天氣越來越冷，但二手房的交易市場卻非常火爆，為什么現(xiàn)在大家都在關注二手房？

　　陳柳：資金方面是一個考慮，客戶手中的資金是有限的，當其準備在一個地段買房置業(yè)時，首先要考慮的就是預算，與期房或新房相比，二手房的設施會比較完善，同時交通比較便利，沒有期房的一些風險，這些優(yōu)勢會讓投資者的目光從新房轉向二手房。

　　龔虎：此外，在同等區(qū)域的話，二手房一般都比新房便宜。因為很多開發(fā)商選擇開盤的時候，新房價格都會比周邊的二手房價格要略高一些，而二期比一期的價格還要高，以給購房者更多的信心。

　　李南：二手房是一個很市場化的市場，買家賣家都在博弈，價格會更真實和更靈活。對二手房有什么投資建議？

　　劉冬：就買賣雙方來說，開發(fā)商是比較強勢的群體，購房者與開發(fā)商談判的余地很小，而二手房雙方之間的回旋余地很大。但開發(fā)商的定價對周邊二手房影響也比較大，二手房業(yè)主會將其作為定價的一個基準。

　　龔虎：年關之前有些開發(fā)商已經(jīng)不怎么賣房了，因為很多房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司需要產(chǎn)品來體現(xiàn)業(yè)績，今年的業(yè)績已經(jīng)完成了，需要留一些房子作為明年的業(yè)績，所以出現(xiàn)了捂盤惜售的現(xiàn)象。而新房的產(chǎn)權證辦理更需要一段時間，所以二手房的流動性強的特點就體現(xiàn)出來了。

　　李南：所以可以建議投資者，無論是需求還是投資，都可以關注二手房。那怎么來選擇稱心合意的二手房？

　　陳柳：買房置業(yè)對任何一個家庭來講都是一個巨大投資，購買二手房首先要考慮周邊配套設施等信息，比如是否是一個成熟的社區(qū)，周邊是否有幼兒園、學校以及養(yǎng)老院等，其次就是考察一下手中的現(xiàn)金流，看一下家庭個人收入以及家庭收入，在實際操作中，建議家庭收入的30%～40%以內(nèi)用于房貸支出，這樣不會影響生活質量。

　　劉冬：購買二手房，一定要選擇一家比較好的經(jīng)紀公司。不同的公司提供的服務不一樣，包括經(jīng)紀人的專業(yè)知識以及專業(yè)程度也不一樣，最關鍵的一點是，大的經(jīng)紀公司其房源資源是很豐富的。

　　龔虎：買二手房看房只是買房過程中的第一步，買完房之后要簽署合同，還要給對方支付定金，中介公司后期還要幫購房者辦貸款，辦理過戶以及物業(yè)交割等。一系列的過程走下來，需要分為七八個步驟，大中介公司的服務，是從頭至尾比較完善的，各個環(huán)節(jié)都會有把控，幫買房者規(guī)避風險，不正規(guī)的公司往往在簽訂合同收取傭金后，后續(xù)的服務內(nèi)容會萎縮。

　　李南：很多人在買房前都會上網(wǎng)先看看，有些合適的房源電話會記下來然后打過去，你們建議這樣做嗎？

　　劉冬：不建議去參考網(wǎng)上的價格，因為網(wǎng)上的房源真實性不高。建議購房者去實地查看，最好買賣雙方能夠直接接觸到，細節(jié)問題最好面談。

　　龔虎：購房者還要對物業(yè)進行考察。公共區(qū)域的衛(wèi)生打掃等都是靠物業(yè)公司進行，如果物業(yè)公司不好，對房子的價格也會有影響。

　　陳柳：對物業(yè)公司的考察最好也是實地走訪，看一看樓道、電梯間、綠化環(huán)境等等，早上去看看有沒有園林工人或者保潔工人起來打掃，此外門衛(wèi)的職守情況也可以看到，公共設施上多注重一些細節(jié)甚至垃圾箱。而相鄰的幾個社區(qū)還可以比較一下。

　　李南：有人買二手房是為了結婚，有人是為了改善住房條件，也有人是為了投資需求。對于不同的人群有哪些建議？

　　陳柳：對于30歲以內(nèi)的人來說，購房首先考慮交通，以工作便利為第一條件，然后再考慮房價，基于這兩點，市區(qū)內(nèi)的房子都可以考慮。50歲以內(nèi)的人如果為了改善居住環(huán)境，需要注意周邊環(huán)境，比如治安、學校、醫(yī)院等配套設施。歲數(shù)再大一些的購房者需要考慮養(yǎng)老和安靜的環(huán)境等因素，包括一定要選擇一個產(chǎn)權清晰的房子，因為以后可能會涉及到遺產(chǎn)問題。

　　龔虎：40歲以后買房要考慮就醫(yī)方便，35歲以后的話，最主要考慮還是子女教育問題。

　　劉冬：如果考慮長遠投資比如以租養(yǎng)房，手中也有閑散資金，建議可以買一些地段好、戶型小的稀缺房源，類似這樣的房子租金和投資回報率可能更高。

　　李南：今年以來房價漲得很快，到底現(xiàn)在還要不要買房是很多人困惑的問題，而且如果買房，可能會損失其他一些投資的機會成本，你們的建議是什么？

　　陳柳：北京的房價其實一直都在漲，而且這個勢頭并沒有收緊的趨勢，如果購房者有剛性需求，或者想改善住房環(huán)境，在力所能及的范圍之內(nèi)可以買房。如果是用來投資，當房屋的成長率更安全地高于其他的投資產(chǎn)品的時候，購房就是比較合適的選擇。但無論是自主還是投資，量入為出最重要。

　　劉冬：個人購買第一套房的貸款利率較低，如果買一套100萬元的房產(chǎn)，而手中有50萬元的話，建議拿出35萬元左右用于購房，房款余下部分選擇貸款。

　　李南：買二手房的時候，要注意哪些陷阱？

　　陳柳：我有一個朋友得到一個信息，說在北京什剎海附近有一個40平方米左右的房子出售，價格是40萬元，他覺得很劃算，就去現(xiàn)場看房，房子結構和裝修也不錯，但在簽協(xié)議前看房產(chǎn)證的時候，才發(fā)現(xiàn)上面只寫著4平方米，事實是對方在院子里蓋了一個頂形成了一個大房子，這樣算下來，每平方米就是10萬元。

　　龔虎：房產(chǎn)證最重要，因為將來銀行貸款也是以房產(chǎn)證面積來算，還需要注意的票據(jù)是購房發(fā)票、公共維修基金發(fā)票等等，這是購房者過戶時交稅的憑證。買二手房還要注意房子在過戶之前，有沒有結清所有費用，像水、電、氣、上網(wǎng)、電話、物業(yè)、供暖等，這些也一定要看票據(jù)，而且是近期結算票據(jù)。

　　劉冬：很多購房者很關注裝修，但我們建議客戶不要買太新尤其是未居住過的裝修房，原因是此類房可能是賣房者出于投資而買的，裝修也不會花很多心思，而且看房時要多注意細節(jié)，比如水壓、供暖和供電等，甚至包括屋頂是否有水印等。