非京籍可購買市場版限價房

　　土地出讓不只是“價高者得”試點項目銷售限價低近兩成綜合招標(biāo)大幅弱化價格因素

　　國務(wù)院遏制房價過快上漲的政策剛剛出臺，北京市就在昨天揮出重拳，出臺商品住宅用地出讓新規(guī)，將試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標(biāo)方式，將投標(biāo)價格因素所占分值由過去的50分降低到25分。此外，試點推出限價中小套型普通商品房，在京工作及居住一定時間的非京籍人群可以購買。

　　新政·價格

　　大幅弱化價格因素防止高地價

　　今后的商品住宅用地出讓將不再只是“價高者得”，為防出現(xiàn)高地價，會弱化價格因素，取而代之的是“綜合條件最優(yōu)者得”。

　　所謂綜合評標(biāo)方式，就是首先擬將投標(biāo)價款、付款進度、開發(fā)建設(shè)周期、政策房建設(shè)條件、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、財務(wù)狀況、以往出讓合同履約情況、參與建設(shè)的政策房規(guī)模、近期拿地情況和對未來商品住房銷售價格的承諾等因素，作為評標(biāo)條件。

　　同時設(shè)定合理的價格區(qū)間，在社會中介機構(gòu)對區(qū)域地價和房價進行綜合評價的基礎(chǔ)上，經(jīng)專家論證，有關(guān)部門集體決策來確定�！耙簿褪且�進一步弱化投標(biāo)價格因素，將其所占分值由50分降低到25分，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人�！笔袊�土局副局長曾贊榮說。

　　市土地整理儲備中心副主任葉向忠介紹，為保證評標(biāo)公平公正，評標(biāo)專家將從專家?guī)熘杏呻娔X隨機抽取，且在評標(biāo)前10分鐘才能抽取。評標(biāo)現(xiàn)場屏蔽手機信號，全程錄像做證據(jù)，并邀公證及紀檢監(jiān)察人員監(jiān)督。

　　“市場版限價房”對非京籍開放

　　抑制地價和房價過快增長的措施包括試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”。企業(yè)在競買時承諾的政策房配建面積、配建價格以及對未來商品住房的銷售均價，將在土地成交后寫入土地出讓合同，并按約定內(nèi)容嚴格執(zhí)行。

　　為平抑房價，滿足夾心層需求，北京將試點推出限價中小套型普通商品房。這種限價中小套型房不屬于政策房，仍屬于商品房。首先，“中小套型”的標(biāo)準(zhǔn)為90平米以下住宅占到70%以上，最大面積不能超過120平米。而不是限價房所要求的全部為90平米以下。限價房對銷售人群有嚴格要求，必須是北京戶籍，但限價中小套型普通商品房除了面對京籍人士外，還將面向在京工作及居住了一段時間的非京籍人士�！捌鋵嵾@種房型是擴大了夾心層的受益范圍，使更多人能夠買到低于市場價的住房。”曾贊榮說，具體的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，市政府近期會出臺購買資格和管理辦法。

　　首個項目銷售限價便宜近兩成

　　昨天入市的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)6號居住用地首次采取“限房價、競地價”的掛牌方式，首批明確定位為中小套型普通商品住房。

　　該項目銷售限價為1.25萬元，而周邊同質(zhì)商品房為1.5萬元，低了17%。限價1.25萬元是如何測算得出的，有沒有一個硬性降幅標(biāo)準(zhǔn)？對此，曾贊榮表示，這個價格是請專家和中介機構(gòu)評估了周邊商品房平均價格后設(shè)定的一個合理價格，但目前沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)要求售價必須低于周邊商品房價格的比例，每個項目都會根據(jù)實際情況測算設(shè)定，不會一刀切。

　　曾贊榮說，銷售限價是保證商品房售價不會進一步上漲所設(shè)定的最高價。如果周邊房價跌破限價，那開發(fā)商也將承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險，再自行調(diào)節(jié)實際的銷售價格，總之是可調(diào)低，不可調(diào)高。

　　新政·供地

　　限制企業(yè)拿地規(guī)模防囤地

　　北京將縮小單宗商品住宅用地出讓規(guī)模，限制企業(yè)拿地規(guī)模，防止開發(fā)企業(yè)囤地。原則上單宗商品住宅用地土地出讓面積控制在10公頃左右，商品房建筑面積控制在20萬平方米以下。單個企業(yè)在6個月內(nèi)的商品住房拿地規(guī)模也會受限，房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)原則上不超過40萬建筑平米，其他企業(yè)原則上不超過20萬平米。

　　國土部門將針對企業(yè)拿地情況建立相關(guān)檔案，企業(yè)拿地規(guī)模達到限制條件時，將被告知其在6個月剩余時間內(nèi)不再具備參與其他商品住宅用地競買的資格。

　　“40萬建筑平米足夠企業(yè)一年的建設(shè)，銷售。這種限制也僅針對商品住宅，企業(yè)還可以繼續(xù)申請商業(yè)或保障房等其他項目。”曾贊榮說，40萬平米是所有母公司、子公司在內(nèi)的總和，注冊無數(shù)子公司瘋狂拿地的情況將被杜絕。

　　國土部門將在網(wǎng)上公示每宗出讓土地的合同簽訂、地價款繳納、項目開竣工時間等信息，接受社會監(jiān)督。逾期不簽訂出讓合同、欠繳土地出讓價款、未按期開工或土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力的，禁止或限制該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與土地競買，并定期公布企業(yè)名單。

　　新聞鏈接·北京政策性住房政策制圖楊佳寧

　　本市已有的廉租房、經(jīng)適房、限價房等政策性住房均有相應(yīng)的準(zhǔn)入門檻。其共同特點是必須擁有北京戶籍。其中廉租房住戶必須是低保戶，今后不符合條件，還要退租。經(jīng)適房和限價房與此次推出的限價中小套型普通商品房相比，申請人必須滿足年齡、家庭財產(chǎn)、家庭人均面積等條件，且出讓時還必須按一定比例交納土地收益等價款。同時，目前在政策房的土地出讓中，開發(fā)企業(yè)享有部分優(yōu)惠政策。例如：建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)、免收建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費、小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用由政府負擔(dān)等。

　　業(yè)內(nèi)觀點

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