房地產(chǎn)新政發(fā)布整整一月之后，以一線城市為首的房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳。成交量毫無爭議地大幅下滑，使得地產(chǎn)交易從賣方市場迅速過渡到買方市場。然而，在恒大地產(chǎn)在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中率先降價(jià)后，其他開發(fā)商并沒有大批跟進(jìn)的跡象。即便是在一線城市，二手房市場交易價(jià)格仍然“堅(jiān)挺”，市場觀望者樂得稱其為“垂死掙扎”。

　　新國十條已經(jīng)進(jìn)入全面落實(shí)階段，市場趨勢在觀望的持久博弈中必將明朗。而在那之前，地方政府細(xì)則被認(rèn)為是“另一只靴子”遲遲沒有落地。截至目前，除北京、青島、深圳等少數(shù)地區(qū)已出臺(tái)房地產(chǎn)細(xì)則，鮮有地區(qū)披露政策出臺(tái)時(shí)間。市場人士認(rèn)為，政策的效果預(yù)測與政策落地時(shí)機(jī)不無關(guān)系，尤其在價(jià)格敏感區(qū)域尤其如此。

　　價(jià)格拐點(diǎn)將至？

　　4月末，監(jiān)管部門在全國范圍內(nèi)啟動(dòng)房地產(chǎn)貸款壓力測試。與以往不同的是，此次測試包含了房價(jià)下跌和利率上升雙重情況下的模擬場景。一為當(dāng)房價(jià)分別下跌10%、20%、30%的情況下，二為利率上升27、54、108個(gè)基點(diǎn)情況下，商業(yè)銀行開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款不良率將在多大程度上受到?jīng)_擊。

　　從多家已完成房貸壓力測試的商業(yè)銀行反饋意見來看，大多承受房價(jià)下跌幅度在20%-40%之間。如興業(yè)銀行房測試初步結(jié)果顯示，若房價(jià)下跌30%，該行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率將可能上升0.99個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房按揭貸款不良率將可能上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；交通銀行的情況是，若房地產(chǎn)價(jià)格下降30%，其開發(fā)貸款不良率增加1.2個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭不良率提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　分析人士認(rèn)為，監(jiān)管部門此舉是對(duì)房地產(chǎn)新政及此后地方性政策實(shí)施效果的提前演示，也暗含著房價(jià)跌幅的預(yù)警作用。根據(jù)媒體近一個(gè)月來跟進(jìn)市場的反饋來看，北京、深圳、廣州等一線城市已有部分房價(jià)上漲過快地區(qū)出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，而上海、昆明、武漢等其他大中城市價(jià)格仍維持穩(wěn)定。

　　滬上一資深房地產(chǎn)中介表示，近一個(gè)月來，全國各地的房地產(chǎn)交易下滑都很厲害，5月份新開樓盤都不好賣，但是價(jià)格并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的“大彈性”，畢竟三五個(gè)月開發(fā)商還是能堅(jiān)持下來，二手房市場跟的也比較緊，“世博期間房價(jià)應(yīng)該是不會(huì)有大跌的”。

　　地方政策補(bǔ)位

　　房價(jià)的區(qū)別化走勢就如房地產(chǎn)貸款的區(qū)別化政策一樣，有了大方向，還得看地方的意思。眼下北京、深圳、海南、青島、天津已經(jīng)陸續(xù)公布地方性房地產(chǎn)新政細(xì)則，除一致貫徹落實(shí)中央政策之外，對(duì)住房按揭貸款的投放均持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　上述城市中，北京、深圳已暫停發(fā)放購買第三套以上住房貸款；海南實(shí)行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約制，10%的土地出讓金向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目傾斜；青島對(duì)一般商品房的計(jì)稅毛利率由15%調(diào)至20%，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由1%調(diào)至2%。

　　上海地區(qū)也在上周傳出了出臺(tái)住房保有稅的消息，此舉被稱為“最嚴(yán)厲的地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策”。如果上海推出住房保有稅，必將打擊房地產(chǎn)投機(jī)和投資需求，房地產(chǎn)價(jià)格也將出現(xiàn)松動(dòng)，這幾乎是市場的一致判斷。但上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，上海房地產(chǎn)稅針對(duì)的是非自住性、擁有多套高端尤其是豪宅的投機(jī)客，通過征稅加速其拋盤，讓更多的房源流入市場以起到抑制房價(jià)的作用，“那么征收房產(chǎn)稅就僅僅是一個(gè)臨時(shí)性政策”。

　　地產(chǎn)中介同樣認(rèn)為，住房保有稅如果真有其事，對(duì)二手房交易將有一定影響，“到時(shí)候應(yīng)該會(huì)有一批中高端空置房源加入二手房市場，所以目前雖然觀望情緒濃重，但是價(jià)格下跌個(gè)10%-15%市場還是比較接受”。記者 鄒靚