“調(diào)控組合拳頻繁亮招、樓市前景琢磨不定、1月商品住宅成交量遭遇腰斬、買房人觀望勢(shì)頭重現(xiàn)”，這正是元旦之后北京樓市的真實(shí)寫照。”僅僅一個(gè)月時(shí)間，眼下的市場(chǎng)和去年年末的瘋狂相比，已經(jīng)是天壤之別。”某開(kāi)發(fā)商表示，近階段的波詭云譎讓2010年樓市變數(shù)陡增，不少項(xiàng)目均選擇了按兵不動(dòng)，靜觀其變，而同時(shí)傳統(tǒng)佳節(jié)春節(jié)將至，更讓市場(chǎng)供應(yīng)量和待開(kāi)盤項(xiàng)目提前“冬歇”。來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)、協(xié)成機(jī)構(gòu)及搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年2月份北京預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目?jī)H有10個(gè)，數(shù)量創(chuàng)下近3年來(lái)歷史最低，且多為老項(xiàng)目后期。種種跡象表明，在政策壓力不斷加大之下，開(kāi)發(fā)商集體觀望情緒愈加濃厚。

　　●回顧●

　　1月份樓市成交急挫價(jià)仍漲 有效需求受抑制買房人再陷觀望

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月1日-20日，北京市期房商品住宅(保障性住房除外)實(shí)際成交3735套，成交面積為42.3萬(wàn)平方米，環(huán)比2009年12月同期分別下降了48.3%、48.0%；現(xiàn)房商品住宅共成交1326套、18.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37.1%和37.2%。此外，1月1日-20日，北京市共有28個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，提供房源3002套、32.5萬(wàn)平方米，與12月同期相比，雖然項(xiàng)目個(gè)數(shù)相當(dāng)，但供應(yīng)套數(shù)和面積分別環(huán)比下降59.3%、55.0%。

　　受供應(yīng)急劇下挫的影響，樓市仍然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局，導(dǎo)致成交價(jià)格繼續(xù)上漲。1月前兩旬，北京市商品住宅成交均價(jià)19847元/平方米，比2009年12月同期的17351元/平方米上漲了2496元/平方米，漲幅高達(dá)14.4%；而28個(gè)項(xiàng)目的整體開(kāi)盤均價(jià)為19964元/平方米，比去年12月同期的18663元/平方米上漲了1301元/平方米，漲幅達(dá)7.0%。

　　“1月商品住宅成交量遇冷遭“腰斬”，環(huán)比降幅近半，主要是受政策及其連帶效應(yīng)的影響�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，12月中央接連釋放調(diào)控信號(hào)后，1月再次出臺(tái)了更加系統(tǒng)全面的“國(guó)十一條”，并將存款準(zhǔn)備金率上調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然這一系列政策都是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而非抑制，但卻已對(duì)部分購(gòu)房者造成了樓市面臨調(diào)控的預(yù)期，雖然購(gòu)房者的客觀需求存在，但處于歷史高位的樓市價(jià)格，已將購(gòu)房者有效需求壓制，從而加重了持幣觀望情緒，影響了成交量。

　　專家同時(shí)表示，政策除了影響購(gòu)房者預(yù)期外，也迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤趨于謹(jǐn)慎，單次推盤體量明顯收縮，1月開(kāi)盤項(xiàng)目平均每次僅推出100套左右的房源，令總供應(yīng)量降幅近六成，深化了供需矛盾，局限了潛在需求向?qū)嶋H簽約的轉(zhuǎn)化，迫使成交量大滑。

　　●市場(chǎng)●

　　2月份僅10項(xiàng)目計(jì)劃入市 五環(huán)外項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍難定

　　1月份成交量快速下跌，從一定程度上影響了2月開(kāi)盤項(xiàng)目的進(jìn)程。加之春節(jié)即將來(lái)臨，開(kāi)發(fā)商推盤意愿明顯降低。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月計(jì)劃開(kāi)盤的項(xiàng)目?jī)H10個(gè)，且70%以上的項(xiàng)目位于5環(huán)以外區(qū)域，與此前幾個(gè)月的開(kāi)盤項(xiàng)目相比，可謂寥寥無(wú)幾。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這10個(gè)項(xiàng)目中，首次開(kāi)盤的純新盤項(xiàng)目?jī)H有2個(gè)，分別是位于大興區(qū)黃村的博悅府項(xiàng)目和位于朝陽(yáng)區(qū)北土城路的元大都7號(hào)項(xiàng)目，前者是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的花園洋房項(xiàng)目，后者是210平方米-430平方米大戶型現(xiàn)房公寓項(xiàng)目。除此之外，其余項(xiàng)目均是老項(xiàng)目后期開(kāi)盤。在2月開(kāi)盤項(xiàng)目中，遠(yuǎn)郊樓盤普遍表示“尚難定價(jià)”，而五環(huán)內(nèi)的4個(gè)項(xiàng)目平均報(bào)價(jià)已達(dá)29875元/平方米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，受春節(jié)長(zhǎng)假、政策調(diào)整等因素影響，2月計(jì)劃開(kāi)盤項(xiàng)目驟減尚符合往年的推盤規(guī)律，但年末年初的調(diào)控組合拳加快了樓市降溫之勢(shì)。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著通脹的風(fēng)險(xiǎn)，央行在年初就上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，打出了收縮流動(dòng)性加強(qiáng)金融監(jiān)管的第一拳，尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管將變得更為嚴(yán)格。這些因素不僅使開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市預(yù)期變得不甚明朗，而且也導(dǎo)致了購(gòu)房者出現(xiàn)了觀望情緒，最終造成了樓市急劇降溫。

　　對(duì)于五環(huán)外樓盤開(kāi)盤價(jià)普遍難定，以及市區(qū)項(xiàng)目早早高調(diào)定價(jià)這兩種截然不同的態(tài)度，專家認(rèn)為，主要原因是由于目前處于政策出臺(tái)的敏感期，短期房?jī)r(jià)有微調(diào)的可能，這種情況下，城區(qū)樓盤具有較強(qiáng)的抗跌能力，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自身項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期比較穩(wěn)定。一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)向好的情況下，城區(qū)樓盤對(duì)房?jī)r(jià)具有領(lǐng)漲作用，而市場(chǎng)一旦出現(xiàn)回調(diào)，遠(yuǎn)郊樓盤以自住需求為主體的客群將首先受到?jīng)_擊，遠(yuǎn)郊樓盤價(jià)格往往表情容易出現(xiàn)震蕩。加上遠(yuǎn)郊區(qū)域土地集中供應(yīng)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，因此遠(yuǎn)郊樓盤往往臨近開(kāi)盤時(shí)，才會(huì)結(jié)合區(qū)域樓市的變化和購(gòu)房人的需求最終明確價(jià)格。

　　“去年12月部分購(gòu)買力集中趕各類購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的‘尾巴’，剛性需求已經(jīng)得到很大釋放，因而在今年初疲態(tài)盡顯。”協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁王裕仁指出，價(jià)格的高位和現(xiàn)今政策調(diào)控的出臺(tái)，使得購(gòu)房者對(duì)樓市價(jià)格后期走勢(shì)出現(xiàn)不確定。加之1月的成交全面出現(xiàn)走低，商品房銷售與開(kāi)發(fā)商的預(yù)期不符，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的推盤意愿表現(xiàn)明顯降低。很多開(kāi)發(fā)商更希望選擇有利于項(xiàng)目銷售的時(shí)間段，很多項(xiàng)目均已推遲至春節(jié)后的三、四月份再開(kāi)盤面市。

　　●特點(diǎn)●

　　開(kāi)盤項(xiàng)目多為普通住宅 高端住宅偃旗息鼓

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月開(kāi)盤項(xiàng)目中有7個(gè)項(xiàng)目是普通住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多位于五環(huán)外，單價(jià)在一到兩萬(wàn)元之間。而公寓項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)、洋房項(xiàng)目?jī)H博悅府一個(gè)，這些項(xiàng)目品質(zhì)相對(duì)較高，但總價(jià)相對(duì)較有優(yōu)勢(shì)，而往月都會(huì)占據(jù)重要份額的豪宅、別墅項(xiàng)目在2月份則難覓蹤跡。

　　任啟鑫分析指認(rèn)為，2月份受節(jié)假日影響，市場(chǎng)需求并不強(qiáng)烈，開(kāi)發(fā)商推盤意愿也不大，計(jì)劃開(kāi)盤的項(xiàng)目也主要是以剛性需求為主的客戶為目標(biāo)，因此推出了總價(jià)較低的產(chǎn)品。而豪宅別墅項(xiàng)目由于主要針對(duì)的是高端消費(fèi)群體，這一群體往往不會(huì)趕在春節(jié)期間看房買房。此外，由于海南國(guó)際旅游港發(fā)展規(guī)劃獲批，眼下的海南樓市炙手可熱，許多北京投資客也紛紛轉(zhuǎn)移了目光，有相當(dāng)一部分人撤出了北京市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南，這也在一定程度上成為了影響京城高端樓盤推盤的因素。

　　文/邱旸