套房利率相比每月節(jié)省800.56元，總利息能夠節(jié)省近20萬元。

　　北京凱盛經(jīng)略擔保有限公司副總經(jīng)理盧婷莉也表示，銀監(jiān)會給各個銀行的指示中，只嚴格控制了貸款成數(shù)，并未對利率做出明確規(guī)定，各銀行可根據(jù)自身情況自行處理。這意味著每家銀行可以通過利率的浮動來爭取客戶，貸款利率市場化將成為一個趨勢。這對于借款人而言無疑是一個利好，可以節(jié)省不少利息。

　　操作有技巧 借款人省錢有道

　　某銀行工作人員告訴記者，目前銀行將申請購買第二套房貸款的借款人主要細分為兩大類，即首套住房已結清貸款者和首套住房未結清貸款者。

　　吳昊說，對于第一套房貸已結清的客戶而言，銀行會判定這類客戶的經(jīng)濟能力比較強，另外如果還貸期間無逾期，個人信用狀況比較好，綜合這些因素考慮，這類借款人需要再次貸款置業(yè)時，銀行會給予一個較好的貸款政策，貸款成數(shù)與利率和首套住房貸款政策相接近。

　　對于首套住房未結清貸款的客戶，比如蔣先生2006年在南三環(huán)附近購置了50平方米的一居室，因為結婚今年想換個100平方米以上的房子，蔣先生第一套房還在按揭中且目前無能力全部還清尾款。吳昊說，根據(jù)銀行現(xiàn)在的二套房貸政策，如同蔣先生這樣首套住房未結清的借款人，若需要再次貸款買房，首付必須是四成，利率可以按照各銀行風險調(diào)控，一般在7折優(yōu)惠利率以上、基準利率以下浮動。

　　采訪中，記者了解到像蔣先生這樣未還清第一套房貸的客戶，還可采取“氣球貸”捆綁還貸的方式。北京凱盛經(jīng)略擔保有限公司市場總監(jiān)馮雪青介紹說，“氣球貸”就是按照貸款3至5年的利率進行計算利息，貸款額度不變，貸款期3至5年期滿后可以一次性還清貸款，或者申請延期。申請延期時同樣循環(huán)貸3至5年期，以此類推。

　　凱盛經(jīng)略專業(yè)顧問專門為記者算了一筆賬，比如申請貸款20年，貸款金額為100萬元。選擇3年“氣球貸”，月供為7013元，3年利息支出為165021元；選者20年商貸，月供為8038元，3年的利息支出為176330元，兩者同比相差11309元。

　　采訪中，記者了解到，目前有多種貸款方式，比如理財還貸、平轉業(yè)務、雙周供、存抵貸。銀行和相關機構也推出了諸多服務，如交通銀行北京市分行門戶網(wǎng)站“個貸e站”專欄，可查閱每日更新的房源信息，在該網(wǎng)站提交貸款申請，可享受專職信貸客戶經(jīng)理為客戶提供的一對一融資服務等；凱盛經(jīng)略也設置了24小時服務熱線：4006507768，且近期推出了二手房貸款免服務費等活動。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒：應留意多方面問題

　　對于想要辦理二套房貸的客戶，業(yè)內(nèi)人士特別提醒說，客戶在具體操作中應注意多個事項。

　　吳昊說，首先，二套房貸款首付四成“雷打不動”，如果借款人購買的是二手房，貸款是按房子80%的評估價計算的，那么首付就會增加到六成，借款人需要考慮貸款的前期壓力，尋找適合自己的貸款方案、貸款產(chǎn)品及貸款方式。

　　其次，借款人信用成為二套房貸款的關鍵，借款人要注意個人信用的保養(yǎng)與維護。

　　再次，各家銀行二套房貸政策不明，借款人應提前考察。

　　北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟認為，消費者還應關注兩個方面事項。一方面，要仔細研究確定換房方案。因為當前房價處于漲跌交界點，日后的行情很難判斷，且交易成本較高，對于資金實力較強的人建議將原有住房作為長線投資，出租獲利，以房養(yǎng)房。

　　另一方面，要關注所要購買的房子是否適用于二套貸款標準。最為重要的是，要確認是否會被列入改善型住房，因為這意味著首付款及享受的利率標準都會截然不同。(記者：李佳鵬 實習生：鞏慧)