售樓處的工作人員介紹說(shuō)，項(xiàng)目二期的銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)將達(dá)6萬(wàn)元/平方米。而在2001年，該項(xiàng)目一期的銷(xiāo)售均價(jià)不過(guò)每平方米四五千元。

　　春節(jié)前后，上海曝出中糧地產(chǎn)(000031,股吧)旗下中糧海景公寓“捂房”13年，進(jìn)而獲取25倍暴利的消息。僅隔了一個(gè)多月，上述“捂房”時(shí)間的紀(jì)錄就被刷新。原名上海香港新世界(600628,股吧)花園二期的“豐盛皇朝”，從1993被香港鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展獲得項(xiàng)目土地使用權(quán)至今，被鄭氏直屬及關(guān)聯(lián)的新世界發(fā)展、新世界地產(chǎn)、豐盛控股等多家企業(yè)“捂”了近17年。目前項(xiàng)目幾近竣工，但遲遲未能銷(xiāo)售，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售報(bào)價(jià)在最近9年時(shí)間已漲了11倍。

　　據(jù)了解，該樓盤(pán)為鄭裕彤女婿杜惠愷借殼ST星美，通過(guò)內(nèi)地A股獲得高額市盈率的一張“王牌”，如果ST星美按照原定計(jì)劃最終重組成功，香港新世界花園的巨額銷(xiāo)售利潤(rùn)無(wú)疑將推動(dòng)股價(jià)大幅上漲。有望從樓市、股市雙重“獲利”，香港新世界花園二期無(wú)疑成為非典型“囤房”的又一案例。

　　施工進(jìn)度依然緩慢

　　再過(guò)兩個(gè)月，上海即將迎來(lái)世博會(huì)。在世博會(huì)盧灣場(chǎng)館建筑工地，工作人員正在加緊做收尾工作。而在世博會(huì)盧灣場(chǎng)館大門(mén)外的另一側(cè)，一個(gè)正在施工中的綜合項(xiàng)目工地格外引人注目。由于和世博會(huì)盧灣場(chǎng)館相距咫尺，上述綜合項(xiàng)目幾乎可以一覽世博會(huì)全貌。得天獨(dú)厚的地理位置，讓很多人都認(rèn)定這個(gè)項(xiàng)目一旦在世博會(huì)前建成，可以以極高的價(jià)格出售和出租。

　　但奇怪的是，開(kāi)發(fā)商絲毫沒(méi)有借世博會(huì)提速項(xiàng)目施工進(jìn)度的計(jì)劃�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，已經(jīng)完成外立面施工的工地上，只有寥寥幾名工人，神態(tài)悠閑自得，絲毫沒(méi)有馬路對(duì)面世博會(huì)建筑工地工人那副緊張模樣。

　　工地內(nèi)一位留守的保安告訴記者，“估計(jì)要等到明年這個(gè)樓盤(pán)才會(huì)正式對(duì)外銷(xiāo)售。”而記者從售樓處獲得的消息是，上述樓盤(pán)最快可能會(huì)在今年3月底4月初銷(xiāo)售。

　　值得注意的是，即使該樓盤(pán)在今年三四月份開(kāi)始銷(xiāo)售，距離2001年項(xiàng)目一期完成銷(xiāo)售已經(jīng)過(guò)去了9年。在這9年間，項(xiàng)目還沒(méi)有開(kāi)發(fā)完的二期空地，等來(lái)了世博會(huì)，等來(lái)了上海濱江綜合治理，更等來(lái)了房?jī)r(jià)的大幅上漲。售樓處的工作人員介紹說(shuō)，項(xiàng)目二期的銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)將達(dá)6萬(wàn)元/平方米。而在2001年，該項(xiàng)目一期的銷(xiāo)售均價(jià)不過(guò)每平方米四五千元。

　　多家企業(yè)“捂盤(pán)”17年

　　此前，上海剛剛經(jīng)歷了一場(chǎng)捂盤(pán)風(fēng)波，中糧地產(chǎn)旗下的中糧海景公寓因捂盤(pán)長(zhǎng)達(dá)13年，被指獲取了25倍的暴利。但這一捂盤(pán)時(shí)間，若和上述世博會(huì)旁的項(xiàng)目比，可以說(shuō)是小巫見(jiàn)大巫。

　　這個(gè)名為“豐盛皇朝”的住宅、酒店、綜合樓盤(pán)，曾經(jīng)有著一個(gè)響徹A股市場(chǎng)的名字——香港新世界花園二期。它的實(shí)際掌控者是周大福珠寶的掌門(mén)人鄭裕彤家族。而從出身新世界發(fā)展，到轉(zhuǎn)嫁ST星美，香港新世界花園二期經(jīng)歷了A股和H股兩大股市的“洗禮”。

　　《星美聯(lián)合股份有限公司發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)》(摘要)披露，1993年10月5日，上海市盧灣區(qū)人民政府批準(zhǔn)新世界發(fā)展 (中國(guó))、上海市盧灣區(qū)住宅建筑工程公司和999南方(美國(guó))公司共同出資組建上海局一房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)局一房產(chǎn))，當(dāng)時(shí)的注冊(cè)資本僅為3000萬(wàn)元。

　　局一房產(chǎn)于1993年8月開(kāi)始就一直在開(kāi)發(fā)香港新世界花園一期，并在2001年11月全部竣工。與此同時(shí)，局一房產(chǎn)的控股方新世界發(fā)展 (中國(guó))在一系列令人眼花繚亂的收購(gòu)活動(dòng)后，將局一房產(chǎn)100%的股份納入名下，并將資本擴(kuò)大至7.5億元；之后，局一房產(chǎn)被新世界發(fā)展(中國(guó))以7.65億的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了新世界房產(chǎn)，新世界房產(chǎn)又于去年7月將其轉(zhuǎn)讓給了豐盛控股。

　　在局一房產(chǎn)股東頻繁變化的同時(shí)，香港新世界花園二期不斷推遲竣工和銷(xiāo)售時(shí)間。早在2002年的年報(bào)中，新世界發(fā)展就提出香港新世界花園二期的竣工時(shí)間為2004年。然而，到了2008年年報(bào)公布時(shí)，竣工時(shí)間已經(jīng)延遲至2013年。

　　事實(shí)上，香港新世界花園二期的真正開(kāi)始動(dòng)工時(shí)間是在2007年。經(jīng)過(guò)三年多的施工，香港新世界花園二期已有三四棟高層完成了外立面的工程。按照上海市的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)高層住宅項(xiàng)目完成三分之二或者結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，即可申請(qǐng)預(yù)售許可證。

　　但是佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)稱(chēng)，截至2月底，香港新世界花園二期尚未領(lǐng)取過(guò)預(yù)售許可證。

　　售價(jià)9年漲11倍

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此事于昨日采訪(fǎng)新世界中國(guó)企業(yè)傳訊部，并向該部門(mén)電郵了采訪(fǎng)提綱，但到昨日截稿，新世界發(fā)展(中國(guó))尚未對(duì)此事予以回復(fù)。而新世界香港花園二期的發(fā)展商——局一房產(chǎn)也未說(shuō)明項(xiàng)目未申領(lǐng)預(yù)售許可證的原因。

　　立信會(huì)計(jì)編制的《局一房地產(chǎn)盈利預(yù)測(cè)編制說(shuō)明》或許能給出其中的答案。根據(jù)上述說(shuō)明，香港新世界花園二期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售的房產(chǎn)面積以及預(yù)估的土建等成本單價(jià)確認(rèn)2010年度銷(xiāo)售成本10244.05萬(wàn)元，毛利率為40.31%；2011年度銷(xiāo)售成本87501.65萬(wàn)元，毛利率為65.61%；2012年銷(xiāo)售成本130651.98萬(wàn)元，毛利率66.28%。

　　雖然上述《說(shuō)明》稱(chēng)“2010年銷(xiāo)售毛利率偏低主要系當(dāng)年辦公樓銷(xiāo)售單價(jià)低于2011年、2012年住宅銷(xiāo)售單價(jià)形成”，但是顯然銷(xiāo)售日期的推遲，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)率的提升確有幫助。

　　局一房產(chǎn)此前公布的香港新世界花園一期2001年A樓的銷(xiāo)售均價(jià)，進(jìn)一步顯示推遲銷(xiāo)售日期能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較高收益。根據(jù)資料，2001年香港新世界花園一期的成交均價(jià)不足5000元/平方米，2003年銷(xiāo)售的H樓成交均價(jià)也僅6600多元/平方米。而近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以消費(fèi)者身份問(wèn)詢(xún)時(shí)，豐盛皇朝(香港新世界花園二期)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員的報(bào)價(jià)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米。9年間，香港新世界花園售價(jià)漲了11倍。

　　在行業(yè)人士眼中，上述報(bào)價(jià)仍顯保守，與香港新世界花園二期同處一個(gè)板塊的綠地盧灣CBD，網(wǎng)上房地產(chǎn)參考價(jià)格已經(jīng)達(dá)到83000元/平方米。

　　和《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道東方海外、嘉華集團(tuán)、新長(zhǎng)寧集團(tuán)等位于上海市中心的項(xiàng)目一樣，香港新世界花園二期延遲銷(xiāo)售，可帶來(lái)較高的銷(xiāo)售價(jià)格，進(jìn)而提升項(xiàng)目的利潤(rùn)率。

　　按照上海市住房和保障局市場(chǎng)管理處相關(guān)工作人員對(duì)“捂盤(pán)”的定義，是那些已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的樓盤(pán)有房不賣(mài)的行為。而可以申請(qǐng)預(yù)售許可證但沒(méi)有申請(qǐng)預(yù)售許可證的樓盤(pán)，不屬“捂盤(pán)”范疇。按照這一定義標(biāo)準(zhǔn)，香港新世界花園二期，不算捂盤(pán)，只能被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“囤房”�！　�