投資與居住的問題

　　根據國務院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，我國居住用地年限為70年；工業(yè)用地和科教文衛(wèi)等用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地年限最短，為40年。

　　但《中國產經新聞》此次在海南采訪時發(fā)現，目前三亞、瓊州、五指山等地的在售樓盤中，部分房產產權并未達到國家規(guī)定的居住用地年限為70年，有的樓盤房屋產權年限甚至只有30年左右。即使是最近熱炒的“三亞鳳凰島”樓盤，其實際使用年限也沒有70年。使用年限縮水，也就意味者購房者資產的縮水。

　　“您明白我們這的產權規(guī)則嗎，如果了解，我可以繼續(xù)向您介紹我們的樓盤�！痹谌齺喪泻游鲄^(qū)的一家產權式酒店公寓售樓處前，當《中國產經新聞》記者以購房者身份向售樓人員詢問樓盤情況時，該人員首先表示該樓盤只有40年產權。并且在這40年中，購房者每年只能有數十天可以在自己所購公寓內居住，其余時間該房產由開發(fā)公司代理購房者出租給游客，租賃費用由開發(fā)商與購房者按比例分成。當記者表示了解相關規(guī)則后，該售樓人員才繼續(xù)介紹所售樓盤的其他情況。

　　據了解，目前海南居住地產的開發(fā)主要有三種模式：第一種為純居住模式。即購房者所購房產純粹用于居住用途。據記者此次在海南調查發(fā)現：目前海南在售樓盤中，�？�、瓊州、文昌等地用于純居住的樓盤所占比例較多，而三亞所占比例較少。第二種為產權酒店模式。即投資者購買該房產所有權后，使用權由開發(fā)商和物業(yè)公司打理。該模式在三亞在售房產中比較常見。第三種為前兩者的折中。

　　而目前在海南購房人群中大多以外地購房者為主。在《意見》發(fā)布以前，外地在海南的購房者大多以自己居住為主，其中尤以北方“候鳥型”移居者為眾；另有部分購房者用于投資�！兑庖姟钒l(fā)布以后，用于投資的購房者比例上升，而自住購房者比例開始下降。

　　根據《意見》：海南要鼓勵有實力、有信譽的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質的星級賓館、度假村等房地產項目。加強產權式度假酒店的開發(fā)、建設、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。按照該《意見》，未來一段時間海南房市開發(fā)強調以投資為主，而主要購房人群也鎖定在流動型投資客。

　　但就目前國內房地產業(yè)整體發(fā)展來看，大多數房地產業(yè)發(fā)展較好的城市主要集中在北京、上海、廣州等固定人口較多的城市，也正是這些固定人口形成了大多數專家所謂的“剛性需求”。反過來，這些城市通過房屋產權的形式將一部分中高端人才固定下來，從而形成多元化、優(yōu)勢化發(fā)展。海南此次重投資、輕居住，重房屋擁有權、輕使用權的決策是否妥當，有待未來時間的檢驗。

　　“房地產業(yè)實際上是伴隨著一個城市化而發(fā)展的產業(yè)，所以這個產業(yè)的發(fā)展都是跟這個城市的城市化及工業(yè)化相匹配的，不能脫離。所以不能是單一的人口集聚，這些房子建起來還要考慮居住在這里的人的就業(yè)問題，否則就容易形成泡沫”。中國區(qū)域經濟學會秘書長陳耀在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示。

　　從一個城市或一個區(qū)域良性發(fā)展的角度來看，只有吸引多元化的固定人群進行多元化開發(fā)才能使該城市或區(qū)域走向穩(wěn)定發(fā)展的軌道。因此在海南房地產業(yè)未來發(fā)展中，如何處理好產權與使用權，固定人口與流動投資人口比例的問題也是海南當地執(zhí)政者無法繞開的問題。畢竟一個城市或區(qū)域固定人口與流動人口比例失調容易使當地房地產業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定，出現泡沫。

　　當年潘石屹也正是看到了海南當地固定人口無法支撐其快速發(fā)展的房地產業(yè)，易出現泡沫的特點，而出逃海島的。后來事實也證明了潘石屹當時的判斷是正確的。

　　產業(yè)協(xié)調問題

　　“像我還算在這居住時間較長的了，其他東北人一般每年四月份就回去了，有的甚至年前就回去過年去了”。來自北方的翟大爺因患有哮喘病，不適應北方寒冷氣候，四年前開始在三亞長期定居。據翟大爺介紹，其所居住的小區(qū)大多為北方人，其中尤以中老年人群為眾。一般這些移居者在三亞居住時間少則一個月，多則三五月。每年5月到11月間，整個三亞便會出現“空城”現象。

　　此次記者在海南調查時，最大的感受就是海南的街道寬敞明亮，路上行人較少，少了些許北京、上海等城市的擁堵。即使是年前，處于旅游黃金時間段的三亞，大多數人口也主要集中在大東海、三亞灣等旅游景點，其市中心的人口卻較為稀疏。一枚硬幣總有兩面。寬敞的街道、稀疏的人群對于旅游者來說也許再好不過。但從產業(yè)經濟和人口經濟的角度來說，若只靠單一的旅游業(yè)產業(yè)是否能夠吸引足夠的固定勞動人口投入海南的建設呢？若在一個缺少固定勞動人口的城市，是否能夠帶動一個城市的房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展，形成剛性需求呢？

　　根據《意見》，未來一段時間海南將以旅游業(yè)為龍頭，大力發(fā)展與旅游相關的現代服務業(yè)，促進服務業(yè)轉型升級；積極發(fā)展熱帶現代農業(yè)，加快城鄉(xiāng)一體化進程；充分利用本地優(yōu)勢資源，集約發(fā)展新型工業(yè)；雖然從該《意見》的產業(yè)規(guī)劃來看，產業(yè)多元化趨勢明顯。但在最近一段時間海南當地官員和學者的表態(tài)和行動當中，則較多強調旅游業(yè)、房地產業(yè)，較少強調現代農業(yè)、新型工業(yè)。長期發(fā)展下去，容易形成單一的產業(yè)結構。

　　“我也看了這個《意見》，我覺得海南這次國際旅游島的定位是強調以旅游業(yè)品牌效應為主導，并沒有說排斥其他產業(yè)，它以前已有的產業(yè)都還在發(fā)展。它畢竟有三萬多平方公里，跟臺灣差不多，比巴里、迪拜這樣的旅游島要大多了，它的產業(yè)門類應該是齊全的，如果沒有其他產業(yè)支撐的話是很難發(fā)展的。”陳耀對《中國產經新聞》記者表示。

　　但從現實情況來看，由于《意見》出臺后，拉動海南旅游業(yè)和房地產市場急劇上升，目前一些社會資源已經開始向這兩個產業(yè)流動。從產業(yè)經濟和人口經濟角度看，按照海南省統(tǒng)計局提供的數據，2008年海南省常住人口僅854.18萬，不足北京市常住人口一半。這其中第一產業(yè)從業(yè)人數占比為54.14%，第二產業(yè)占比為11.22%，第三產業(yè)占比為34.64%。相比而言，第二產業(yè)、第三產業(yè)從業(yè)人口較弱。而其城市房地產發(fā)展中，后兩種所占購房比重又較大。那么目前海南旅游業(yè)和房地產市場的急劇升溫，是否會導致社會資源配置過度向這兩個產業(yè)集中，而厚此薄彼地忽略了其他產業(yè)的發(fā)展呢？如果這樣，會給海南房市帶來什么影響呢？

　　“這確實也是海南當地執(zhí)政者要考慮的一個問題。我們說居住，居住在這里的人就要就業(yè)嘛，但居住在這里的人不可能都集中在旅游業(yè)上，還需要其他行業(yè)的支撐。今后這些行業(yè)的發(fā)展要有一定的規(guī)模后，才能促進當地房地產業(yè)的發(fā)展，形成一定的居住規(guī)模，而居住規(guī)模又取決于就業(yè)，因為不是所有人都是在這里休閑的，其他人都要生存就業(yè)，而就業(yè)崗位的提供就需要有很多門類的行業(yè)來支撐”。陳耀對《中國產經新聞》記者表示。

　　栽得梧桐樹，引得鳳凰來。因此在未來的發(fā)展中，海南省將如何協(xié)調各產業(yè)發(fā)展的關系，如何引進各方面的多元化年輕人口，如何看待旅游業(yè)主導效應和拉動效應的關系，甚至如何看待房地產業(yè)本身的主導效應和拉動效應的關系，將同樣是海南未來房地產業(yè)發(fā)展不可回避的問題。