新聞背景：

　　春節(jié)前后，樓市似乎“冬眠”了：相比以往，京滬穗深等一線城市的住房交易量，都有較大幅度的下降；部分樓盤也開始促銷。盡管進(jìn)入3月后有所“蘇醒”，但場(chǎng)內(nèi)觀望氛圍仍然濃厚。原因是樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)。那么，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”應(yīng)聲下行嗎？

　　一問：

　　調(diào)控政策效果如何？

　　編輯：政府近期陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)性強(qiáng)、力度大的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些政策是否開始見效？效果主要體現(xiàn)在哪些方面？

　　記者： 2月份，北京等一線城市的房地產(chǎn)交易量環(huán)比又出現(xiàn)進(jìn)一步下滑。盡管有春節(jié)長(zhǎng)假因素的影響，但市場(chǎng)的運(yùn)行狀況反映出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的逐項(xiàng)落實(shí)，購(gòu)房者的觀望情緒進(jìn)一步加重。開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)也保持謹(jǐn)慎，不再盲目的追逐高價(jià)拿地。如果今后一個(gè)時(shí)期市場(chǎng)交易量沒有明顯好轉(zhuǎn)，土地市場(chǎng)有可能進(jìn)一步趨于理性。這說明調(diào)控政策的效果正在顯現(xiàn)。

　　毛大慶：新政策對(duì)市場(chǎng)一定會(huì)產(chǎn)生影響，勢(shì)必讓購(gòu)房者觀望，但不會(huì)有根本影響。這主要是因?yàn)�，今年調(diào)控政策的雙重目標(biāo)是保證銷量的穩(wěn)定和防止價(jià)格增長(zhǎng)過快，主要是在加大政策房建設(shè)基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)控。

　　二問：

　　房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)下行拐點(diǎn)？

　　編輯：各方都在猜測(cè)，樓市是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。應(yīng)該如何看待這一問題？

　　記者：市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，主要取決于三個(gè)因素：一是供求關(guān)系是否改變；二是政策面會(huì)不會(huì)進(jìn)一步緊縮；三是開發(fā)商的資金情況和預(yù)期，會(huì)不會(huì)讓他們做出降價(jià)促銷的選擇。

　　就供求狀況而言，可以用“觀望氣氛進(jìn)一步彌漫，但庫存水平較低”來概括。中國(guó)銀行近期的一份報(bào)告稱，住宅成交量的大幅下降已經(jīng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整敲響警鐘，成交價(jià)的上漲已顯乏力。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還不會(huì)立即展開。

　　就樓市資金而言，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先指標(biāo)。根據(jù)市場(chǎng)周期性規(guī)律，在銀行信貸收緊、成交量下降初期，開發(fā)商購(gòu)置和開發(fā)土地面積往往繼續(xù)上升，這使得資金來源逐步下降，而資金需求會(huì)繼續(xù)上升，當(dāng)資金供給偏緊后，房地產(chǎn)景氣程度下降將引發(fā)地價(jià)下跌。上述中國(guó)銀行的報(bào)告顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流充沛，資金寬松程度遠(yuǎn)超2007年水平，短期降價(jià)促銷的愿望并不強(qiáng)烈。

　　毛大慶：全國(guó)兩會(huì)召開之后，是否還會(huì)出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策，主要取決于3、4月的樓市走向。尤其是3月份，市場(chǎng)震蕩大的話，相關(guān)政策就不會(huì)出臺(tái)，但相反震蕩不大的話，相信依然會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)。

　　三問：

　　如何確保樓市健康發(fā)展？

　　編輯：調(diào)控政策如何把握好分寸，既保持活力，又兼顧民生訴求？

　　記者：本輪調(diào)控的一大特點(diǎn)是“有保有壓”。我認(rèn)為，“保”主要體現(xiàn)在保障自住購(gòu)房和改善性購(gòu)房需求，“壓”則體現(xiàn)在打壓投資和投機(jī)性購(gòu)房。從目前各級(jí)政府出臺(tái)的調(diào)控政策組合看，也充分體現(xiàn)了這一特點(diǎn)。

　　毛大慶：從房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的角度來看，保持一定的銷售量是很重要的。如果銷售量出現(xiàn)嚴(yán)重下滑，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響將是巨大的。因此，為了避免“一調(diào)就死”，政府在政策指向性上要更加精準(zhǔn)，要落實(shí)在具體細(xì)則的制定和執(zhí)行力度上，房地產(chǎn)政策應(yīng)“定向打靶”。

　　從目前看來，解決住房問題應(yīng)該“三管齊下”：一是保障低端人群的住房，大力發(fā)展租賃性保障房；二是對(duì)保障性住房進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，使“夾心層”有購(gòu)買保障房的機(jī)會(huì)；三是要避免資產(chǎn)泡沫延伸到金融領(lǐng)域，國(guó)家應(yīng)該從銀行貸款角度加大對(duì)投資性購(gòu)房的管理力度。 （對(duì)話人：編輯　姜赟　記者　王煒　萬科集團(tuán)副總裁　毛大慶）