“房價肯定跌不下來，漲得慢點就不錯了�！蹦壳�，這種對今年北京樓市預(yù)測的觀點在民間已經(jīng)有了一定共識。

　　去年北京高價地很火熱，今年如果房價不漲，這些“地王”哪有出路？南城、北五環(huán)、通州等區(qū)域成了大家看漲的熱門區(qū)域；今年二季度后，購房人觀望的情緒預(yù)期會好轉(zhuǎn)，交易會活躍起來，房產(chǎn)公司和經(jīng)紀(jì)公司都有了這樣的心理準(zhǔn)備。

　　但是話說回來，去年這個時候，大家的觀點也是基本一致的，那就是房價會跌，現(xiàn)在來看，大家不都錯了嘛。所以，業(yè)界的觀點只能僅供參考。樓市多變，一切皆有可能。

　　新房銷售量難超2009年

　　問題1、2009年北京一手商品住宅成交約12萬套，二手住宅網(wǎng)簽量超26萬套。2010年，一二手房的成交量能否再創(chuàng)新高？

　　卞明(中廣信項目事業(yè)部總經(jīng)理)：我去年負責(zé)了北京多個區(qū)域項目的銷售，感覺去年的新房銷售量在今后的3至5年都很難被超過。二手房的交易會樂觀一些，今后將是市場需求的主流，首次和改善性居住需求將向二手房市場傾斜，尤其是三環(huán)、四環(huán)的二手房，今年的交易量會相對樂觀。

　　龔靖(鑫尊置地市場總監(jiān))：去年二手房的成交量與一手的比例是1.5：1，今年這個比例可能會擴大到2：1。如果沒有更多的政策限制，下半年的二手房成交量與2009年下半年相比，可能還會略高。

　　李文杰(中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理)：如預(yù)料中，在中央經(jīng)濟工作會議及國務(wù)院常務(wù)會議后，全國各地樓市均快速降溫，表現(xiàn)在成交量明顯回落。估計將是未來2010年1-2月的風(fēng)向標(biāo)。

　　2009年無疑將是房地產(chǎn)最閃亮的一年，積累2008年的購買力、2009年提振經(jīng)濟的購買力、加上透支2010年及未來的購買力，2009年天量交易量估計將在相當(dāng)長的時間里很難被超越。相信更多的樓市政策應(yīng)該要等到2010年1季度才會最后落地，因此多種因素交織下，相信2010年的樓市難回2009年旺市，2010年將是最不確定的一年。

　　房價不會大漲 降價也無可能

　　問題2、剛剛過去的一年，北京普通商品住宅成交均價漲幅超過60%，今年的房價將會如何走？

　　肖勁(萬科地產(chǎn)銷售總監(jiān))：今年的商品房肯定還是會漲的，這個沒有什么懸念，但像去年這樣大漲的可能性很小，降價則是絕對不會。

　　無論是從政策層面還是從供求層面來看，房價繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)都還存在，政策的影響是最大的，目前政策層面與2007年相比，交易環(huán)節(jié)和利率層面還是相對優(yōu)惠的，而供求關(guān)系目前已經(jīng)出現(xiàn)較大的供應(yīng)缺口，上半年的供應(yīng)量很難上來，開發(fā)商基本沒有降價的動力和必要。如果下半年的利率或者交易政策方面再有變化，如調(diào)高利率，房價可能會受到抑制。

　　牛鳳瑞(中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任)：2009年的暴漲不可能持續(xù)下去，但是期望房價下跌也是不可能的，2010年是慢漲。

　　大家都說2009年房價上漲很厲害，但是這個對比的基礎(chǔ)是2008年，如果和2007年高峰時期相比，上漲的幅度會小很多。房價的絕對值長期看漲，是因為中心城市供不應(yīng)求的基本局面難以改變。

　　卞明：2010年的行情應(yīng)該是整體相對平穩(wěn)，局部還會“補漲”。1月份的房價會在相對低點徘徊，一季度或許有個別項目會打折，但是二季度肯定會活躍起來。

　　就北京而言，2009年新拿的地已經(jīng)讓開發(fā)商沒有降價的余地，甚至還要大漲，通州、亦莊、大興的開發(fā)商今年肯定會有較大的炒作，熱點項目帶動新一輪的上漲；2009年全市漲幅較大，與南城的差距拉大了，在政府投資和市場供不應(yīng)求的大背景下，南城是2010年最受關(guān)注的區(qū)域。

　　宮萍(中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理)：價格方面，2009年開發(fā)商資金充裕，樓盤價格堅挺，未來降價可能性不大。一、二手房的聯(lián)動性促二手價格上漲。另外，2010年新建住宅量不足及位置偏遠，促二手房價格仍將在高位徘徊。

　　五環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)量逐月下降

　　問題3、去年北京五六環(huán)間的新盤供應(yīng)越來越多，8月份達到44%，加之土地供應(yīng)呈現(xiàn)出向外擴張的趨勢。2010年買新房基本要到五環(huán)外？

　　毛大慶(萬科集團副總裁)：看看北京2009年的土地供應(yīng)就非常明顯，截止到2009年10月份，五環(huán)內(nèi)土地成交總量不足全市總規(guī)模的30%，這個量還會迅速縮小，說明北京市的城市化進一步向郊區(qū)發(fā)展。

　　并不是說所有的人買房都要到五環(huán)外，而是不同的人生階段、不同的收入水平有不同的需要。但整體上講，北京有人口外溢趨勢，基本上向著亦莊、通州、岳各莊等方向發(fā)展。

　　張大偉(美聯(lián)物業(yè)市場總監(jiān))：從價格來說，五環(huán)外的房子是目前中等收入人群惟一買得起的地方，但是五環(huán)外也是最容易受到市場波動而波動的地方。2008年市場調(diào)整，首先降價的就是郊區(qū)�，F(xiàn)在來看，郊區(qū)，五環(huán)外，接近六環(huán)，單價也在1.2萬元左右，但是面積大，總價不低。

　　我建議，現(xiàn)在還沒買房的人，稍等等，一季度最好不要買房。必須買房的話，一定要選擇交通便利的，未來有利好的，比如地鐵沿線的。

　　馬赟(華潤置地紅山世家項目負責(zé)人)：一個現(xiàn)實情況是，五環(huán)內(nèi)房子的供應(yīng)量在逐月下降，大部分的房產(chǎn)會集中在五環(huán)附近或者五環(huán)外。不管是中等收入人群還是高收入人群，他們的選擇面可能會更多在五環(huán)附近，這跟供應(yīng)相關(guān)，尤其是土地供應(yīng)需求相關(guān)。不過也有其他選擇的。比如五環(huán)內(nèi)小一點的房子或者二手房。

　　抑制投機是調(diào)控大主題

　　問題4、去年末出臺“國四條”，且國務(wù)院明確提出將抑制樓市的投資投機需求，今年的樓市調(diào)控政策會是怎樣？

　　任志強(華遠地產(chǎn)總裁)：政府說要保持自住或者改善型消費的支持力度，這個政策是不變的，就是說中國還在希望房地產(chǎn)作為拉動GDP或者保持GDP增長的支柱型產(chǎn)業(yè)，還要改善居民的消費和居住情況，抑制投資和投機，這個可能是調(diào)控的大主題。

　　高輝清(國家信息中心專家委員會委員)：在2009年初的時候，最有天賦的天才也不可能預(yù)料到中國樓市會從小陽春到大陽春，然后進入好像永遠的春天了。應(yīng)該說這是出現(xiàn)了一個特例。

　　我認為，目前中國房地產(chǎn)市場是不規(guī)范的，支撐2009年樓市奇跡的因素在今年會大打折扣。一是積極的財政政策暫時還不會推出，但貨幣供應(yīng)速度明顯要比2009年降低；其次，地方政府的土地財政將受到來自中央的壓力，保障性住房等平抑房價的舉動在實質(zhì)性推進。

　　張華綱(金地集團總裁)：從現(xiàn)在看，宏觀調(diào)控毫無疑問在2010年會加大力度。我相信2010年市場還會是一個非常驚心動魄的市場，特別是在招拍掛方面。反過頭來，土地一定給開發(fā)商的售價或者是市場帶來新的壓力。

　　毛大慶：我不太相信政府會出臺相對唐突尷尬的政策，采用硬著陸的辦法處理樓市，很有可能是采取“定向制導(dǎo)”的辦法，預(yù)防未來的危機，不讓所謂泡沫、虛高繼續(xù)擴大，無論如何不要過多地蔓延到金融行業(yè)里面。我覺得政府只要抓住這套方法就夠了，比如說能夠堅定執(zhí)行比方說二套房，特別是對于高價房二套房的提高首付比例等等。

　　本版采寫/本報記者 張家齊 張曉玲