北京中心城區(qū)的房產(chǎn)有著交通便利、配套完善等諸多吸引力，盡管房?jī)r(jià)高企，但還是有很多購(gòu)房者盤(pán)算著想在城區(qū)買(mǎi)上一套合適的小戶型。北京三環(huán)內(nèi)還有哪些區(qū)域能比較集中地挑選到百萬(wàn)以內(nèi)的小戶型？這些區(qū)域的房子有什么特點(diǎn)？對(duì)此本報(bào)記者特地調(diào)查了一番。

　　百萬(wàn)元小戶型集中在南部

　　據(jù)北京多家中介公司反映，百萬(wàn)元以內(nèi)的小戶型主要集中在二環(huán)至三環(huán)，南部區(qū)域特別是正南區(qū)域還能淘到13000-15000元/平米的小戶型。價(jià)格最高的是北部，均價(jià)一般都在20000元/平米以上，東部和西部的小戶型房源均價(jià)差不多是18000-20000元/平米。

　　目前三環(huán)內(nèi)低價(jià)小戶型比較集中的南部區(qū)域主要有方莊、馬家堡、崇文門(mén)。這三個(gè)區(qū)域中，交通和商業(yè)配套最為完善的是崇文門(mén)，價(jià)格最低的是馬家堡，目前的均價(jià)在13000-15500元/平米。

　　除了南部以外，三環(huán)內(nèi)的東部和西部也分別能找到一些低價(jià)小戶型集中的區(qū)域，比如東部的勁松、東直門(mén)，以及西部的廣安門(mén)等，而北三環(huán)內(nèi)則基本上找不到這樣的區(qū)域。

　　老公房是低價(jià)小戶型主力

　　在目前三環(huán)內(nèi)總價(jià)百萬(wàn)以內(nèi)的低價(jià)小戶型中，老公房幾乎占了一半。特別是勁松，老公房甚至占到了70%。老公房面積一般1居面積約40平米左右，2居面積約60平米左右。客觀來(lái)看，老公房的物業(yè)費(fèi)比較低，社區(qū)氛圍成熟，但由于房齡比較老，老公房一般都比較難辦商業(yè)貸款。

　　除了老公房外，低價(jià)小戶型的另一種主要房源就是一居室或大開(kāi)間的商品房，比較集中的區(qū)域有東直門(mén)等。這種房源一般建筑年代比較新，但是往往戶型設(shè)計(jì)上，居家的氛圍會(huì)稍弱一些。甚至有一些商住兩用樓盤(pán)。

　　學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格居高不下

　　盡管三環(huán)以內(nèi)還是能淘到不少百萬(wàn)低價(jià)房，不過(guò)，對(duì)于一些想購(gòu)買(mǎi)三環(huán)以內(nèi)學(xué)區(qū)房的人來(lái)說(shuō)，選擇余地就非常小了。多家中介公司對(duì)三環(huán)以內(nèi)小戶型的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房的價(jià)格一直都是居高不下。三環(huán)以內(nèi)的學(xué)區(qū)房，基本上都集中在東西城，有上學(xué)名額的學(xué)校，多數(shù)的單價(jià)都超過(guò)了3萬(wàn)元/平米，特別是史家小學(xué)、府學(xué)小學(xué)等名校周邊房源，總價(jià)一般都在200萬(wàn)元以上。

　　中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉表示，要找三環(huán)內(nèi)價(jià)格低的學(xué)區(qū)房，可以去西三環(huán)看看，海淀區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)周邊的增光路、花園橋區(qū)域，有不少單價(jià)25000元/平米左右的房子，比如增光佳苑等。

　　除了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)高外，公園地產(chǎn)的價(jià)格也是居高不下，比如北海、陶然亭、天壇、玉淵潭等公園周邊的房產(chǎn)，價(jià)格也在20000元/平米以上。

　　- 購(gòu)房提示

　　80年代老房不能辦商貸

　　對(duì)于老公房來(lái)說(shuō)，雖然單價(jià)及總價(jià)都不高，但是有一個(gè)明顯的劣勢(shì)就是很難做貸款，特別是80年代的老房因房屋狀況所限基本上已經(jīng)不能做商業(yè)貸款了，只能付全款或用公積金貸款。此外，一些老公房即使是80年代的房子，也經(jīng)過(guò)2次甚至3次的交易，所以稅費(fèi)并不少。這一點(diǎn)也需要留意。

　　警惕小戶型低使用率

　　購(gòu)房者注意看一下使用率，三環(huán)內(nèi)很多小戶型的使用率并不高，因?yàn)楹芏嗳�環(huán)內(nèi)項(xiàng)目主要側(cè)重開(kāi)發(fā)大戶型，所以即使有一些小戶型，套內(nèi)面積一般也很小，買(mǎi)小戶型過(guò)渡的人士今后很可能需要換房，而再轉(zhuǎn)手時(shí)，比較小的套內(nèi)面積無(wú)疑對(duì)價(jià)格有很大影響，所以在出手買(mǎi)房前還是要考慮一下套內(nèi)面積和使用率的。

　　商住項(xiàng)目生活成本高

　　公房基本上沒(méi)有物業(yè)費(fèi)，而商品房物業(yè)費(fèi)基本在每月2元/平米以上。此外，一些商住兩用的項(xiàng)目執(zhí)行的是商業(yè)水電的標(biāo)準(zhǔn)，比民用水電也要高出不少。購(gòu)買(mǎi)小戶型基本上是剛性需求或者投資需求，貸款比例一般較高,所以在貸款的時(shí)候，一定要量力而行。