房地產調控政策的連連出擊使各界的眼光投向了銀行房地產貸款的抗風險能力上。記者昨天從北京銀監(jiān)局獲悉，截至3月末的北京市各家銀行房貸壓力測試結果已經出爐，目前正在審批過程中，或將不久發(fā)布。正像之前陸續(xù)透露的信息，測試結果普遍樂觀，銀行大致能承受30%左右的房價下跌。

　　>> 預測情形

　　房價跌利率漲

　　一直以來，壓力測試這個詞被周知，但是具體的形式卻很少有人能說出來。興業(yè)銀行風險管理部總經理鄒積敏表示，實際上，此次銀監(jiān)會部署的壓力測試涉及兩種情形，一是在房價分別下跌10%、20%、30%的情況下，另一種是在利率分別上升 27、54、108個基點的情況下，分別對銀行開發(fā)貸款與個人貸款不良率的影響。

　　這兩種情形相應可以設置三種假設情景，在三種情景下，分別對商業(yè)銀行個人住房貸款、開發(fā)貸款、土地儲備貸款以及房地產上下游貸款質量的遷徙情況進行檢測。具體分為，輕度壓力環(huán)境，即利率上浮27個基點，房價下跌10%；中度壓力環(huán)境，即利率上升54個基點，房價下跌20%；重度壓力環(huán)境，利率跳升108個基點，房價下跌30%。

　　在結果判斷上，商業(yè)銀行壓力測試采用“專家判斷”法，基本步驟為設定壓力情景，分析借款人現(xiàn)金流，財務成本變動時，第一還款來源影響程度；分析抵押物變現(xiàn)收入覆蓋貸款本息情況；綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力；判斷對五級分類結果變動。

　　對房地產開發(fā)貸款而言，監(jiān)管機構則要求預測房地產價格下跌和基準利率上升對企業(yè)還款能力帶來的影響。銀監(jiān)會要求銀行分析房地產價格下跌，抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款風險敞口。

　　>> 壓力測試結果一覽表

　　銀行 壓力測試狀況

　　中國銀行 該行將房貸所面臨的壓力分為輕度、中度和重度三種。其中輕度為房價下跌10%，基準利率上升27個基點；中度為房價下跌20%，基準利率上升54個基點；重度為房價下跌30%，基準利率上升108個基點。即使重度壓力之下，房地產貸款不良率也僅會上升1.2個百分點，撥備會增加幾十個億。

　　交通銀行 房價下降30%，開發(fā)貸款不良率增加 1.2個百分點，個人按揭不良率提高0.9個百分點。

　　建設銀行 如果房價下跌30%，對該行不良貸款影響的百分點與交行大體相當，甚至會略為樂觀一些。

　　工商銀行 包括房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款和個人住房按揭貸款在內的房地產貸款的資產質量良好，不良率僅 0.72%。其中，對公貸款的不良率0.82%，個人住房按揭貸款的不良率0.58%。基于工行房貸的實際情況，進行了房貸壓力測試，壓力測試的結果令人放心。

　　興業(yè)銀行 若房價下跌10%，房地產開發(fā)貸款不良率將可能上升0.11個百分點、個貸不良率可能上升0.07個百分點；如果房價下跌30%，對公房地產貸款不良率也僅上升0.99個百分點，個貸不良率上升不超過0.3個百分點。

　　民生銀行 房價下跌 40%對資產質量影響不大。

　　華夏銀行 如果房價下跌10%，房地產行業(yè)貸款的不良率將上升0.46個百分點；如果房價下跌20%，上升1.73個百分點；如果房價下跌30%，上升3.25個百分點。

　　光大銀行 房價下降兩成對資產質量影響不大。

　　(注：以上資料根據(jù)各行高管在公開場合的表態(tài)整理而成)

　　>>具體案例

　　根據(jù)經驗值確定安全警戒線

　　一位銀行人士以對個人住房貸款的測試為例介紹，商業(yè)銀行需要根據(jù)住房重估價格、借款人及其家庭收入支出情況等參數(shù)值，由分行按照當?shù)氐臉鞘凶儎�，借款人行為特征等具體因素進行測算。要考慮在三種不同壓力情景下，上升的貸款利率對借款人貸款月均還款額的影響，重新計算存量借款人在存在壓力情況下的償債能力，由銀行根據(jù)經驗值確定安全警戒線，超過安全線以上的貸款存在違約風險。

　　考慮到房地產價格下降將對借款人還款意愿產生影響，銀行還需要對房產價值進行重新評估，在房產初始評估價格基礎上，對最新房產價格進行測算，結合房產變現(xiàn)能力，考慮在三種壓力變動情況下，房價下跌對貸款房價比率影響，抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款本息。

　　>>專家解讀

　　房貸風險主要看收入

　　東方證券銀行業(yè)分析師王鳴飛表示，銀行房貸風險大小主要看個人收入。因為個人收入是第一還款來源，房屋只是抵押品。王鳴飛特別指出，開發(fā)貸款的風險稍大，在經濟下滑時，這類貸款的不良率會上升較多，但總體來說，房屋類貸款風險可控。

　　跌三成不是調控目標

　　中國社科院結構金融研究室主任副研究員殷劍鋒表示，此次測試結果各家不一，除了各行房貸所占比重不一，很重要的因素是銀行放貸時間的差別。2009年房價漲幅最大時發(fā)放的房貸一定會對此次壓力測試產生影響。不能將商業(yè)銀行對房價下跌的承受能力為三成，等同于政府調控的目標就是房價下跌三成。調控者不會將商業(yè)銀行作為惟一的考量，其他諸如房地產開發(fā)商、消費者購買力等都是調控的考慮因素。

　　殷劍鋒表示，影響房價因素有四方面，包括地方“土地財政”、開發(fā)商囤地現(xiàn)象、投資客炒房行為和老百姓剛性購房需求。

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