綜合亞豪機(jī)構(gòu)及搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份北京預(yù)計(jì)將有34個(gè)項(xiàng)目投放市場，比去年同期減少了11個(gè)，其中有超過一半的項(xiàng)目表示開盤時(shí)間和開盤價(jià)格仍未最終確定。業(yè)內(nèi)人士分析，從5月份開始的樓市“陣痛”，勢必將持續(xù)相當(dāng)長一段時(shí)間。

　　●觀點(diǎn)●

　　樓市“陣痛”仍將持續(xù)

　　7月將為下半年銷售定調(diào)

　　“6月份多個(gè)入市項(xiàng)目網(wǎng)簽為零”；“七十余個(gè)在售項(xiàng)目打出優(yōu)惠牌”。一系列類似的報(bào)道，使得降價(jià)成了不少項(xiàng)目求生存或避免聲討的“唯一出路”，于是市場上便頻頻出現(xiàn)“最高8.5折、優(yōu)惠近萬元的特價(jià)房”這樣許久未見的驚人折扣。諸多老項(xiàng)目后期紛紛采取特價(jià)房，送家電等刺激手段；新項(xiàng)目則以區(qū)域低價(jià)的方式占領(lǐng)市場。

　　某位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者表示，公司早在5月末就開始重新修訂銷售計(jì)劃、調(diào)低了全年的銷售目標(biāo)。這么做正是出于對(duì)下半年市場行情的不看好，一種業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，樓盤銷售很可能在“金九銀十”進(jìn)入今年的最低谷時(shí)期，開發(fā)商已普遍做好打“持久戰(zhàn)”的心理準(zhǔn)備，下個(gè)月開盤項(xiàng)目的銷售及蓄客情況，將為下半年樓市走向定調(diào)。因此7月份市場的試探對(duì)于買賣雙方來說都尤為關(guān)鍵。

　　●回顧●

　　6月入市項(xiàng)目主打小戶型

　　價(jià)格博弈仍是大難題

　　京城樓市成交低迷的勢態(tài)在6月達(dá)到頂峰。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除去保障性住房因素，6月份中上旬(截至20日)實(shí)際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17萬平方米，環(huán)比5月同期，分別下降了40.7%和34.8%。從單日成交量來看，4月中上旬實(shí)際成交的期房商品住房(不含保障性住房)為319套，5月中上旬為125套，而6月中上旬僅為74套。前20天中僅有4天超過了100套，最低的6月2日，僅成交期房30套，對(duì)于北京在售的近400個(gè)樓盤來說，成交低迷可見一斑。

　　具體看來，6月份的入市項(xiàng)目中，小戶型項(xiàng)目之間的競爭日趨激烈。中上旬開盤的9個(gè)樓盤中共有6個(gè)樓盤的套均供應(yīng)面積低于90平方米，中小戶型的供應(yīng)套數(shù)達(dá)到了2091套，占6月中上旬總供應(yīng)量的73.9%。產(chǎn)品也囊括了平層、loft、精裝公寓等。

　　盡管6月市場成交量創(chuàng)下今年新低，但從價(jià)格走勢來看，并未出現(xiàn)明顯的下降，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月中上旬京城新開盤項(xiàng)目整體開盤均價(jià)為23540元/平方米，而5月同期的整體開盤均價(jià)為25081元/平方米。兩相比較發(fā)現(xiàn)，6月開盤均價(jià)僅下降了6.1%。而6月中上旬京城商品住宅在多個(gè)4萬元/平方米以上項(xiàng)目的拉動(dòng)下，實(shí)際成交均價(jià)為17952元/平方米，環(huán)比5月同期反而略漲了7.5%。由此看出，成交價(jià)格的依舊堅(jiān)挺，是導(dǎo)致成交量持續(xù)走低的關(guān)鍵因素。也說明買賣雙方關(guān)于當(dāng)前的樓市價(jià)格的博弈正在加劇。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，成交量的遇冷，導(dǎo)致開發(fā)商紛紛延期推盤。即便剛性需求依舊龐大，但市場上的打折促銷力度多數(shù)在9折以上，已經(jīng)明顯不能勾起購房欲望，唯有大幅降價(jià)的“深層刺激”才能讓購房人產(chǎn)生積極回應(yīng)。

　　●預(yù)測●

　　34個(gè)項(xiàng)目7月入市

　　開發(fā)商推盤“欲出還休”

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，7月份計(jì)劃開盤的項(xiàng)目約有34個(gè)，其中純新項(xiàng)目有9個(gè)，占總開盤量的26.5%，包括遠(yuǎn)洋東方、輝煌·云上、萬科紅、萬科中糧長陽半島、北京ONE等。但大多數(shù)項(xiàng)目對(duì)開盤價(jià)格顯得諱莫如深。

　　例如位于地鐵五號(hào)線宋家莊站附近的萬科紅項(xiàng)目，在被屢次問及開盤時(shí)間、開盤價(jià)格時(shí)銷售人員三緘其口。只是提供戶型圖以作參考。同樣的情況也發(fā)生在通州的項(xiàng)目遠(yuǎn)洋東方身上，售樓處工作人員殷勤地講解項(xiàng)目情況并進(jìn)行問卷調(diào)查，卻絕口不提預(yù)計(jì)售價(jià)和優(yōu)惠情況，只是表示會(huì)比周邊17000-18000元/平方米的二手房價(jià)格略高。

　　對(duì)此，高姍指出，與開盤項(xiàng)目的“欲出還休”是由于開發(fā)商對(duì)購房人的心態(tài)難以判斷，既擔(dān)心降價(jià)幅度不夠難以觸動(dòng)消費(fèi)，又擔(dān)心降價(jià)幅度過大引發(fā)購房人“買漲不買跌”的心態(tài)，反而帶來負(fù)面作用，因此一直舉棋不定。

　　●看點(diǎn)●

　　五環(huán)外普通住宅占據(jù)供應(yīng)主體

　　別墅項(xiàng)目有所增加

　　結(jié)合亞豪機(jī)構(gòu)和搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月即將開盤的項(xiàng)目中有19個(gè)位于五環(huán)以外的區(qū)域，占總供應(yīng)量的56%，如融景城、華業(yè)東方玫瑰、萬科中糧長陽半島等；四至五環(huán)間約有4個(gè)項(xiàng)目，分別是江南山水、首開國風(fēng)上觀、東湖灣、青年工社；四環(huán)以內(nèi)有11個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤，分別是萬科紅、霞公府、樂MOMA、首創(chuàng)禧瑞都、第三區(qū)等。值得注意的是，與四環(huán)內(nèi)項(xiàng)目多為公寓部分不同，五環(huán)外預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目多為普通住宅，且產(chǎn)品供應(yīng)更加多樣，既有主打90平方米中小戶型的項(xiàng)目如萬科中糧半島、華業(yè)東方玫瑰等；也有160-200平方米的大戶型，如遠(yuǎn)洋東方、領(lǐng)海朗文世家等。

　　另外，別墅項(xiàng)目開盤量有所增加，共有6個(gè)別墅項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中有3個(gè)位于延慶和懷柔，且均為面積小于500平方米的小獨(dú)棟。另外3個(gè)位于朝陽、通州和順義，以經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)排和疊拼為主。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月份新開盤項(xiàng)目的特點(diǎn)是城區(qū)內(nèi)供應(yīng)會(huì)有所增加，四環(huán)內(nèi)將有11個(gè)項(xiàng)目開盤，占預(yù)計(jì)開盤量的32.3%。由于城區(qū)內(nèi)可供用于住宅開發(fā)的土地面積十分有限，城區(qū)內(nèi)的商品住宅價(jià)格一直高位且供應(yīng)量一直維持在較低水平，7月份的這種放量值得那些看重地段而不把價(jià)格作為主要考慮因素的購房人的關(guān)注。（李桁）