隨著調(diào)控政策的密集出臺(tái)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控漸入“深水區(qū)”。這是一場(chǎng)微妙、激烈的利益博弈，而處于這場(chǎng)博弈中的多個(gè)利益主體，開(kāi)始打政策擦邊球。

　　本報(bào)記者在深圳歷時(shí)兩個(gè)星期的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前部分銀行出現(xiàn)了房貸松動(dòng)的跡象，對(duì)于三套房以上的住房開(kāi)始嘗試放貸，提高房產(chǎn)估值以降低首付的“花招”也重出江湖。而生意慘淡的地產(chǎn)中介竟開(kāi)始通過(guò)偽造社保證明的方式來(lái)招攬生意。

　　三套房以上貸款現(xiàn)松動(dòng)

　　房貸一直都被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵措施，多次調(diào)控都是以收緊房貸為主要切入點(diǎn)，而此輪調(diào)控尤其如此。

　　國(guó)十一條規(guī)定，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　作為地方調(diào)控細(xì)則的一部分，深圳市更是明確規(guī)定，商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套房以上住房貸款。

　　這次有史以來(lái)最嚴(yán)厲的房貸政策對(duì)投機(jī)者的威懾立竿見(jiàn)影。但作為一項(xiàng)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，房貸業(yè)務(wù)突然被斬，使銀行也很受傷。

　　在嚴(yán)格執(zhí)行房貸政策一段時(shí)間后，部分銀行已悄然松動(dòng)。記者日前以購(gòu)房者身份咨詢了深圳多家銀行，發(fā)現(xiàn)部分銀行已經(jīng)在嘗試做第三套房以上的貸款。

　　當(dāng)記者表示目前名下已經(jīng)有三套房，并且貸款都沒(méi)有還清，還能不能貸款時(shí)，某大型國(guó)有銀行的深圳分行個(gè)貸經(jīng)理向記者透露了該公司的最新政策，“目前三套房以上我們還是能夠做，不過(guò)條件比較苛刻，首先，之前的貸款不能有三次逾期的記錄。此外，首付不低于60%，利率上浮15%—20%，而重要的一條，最少貸款300萬(wàn)我們才能貸�！�

　　該人士也謹(jǐn)慎地表示，目前的政策都只是截止到當(dāng)日為止，變化很快，總部不斷地會(huì)下發(fā)新的文件，所以并不能承諾一定能貸到款。

　　另外一大型國(guó)有銀行深圳分行同樣也在嘗試三套房以上的貸款業(yè)務(wù)。中原地產(chǎn)按揭部人士向記者證實(shí)，該大型國(guó)有銀行目前針對(duì)三套房以上的貸款，首付需要超過(guò)五成，貸款利率上浮20%—30%之間。

　　“最終銀行會(huì)根據(jù)貸款人的收入等各方面情況來(lái)確定首付和利率，一、二套房支行直接就能審批下來(lái)，而三套、四套房就需要到分行去審批，所以最終能不能批下來(lái)并不保證。”上述按揭部人士表示。

　　一位房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員告訴記者，目前還有許多中小銀行為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)，也已經(jīng)能夠做三套房以上的貸款，首付是五成。

　　提高房產(chǎn)估值降低首付款

　　通過(guò)將二手房評(píng)估價(jià)做高，從而降低首付款的“花招”在樓市火爆的時(shí)候一度盛行，但因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)較高而逐漸淡出。而在目前成交量急劇萎縮的情況下，部分中介和銀行開(kāi)始通過(guò)這種方式來(lái)提高成交量。

　　“銀行貸款開(kāi)始松了啊，中介告訴我要買的房子首付連20%都不到了�！蓖瑯訌氖旅襟w行業(yè)的夏先生日前向記者表示，之前在美聯(lián)物業(yè)看上了福田新洲中城天邑一套總價(jià)為110萬(wàn)的二手房，因?yàn)槭鞘状沃脴I(yè)，而且小于90平方米，首付可以為兩成。

　　“但我手頭只有20萬(wàn)可以做首付，我就和中介說(shuō)等什么時(shí)候房?jī)r(jià)下降，達(dá)到首付要求了再來(lái)找我�！毕南壬�介紹到，“中介前兩天告訴我，目前評(píng)估公司可以把110萬(wàn)的房子評(píng)到120萬(wàn)左右，那么就可以貸款96萬(wàn)，意味著這個(gè)房子的首付就只需要14萬(wàn)了，可以達(dá)到我的要求�！�

　　這不僅僅是個(gè)例。記者隨后以首付不夠?yàn)橛�，咨詢中原地產(chǎn)，一位李姓業(yè)務(wù)員也向記者表示，“可以適當(dāng)通過(guò)調(diào)高二手房的評(píng)估價(jià)來(lái)降低首付款。目前這種方式又開(kāi)始在業(yè)內(nèi)盛行起來(lái)�！�

　　李姓業(yè)務(wù)員向記者解釋到，如果想把房?jī)r(jià)評(píng)估高，中介公司會(huì)先和銀行溝通，然后銀行會(huì)選擇相對(duì)最高的評(píng)估價(jià)，這樣可以貸款更多，而首付更少。

　　但他也表示，這個(gè)評(píng)估價(jià)也不能高出市場(chǎng)價(jià)格太多。目前主要是小型的銀行在做這個(gè)業(yè)務(wù)，國(guó)有大銀行相對(duì)較緊。

　　中介幫忙偽造社保證明

　　“上有政策下有對(duì)策”。在每一輪的樓市調(diào)控下，都出現(xiàn)了許多小“伎倆”來(lái)規(guī)避政策。在此輪調(diào)控中，深圳又驚現(xiàn)中介代辦“一年社保和納稅證明”來(lái)規(guī)避調(diào)控政策。

　　深圳樓市調(diào)控細(xì)則指出，不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停住房貸款。

　　而這個(gè)遏制投機(jī)的“利器”眼下卻能被輕松化解。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在深圳幾大中介公司開(kāi)始通過(guò)代辦社保或納稅證明來(lái)規(guī)避這些規(guī)定。

　　記者以購(gòu)房者身份咨詢天然居附近的世華地產(chǎn)，當(dāng)記者表示剛來(lái)深圳不久，并不能提供一年以上的社�；蛘呒{稅證明時(shí)，業(yè)務(wù)人員隨即向記者表示�！斑@個(gè)我們會(huì)想辦法解決的�！�

　　下午，該業(yè)務(wù)員就致電記者表示，他們中介公司可以代辦一年的納稅證明或者社保證明�！氨M管社保和納稅都可以辦，但是目前我們基本上都是幫購(gòu)房者辦社保證明，因?yàn)殂y行更認(rèn)社保證明。 我們剛剛才辦了一個(gè)社保證明，大概花了5000元左右。”

　　“我們向社保部門(mén)交錢(qián)，他們?cè)趺磿?huì)不樂(lè)意�！痹摌I(yè)務(wù)員表示，“我們現(xiàn)在是有人在專門(mén)做這個(gè)，不會(huì)出什么問(wèn)題的�！�

　　“這并不是一家、兩家中介公司在做，目前深圳許多中介公司都在用這種方式招攬客戶。”世聯(lián)評(píng)估總經(jīng)理助理王卓向記者表示，如果按照最低標(biāo)準(zhǔn)去交的話，補(bǔ)一年的社保大概在2000—3000元，一年的納稅證明大概是900元。

　　利益驅(qū)動(dòng)下的鋌而走險(xiǎn)

　　中央各部委、地方政府對(duì)于樓市調(diào)控三令五申，而部分銀行、中介敢在這個(gè)風(fēng)頭浪尖鋌而走險(xiǎn)，仍在于其背后的利益驅(qū)動(dòng)。

　　“目前幾大國(guó)有銀行的存貸比例較低，像工行等銀行的存貸比例在50%以下，這意味著目前存款多，而貸款較少�！毖胄醒芯烤盅芯繂T鄒平座向記者表示。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇也認(rèn)為，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，下半年的地方平臺(tái)貸款可能將減少，那么銀行將面臨較大的貸款壓力，而個(gè)人房貸作為比較優(yōu)質(zhì)的貸款，銀行出于盈利的考慮有可能放松。

　　“另一方面，許多銀行都是上市公司，需要好的報(bào)表，同樣也需要對(duì)投資者負(fù)責(zé)，所以還是有經(jīng)營(yíng)的壓力。” 世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌表示，此外，他認(rèn)為，這并不是銀行總部沒(méi)執(zhí)行政策，而是許多支行出于業(yè)務(wù)的考慮，才會(huì)鋌而走險(xiǎn)。

　　而中介則更是為了生存而博。二手房買賣是中介公司的核心業(yè)務(wù)，在樓市調(diào)控后，二手房成交量急劇萎縮，不少中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)倒閉。

　　中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政前一個(gè)月(3月16日-4月15日)，中原代理的深圳市二手房成交面積達(dá)374652平方米。新政后的一個(gè)月，中原成交面積降至36083平方米，成交面積環(huán)比降幅達(dá)到了90.40%。

　　中原地產(chǎn)5月份市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳市至少有600家中介店鋪零成交。當(dāng)月深圳市約有近百家中介鋪面關(guān)門(mén)。

　　“在這種攸關(guān)生死的時(shí)候，中介公司肯定會(huì)想出一切可以做的辦法來(lái)促進(jìn)成交量�！蓖鹾１蟊硎尽�

　　政策未現(xiàn)松動(dòng)信號(hào)

　　樓市蹦出種種亂象充分折射出目前市場(chǎng)各方力量的博弈。

　　一邊是政策密集出臺(tái)彰顯政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，另一邊是開(kāi)發(fā)商今年不差錢(qián)，價(jià)格久久未降。正是在這種博弈下，市場(chǎng)成交量進(jìn)入了停滯的狀態(tài)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控前后房?jī)r(jià)基本堅(jiān)挺，新政后第二個(gè)月，一手房均價(jià)為18594元/平方米，相比新政前第一個(gè)月的均價(jià)僅下降0.5%。而成交量卻大幅下挫，新政后第二個(gè)月，深圳一手房成交量為13萬(wàn)平方米，相比新政前一個(gè)月下降64%。

　　“每一個(gè)市場(chǎng)主體都有自己的利益，當(dāng)政策調(diào)控把舊的利益平衡打破后，他們肯定會(huì)通過(guò)各種方式來(lái)維護(hù)自己的利益�！蓖鹾１笙蛴浾弑硎�，而執(zhí)行不力就是人們對(duì)于調(diào)控最為擔(dān)心的地方。

　　在深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平看來(lái)，目前中央對(duì)于樓市調(diào)控的決心很明顯，所以這些偷偷摸摸打擦邊球規(guī)避政策的現(xiàn)象只是個(gè)別的，并不是政策松動(dòng)的信號(hào)，也不可能成為趨勢(shì)。每一輪政策下來(lái)，都是監(jiān)管和反監(jiān)管相隨。

　　“在8月左右，房?jī)r(jià)將明顯下跌，到時(shí)候隨著成交量的回升，這些現(xiàn)象也將逐步消失�！眹�(guó)世平表示。