杭州人老謝(化名)專做小戶型投資。1999年，他以30萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金投資樓市，如今，他已擁有10多套小戶型，每月的出租收入可觀。老謝說(shuō)，他的小戶型投資模式是高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)下最穩(wěn)妥的。

　　記者從杭州一些知名中介了解到，杭州樓市中活躍著一批像老謝這樣專做小戶型投資的人。他們瞄準(zhǔn)的是30~40平方米的小戶型，每套總價(jià)不高，出租收益卻好，在市場(chǎng)中因“船小好調(diào)頭”而受到青睞。

　　10年時(shí)間成了10套小戶型的房東

　　1999年，在蕭山經(jīng)營(yíng)著一家飯店的老謝為了給員工安排住宿買進(jìn)兩套小戶型。一年后他意外地發(fā)現(xiàn)，由于房?jī)r(jià)上漲，自己賺了錢。

　　過(guò)了兩年，老謝將手中的一套小戶型賣出，換購(gòu)了兩套小戶型。他的資金是這么運(yùn)作的：第一套小戶型賣出的總價(jià)已足以支付兩套小戶型的首付，而他選擇的小戶型一般月租金都足以支付月供——老謝只要付首付就可以擁有一套小戶型。

　　就這樣，老謝手頭的資產(chǎn)像滾雪球一樣越滾越大。到現(xiàn)在為止，他已擁有了10多套小戶型，都位于杭州市中心黃金地段，小區(qū)年代不限，從1980~2000年都有，面積都在30~40平方米。

　　老謝認(rèn)為，小戶型的最大優(yōu)點(diǎn)就是持有成本低、周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)小。只要市場(chǎng)不好，他手中的小戶型隨時(shí)可以拋掉幾套，但像大戶型就沒(méi)這個(gè)優(yōu)勢(shì)了。更重要的是，30~40平方米的小戶型擁有最大的投資回報(bào)率，無(wú)論市場(chǎng)好壞，收益都非常穩(wěn)定。

　　船小好調(diào)頭，投資小戶型正熱門

　　像老謝一樣，專做小戶型投資的人還不少。

　　上個(gè)周末，馮燕剛剛把世紀(jì)新城一套單身公寓租掉，這套35平方米的小戶型租了2300元/月，合同簽了兩年，租金半年一付。簽好租賃合同后，馮燕還要趕到云河大廈，那里一位租客要付下一年度租金了。

　　在杭州，馮燕除了在城西有一套110平方米的住房外，還有三套單身公寓，分別在云河大廈、世紀(jì)新城和楓華府第，目前都在租賃當(dāng)中，粗略估算一下，她每月租金收益約為7000元。

　　“在杭州，有些客戶專門投資小戶型用來(lái)出租。”有著多年房產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的中原地產(chǎn)文苑分行經(jīng)理李賢洲說(shuō)。

　　臺(tái)州的曹先生在杭州先后買了兩套房子，一套是深藍(lán)廣場(chǎng)，另一套是東方金座，兩套都在出租，月租金與月還貸額度基本相當(dāng)，屬于以房養(yǎng)房的類型。曹先生坦言，原本他也想買面積大些的公寓，但是位置好、品質(zhì)好的小區(qū)總價(jià)高、資金壓力大，出租也不方便，而他目前還沒(méi)打算來(lái)杭州居住，小戶型平時(shí)既可以出租，他和妻子也可以在房子空置期間來(lái)杭州住住、散散心，以后還可以用來(lái)養(yǎng)老，沒(méi)有什么壓力。而且兩套房子地段、景觀都非常好，屬于稀缺資源，升值空間不小，這也是讓曹先生頗為得意的一點(diǎn)。

　　出租收益高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)

　　穩(wěn)定且較高的出租收益是投資客看中小戶型的首要原因。就以世紀(jì)新城為例，35平方米的單身公寓可以租2300元/月，而一套面積為118平方米的三室兩廳租金也就在4500元/月，后者面積是前者的3.3倍，而租金卻不足2倍。而且單身公寓一般都是精裝修交付的，只需配一些軟裝和家電就可以出租。馮燕這套單身公寓當(dāng)時(shí)花了2萬(wàn)元不到的裝修費(fèi)，而三室二廳的裝修和配置起碼要5萬(wàn)~6萬(wàn)元。按照投資回報(bào)率來(lái)講，單身公寓的回報(bào)率更高，而且小戶型好出租，空置率也低。

　　李經(jīng)理告訴記者，投資單身公寓的客戶，一方面比較看重地段、交通和配套，如公交車站、大型超市等，因?yàn)檫@直接影響到是否容易出租；另一方面比較看重土地使用年限，因?yàn)閱紊砉�寓和酒店式公寓大多�?0年產(chǎn)權(quán)，水、電的價(jià)格可能要按商用的計(jì)算，比民用的高出許多，而且沒(méi)有煙道、不能落戶，不適合自住，轉(zhuǎn)手也沒(méi)有70年產(chǎn)權(quán)的住宅容易。

　　由于房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，而租金相對(duì)平穩(wěn)，近幾年杭州房產(chǎn)租賃收益率不斷下滑。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前這類小戶型投資年收益率一般在3%~4%，而一些中套、大套的出租年收益率僅僅在2%~3%之間。而房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)下滑時(shí)，小戶型面積小，損失小且轉(zhuǎn)手快，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

　　四類小戶型可選擇

　　杭州小戶型、單身公寓和酒店式公寓經(jīng)過(guò)了幾年的更新?lián)Q代，目前已經(jīng)形成比較明顯的細(xì)分市場(chǎng)體系。根據(jù)房源所在區(qū)位、周邊資源、產(chǎn)品品質(zhì)等房源特征和購(gòu)買客群人群特征，目前可以分為幾類：

　　第一類是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的老房子。這類小戶型主要分布在上世紀(jì)80~90年代建造的普通小區(qū)里，地段好，得房率高。

　　比較集中的小區(qū)如翠苑、古蕩、朝暉、采荷、松木場(chǎng)河?xùn)|等，而景芳小區(qū)、大關(guān)南苑、湖墅新村、拱北小區(qū)、復(fù)興南苑、復(fù)興北苑等一些上世紀(jì)90年代中后期建造的拆遷安置房、商品房中小戶型所占比例也比較高。

　　從面積上看，一般35平方米左右的是孤套，因?yàn)槊娣e小，只適合夫妻兩人居住，即俗稱的鴛鴦樓。40~50平方米的戶型多是一室一廳或兩室無(wú)廳，產(chǎn)權(quán)70年，目前這類小戶型出租的價(jià)格一般在1300~1600元/月不等。

　　第二類是投資型單身公寓。如雙牛大廈、云河大廈、銀都大廈、國(guó)都發(fā)展大廈、瑞琪大廈、新青年廣場(chǎng)、廣茵大廈等，這類公寓獨(dú)立成棟，臨街而建，沒(méi)有小區(qū)環(huán)境可言，單套面積在30~50平方米不等，產(chǎn)權(quán)50年的居多，租金一般在1500~2200元之間。

　　第三類是自住兼投資型單身公寓。這類單身公寓往往在體量較大的小區(qū)中，如黃龍雅苑、世紀(jì)新城、楓華府第、三華園、綠洲花園、水印康庭等等，小區(qū)環(huán)境好，多為70年產(chǎn)權(quán)，自住投資均適宜。單套面積在35~60平方米，目前市場(chǎng)出租價(jià)格一般在1800~3000元/月之間；

　　第四類是投資型的酒店式公寓。如財(cái)富中心、西湖金座、東方金座、名玨公寓、深藍(lán)廣場(chǎng)、丁香公寓、平海國(guó)際等等，這類公寓地段好，品質(zhì)好，多為精裝修，定位高端，面積在40~80平方米不等，根據(jù)景觀效果和室內(nèi)家具家電等配置不同，一般租金在4000~6500元/月不等。